¿Se puede subir un alquiler de renta antigua?

Actualmente, aún siguen vigentes algunos contratos de alquiler que se celebraron al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y antes del 9 de mayo de 1985, y a los que resulta de aplicación un régimen distinto al actual.

Estos contratos son conocidos por perdurar en el tiempo manteniendo casi inalterables las condiciones acordadas cuando se celebraron, entre ellas la renta. Sin embargo, la propia ley prevé que el importe de la renta se pueda ir actualizando cada año.

¿Es posible actualizar la renta en un arrendamiento de renta antigua?

Sí, la renta pactada en los contratos de alquiler de renta antigua se puede actualizar si se dan las condiciones que establece la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en su disposición transitoria segunda.

Dichas condiciones tienen en cuenta los ingresos del arrendatario y la fecha en que se celebró el contrato, resultando distintos escenarios a los que se aplican reglas diferentes de actualización.

¿En qué casos no es posible actualizar la renta en un alquiler de renta antigua?

No se podrá actualizar la renta si la suma de los ingresos totales del arrendatario y de las personas que conviven con él habitualmente obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior no excede de los límites siguientes fijados en función del salario mínimo interprofesional (SMI):

• Hasta 2 personas en la vivienda: el resultado de multiplicar el SMI por 2,5.
• Si viven 3 o 4 personas en la vivienda: 3 veces el SMI.
• Si viven en la vivienda 5 personas o más: 3,5 veces el SMI.

Este límite no opera indefinidamente, por lo que es posible que no se aplique la actualización en un primer momento, pero sí a partir de que el arrendatario mejore su situación económica.

Hay que puntualizar que, en este caso, lo que no procede es aplicar las reglas de actualización generales que establece la ley para otros casos, pero sí se puede aplicar una pequeña actualización de la renta conforme a las variaciones que experimente cada año el IPC.

Si el arrendatario no acredita suficientemente cuáles son sus ingresos percibidos, se aplicarán las reglas generales de actualización.

¿Cómo se actualiza la renta en los alquileres de renta antigua?

Fuera de los casos en los que no procede aplicar las reglas de actualización por no llegar el inquilino a los ingresos mínimos necesarios, la renta se actualizará conforme a las siguientes reglas:

1. En primer lugar, se calcula la renta actualizada, tomando como valor de renta revisada la menor que resulte de las que se calculen de acuerdo con los siguientes procedimientos:
   • Se tomará como renta actualizada en cada anualidad la que mantenga con respecto a la renta inicial pactada en el contrato la misma proporción que la que exista entre el IPC (o el índice que sea de aplicación) del mes anterior a la fecha del contrato y el del mes anterior a la fecha de la actualización. Aquí hay que tener en cuenta las particularidades de los contratos anteriores al 12 de mayo de 1956, que veremos más adelante.
   • O se tomará como renta actualizada la que resulte de aplicar al valor catastral del inmueble en 1994: el 12%, cuando el valor catastral derive de una revisión posterior a 1989; y el 24% en los demás casos.
2. Una vez calculada la renta actualizada que corresponda a cada anualidad, solo se podrá exigir al inquilino el porcentaje que resulte de las tablas que establece la ley. Este porcentaje sólo se aplicará si el importe resultante es mayor que la renta que venía pagando el inquilino (sumando las cantidades asimiladas a la renta).
3. Si el importe resultante de aplicar el porcentaje es inferior a la renta que viene pagando el inquilino, se aplicará el porcentaje inmediatamente superior, y así sucesivamente hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada supere a la renta que estaba pagando el inquilino.
4. Cuando se alcance el 100% de la actualización según las tablas de porcentajes, las sucesivas actualizaciones se harán conforme a las variaciones del IPC, a menos que en el contrato se hubiera previsto otro sistema de actualización, en cuyo caso, se aplicará ese.

Cuando se habla de renta y cantidades asimiladas a la renta, se incluyen todos los gastos que sean a cuenta del arrendatario: los suministros y servicios, y también la repercusión del coste de las obras que deba pagar el inquilino.

¿Cómo se actualiza la renta para alquileres anteriores al 12 de mayo de 1956?

Para calcular la renta revisada en el primer paso del cálculo de la actualización (conforme al apartado anterior), en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956 habrá que tomar como referencia los siguientes valores:

• Si se trata de arrendamientos cuya renta no supere los límites establecidos en el artículo 6.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (rentas especialmente bajas, de hasta 6000 pesetas, el equivalente a 36 euros), se tomará como renta inicial la revalorizada, y como IPC correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.
• Si se trata de arrendamientos que tengan una renta superior a la del artículo 6.2, se toma como renta inicial la que se percibía en julio de 1954, y como índice de precios correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de marzo de 1954.

A partir de aquí, con ese nuevo valor, y teniendo en cuenta que sea inferior al resultado de tomar como base de cálculo los valores catastrales (en cuyo caso, se tomarían estos), se aplicarán las siguientes reglas igual que se ha explicado en el apartado anterior, esto es:

• Se aplicarán los porcentajes de la tabla al valor de la renta actualizada que se haya tomado como referencia.
• Cuando se alcance el 100% del valor, se pasará a actualizar la renta conforme a las variaciones del IPC.

¿En qué plazos se puede aplicar la subida del alquiler de renta antigua?

La disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla dos plazos distintos para poder aplicar una actualización de la renta para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. Conforme a ello, la subida de la renta se debe realizar en los plazos siguientes:

• En 10 años, si la suma de los ingresos totales que perciben conjuntamente el inquilino y las personas que conviven con él habitualmente es inferior a 5,5 veces el SMI. En este caso, la cantidad a exigir al inquilino dependerá del porcentaje que sea de aplicación conforme a la tabla.
• En 5 años, si dicha suma es igual o superior a esa cantidad.

Si la actualización se lleva a cabo en 10 años, la ley establece en una tabla los porcentajes exigibles al inquilino. Para determinarlos, se toma como referencia el periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley (es decir, el año en que se practique la actualización), de modo que al 1er periodo anual le corresponde un 10%, al 2.º periodo anual un 20% y así sucesivamente hasta llegar al 10.º periodo, al que corresponde un porcentaje del 100%.

¿Qué tiene que hacer el arrendador para poder subir el alquiler de renta antigua?

La actualización del importe del alquiler de renta antigua tiene que hacerse de acuerdo con las formalidades que establece la ley:

• El arrendador debe realizar un requerimiento fehaciente al arrendatario informándole de la subida y del importe de la actualización.
• La ley establece que solo se podrá aplicar la subida una vez transcurrido al menos un año de vigencia del contrato, pero ese requisito ya no tiene efecto en la actualidad.
• Además, una vez hecho el requerimiento, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización cada año que vaya a aplicarla, y acompañar la notificación de un certificado del Instituto Nacional de Estadística (INE) donde figuren los índices de precios del año en curso.

¿Puede oponerse el inquilino a la subida del alquiler?

Sí, el inquilino puede oponerse a que el arrendador le actualice la renta. Para ello, deberá comunicárselo fehacientemente en el plazo de 30 días naturales desde que haya recibido el requerimiento del arrendador informándole de la subida del alquiler.

Eso no significa que el arrendador no pueda actualizar la renta, pero no podrá hacerlo conforme a las reglas generales que establece la ley. En su lugar, podrá actualizarla anualmente conforme a las variaciones experimentadas por el IPC en los 12 meses anteriores a la fecha de la actualización de cada periodo.

Sin embargo, esta oposición del inquilino a las subidas generales tendrá como efecto que el contrato se pueda resolver pasados 8 años desde la fecha de requerimiento fehaciente del arrendador. Este plazo se aplica incluso si se ha producido alguna subrogación en la persona del inquilino.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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