A la hora de comprar un inmueble, es posible hacerlo fijando un precio por unidad de medida o como cuerpo cierto, y, en este segundo caso, aceptando la descripción del inmueble tal y como se desprende de la realidad comprobada.
Como consecuencia, existe la creencia de que, al comprar como cuerpo cierto, el comprador debe asumir el estado del inmueble, sea el que sea, no pudiendo reclamar en caso de aparición de vicios ocultos, pero esto no es así, como vamos a ver a continuación.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Qué supone comprar una vivienda como cuerpo cierto?
Comprar una vivienda como cuerpo cierto supone comprar a tanto alzado, es decir, fijando un precio en consideración a las características comprobadas del inmueble, en lugar de hacerlo con relación al valor de una unidad de medida que se haya tomado como referencia.
Por el contrario, cuando se compra una vivienda a tanto por unidad de medida, se fija un precio por metro cuadrado y se establece el precio total en función de la superficie total del inmueble, de modo que, si en una medición real se comprueba que la superficie no es la que figura en las escrituras o registros oficiales, deberá ajustarse el precio a la superficie que resulte de la realidad.
Cuando se compra como cuerpo cierto, el comprador comprueba las características y el estado del inmueble y, si está de acuerdo, celebra el contrato. De ese modo, si una vez realizada la compraventa se comprueba que la superficie real es distinta de la que figura en el contrato, las partes no podrán reclamar un ajuste del precio (artículo 1471 del Código Civil).
¿Puede haber vicios ocultos en una venta como cuerpo cierto?
En la compraventa como cuerpo cierto, el comprador da su conformidad a las características del inmueble según las ha comprobado él mismo en la realidad, y, como consecuencia, no puede reclamar posteriormente si aprecia que existe una diferencia en la superficie de la vivienda con respecto a la que se deduce de los documentos de la venta.
Pero eso no significa que deba conformarse con el estado del inmueble si tras la venta comprueba la existencia de vicios ocultos, ya que, como su propio nombre indica, son vicios que permanecen ocultos en el momento de la compra y que el comprador no ha podido detectar hasta un momento posterior.
Por tanto, sí, pueden aparecer vicios ocultos en una vivienda comprada como cuerpo cierto y el comprador puede reclamar por ellos al vendedor, como lo haría en cualquier tipo de compraventa.
¿Qué requisitos deben cumplir los vicios ocultos para que el comprador pueda reclamar?
Para que el comprador pueda reclamar por vicios ocultos, es necesario que se trate de vicios o defectos no aparentes ni fácilmente detectables a simple vista y que sean graves, de modo que el comprador no hubiera comprado la vivienda de haberlos conocido, o al menos no hubiera comprado sin exigir una rebaja en el precio.
Además, debe tratarse de vicios que ya existían en el momento de la venta, aunque hayan sido detectados con posterioridad.
El comprador dispone entonces de 6 meses desde la compraventa para reclamar al vendedor judicialmente, aunque desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio someter la cuestión a una negociación previa extrajudicial por cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias o MASC admitidos legalmente. Consecuencia de lo anterior es que iniciado el MASC el plazo de caducidad, del que hablamos para interponer la demanda, se suspende.
¿Qué limitaciones existen a la hora de reclamar por vicios ocultos en la compraventa como cuerpo cierto?
Como se deduce de todo lo anterior, cuando se compra una vivienda como cuerpo cierto y aparecen vicios o defectos ocultos con posterioridad a la venta, el comprador podrá reclamar siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Que el vicio o defecto no consista en una diferencia de superficie con respecto a la que figura en las escrituras de la vivienda o en los registros oficiales.
- Que se cumplan los requisitos exigidos para los vicios ocultos, esto es, que sean preexistentes, indetectables a simple vista y graves.
- Que se realice la reclamación en plazo.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).