El arrendamiento de locales comerciales presenta algunas particularidades importantes respecto al contrato de arrendamiento de vivienda que analizamos a continuación.
¿Dónde se regula el arrendamiento de locales comerciales?
En el arrendamiento de locales comerciales se aplica lo dispuesto en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento de local comercial?
El contrato de arrendamiento de local comercial debe contener la siguiente información:
- Datos del arrendador y del arrendatario. Se hará constar al menos el nombre y apellidos o razón social de cada parte, así como su NIF.
- Datos del local comercial. Es importante que se refleje al menos la dirección y la referencia catastral del inmueble.
- Renta del alquiler, forma y plazo de pago de la misma (por ejemplo, por transferencia bancaria dentro de los 5 primeros días del mes).
- Actualización de la renta del alquiler (se suele establecer que se haga conforme al IPC).
- Fianza.
- Duración del contrato.
- Uso del local comercial.
- Impuestos y gastos que corresponderán a cada una de las partes.
- Quién se hará cargo de las reparaciones y la conservación del inmueble (si el arrendatario puede hacer algún tipo de reforma, si en ese caso el arrendador tendría que indemnizarle por ello, etc.).
- Causas de rescisión del contrato.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotrasAl alquilar un local comercial, ¿hay que pagar fianza?
Sí, el contrato de arrendamiento de local comercial conlleva el depósito de una fianza equivalente a 2 rentas, debiendo ingresarse en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente.
¿Cómo tributa el alquiler de un local comercial?
Si el arrendador es una persona física, el arrendamiento de local comercial tributa por el IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario. En caso de que se trate de una persona jurídica, será de aplicación el Impuesto de Sociedades.
¿Se paga IVA en el arrendamiento de locales comerciales?
Sí, el propietario tendrá que pagar un 21% de IVA, ya que se trata de una operación sujeta a este impuesto. Así pues, en la factura entregada al arrendatario se tendrá que añadir este porcentaje.
Si el local comercial necesita una reparación, ¿paga el arrendador o el arrendatario?
Las reparaciones que necesite el local comercial son responsabilidad del arrendador. Al arrendatario le corresponde mantener el local en el mejor estado posible de conservación.
¿Se puede subarrendar un local comercial?
El artículo 32 de la LAU establece que el local se podrá subarrendar sin el consentimiento del arrendador. No obstante, este tendrá que ser notificado de forma fehaciente en un plazo de un mes, y además, este tendrá derecho a:
- Subir un 10% la renta si se produce un subarriendo parcial.
- Subirla en un 20% si el subarriendo es total.
¿Cuánto tiene que durar el contrato de arrendamiento de local comercial?
La LAU no indica una duración mínima del contrato de arrendamiento de un local comercial. Así pues, las partes podrán acordar que el contrato dure el tiempo que estimen conveniente.
Por otra parte, si ninguna de las partes comunica a la otra con al menos un mes de antelación su intención de no renovar el contrato, este quedará automáticamente prorrogado durante un año.
¿Cómo se extingue el contrato de alquiler de local comercial?
Son varias las causas por las que se puede extinguir el contrato de alquiler de local comercial:
- Transcurso del plazo de duración pactado, comunicando una de las partes a la otra su deseo de no renovar el contrato.
- Falta de pago de la renta.
- Realización de actividades peligrosas, insalubres, molestas, etc.
- Realización de obras no aprobadas por el arrendador, en caso de que sea necesario obtener su consentimiento.
- Daños causados de forma culpable en el local.
- Subarriendo del local sin observarse las formalidades previstas.
Si el arrendatario incumple, ¿qué se puede hacer?
En caso de que el arrendatario no pague la renta, o incumpla otra cláusula del contrato, el arrendador podrá exigir el cumplimiento de lo acordado o rescindir el contrato. En ambos casos, podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Si da por resuelto el contrato, y el arrendatario no abandona el local, el arrendador podrá demandarlo para solicitar su lanzamiento a través de un juicio de desahucio.
Más información sobre el desahucio para este supuesto en nuestra guía sobre el desahucio de local comercial por falta de pago.
¿En qué se diferencian el arrendamiento de local de negocio y el arrendamiento de industria?
La diferencia entre ambos es que mientras en el arrendamiento de local de negocio se alquila simplemente un establecimiento comercial, en el del arrendamiento de industria se arrienda, además, un negocio en funcionamiento con sus correspondientes licencias, mobiliario, maquinaria, etc.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).