¿Qué es la tácita reconducción en el contrato de alquiler?

Tácita reconducción

Una vez que finaliza la duración del contrato de alquiler, así como sus prórrogas legales o las pactadas, si el arrendatario permanece quince días disfrutando de la cosa arrendada y el arrendador no le requiere para que le devuelva la vivienda o el local alquilado, se produce la tácita reconducción del contrato de alquiler.

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¿En qué consiste la tácita reconducción del contrato de alquiler?

La tácita reconducción del contrato de alquiler se da cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento  y surge un nuevo contrato con las mismas cláusulas que el anterior, a excepción de la relativa a su duración, por el consentimiento tácito de las partes.

Es decir, una vez que se produce la tácita reconducción del contrato de alquiler, las partes del contrato son las mismas, la renta a pagar es igual y las condiciones pactadas en el contrato también se mantienen, pero el nuevo contrato tendrá la duración legalmente establecida.

Además de la duración, también cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal por lo que el avalista queda liberado de su obligación.

Por otro lado, la tácita reconducción del contrato de alquiler se puede aplicar no solo a bienes inmuebles, sino también a negocios y bienes muebles (máquinas y vehículos principalmente).

¿Cuándo se produce la tácita reconducción del contrato de alquiler?

Esta nueva realidad jurídica se inicia una vez transcurridos más de 15 días de la finalización del contrato de alquiler, si el inquilino ha permanecido disfrutando de la cosa arrendada y el arrendador no le ha requerido para que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

Hablamos de reconducción tácita precisamente porque ninguna de las partes se pronuncia expresamente, sino que lo consienten al no manifestar su deseo en contrario.

¿Dónde está regulada la tácita reconducción del contrato de alquiler?

El artículo 1566 del Código Civil contempla la tácita reconducción del contrato de alquiler por el tiempo establecido en los artículos 1577 y 1581 de la misma ley.

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1566 del Código Civil

¿Cuánto dura el nuevo contrato de alquiler tras la reconducción tácita?

Como acabamos de ver, el artículo 1566 del Código Civil se remite a los artículos 1577 y 1581 en lo relacionado con la duración del nuevo contrato.

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Artículo 1581 del Código Civil

Así pues, cuando no se fije plazo al arrendamiento, este se entenderá realizado por años, si se ha fijado un alquiler anual, por meses si es mensual y por días si es diario, tal como establece el artículo 1581.

El problema en estos casos se da cuando en el contrato se ha acordado que la renta sea anual, pero que se pague por mensualidades. En estos casos, los tribunales hacen dos posibles interpretaciones:

  • La primera de ellas, considera que cuando el contrato estipule que la renta sea anual, aunque se pague por meses, la tácita reconducción debe ser anual.
  • La segunda, establece que aunque la renta sea anual, si el pago se produce por meses, la tácita reconducción es mensual.

El Tribunal Supremo se ha inclinado a entender que si la renta es anual, la tácita reconducción también lo será, aun cuando se pague el alquiler por meses.

Sin embargo, en el caso de los contratos de alquiler de viviendas celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1984, la tácita reconducción es  por tres años.

Cuando transcurre este plazo hay una nueva tácita reconducción siempre y cuando se cumplan los requisitos para ello, y en este caso, por la duración correspondiente, según se haya pactado la renta en el contrato. Esto afecta solo a las viviendas, y no a los locales comerciales.

El artículo 1577 se refiere al arrendamiento de predios rústicos, y dice que si no se fija su duración, se entenderá hecho por todo el tiempo que se necesite para la recolección de los frutos que toda la finca rústica dé en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

El arrendamiento de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean estas.

El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.

Artículo 1577 del Código Civil

¿Qué ley se aplica a los nuevos contratos tras la reconducción tácita del contrato de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos no se pronuncia sobre la tácita reconducción, por lo que la ley a aplicar cuando el contrato de arrendamiento entra en tácita reconducción es el Código Civil.

Esto supone que lo que no esté regulado por las partes en el contrato no se regirá por la LAU sino por el Código Civil.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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