Cantidades entregadas a cuenta para la compraventa de viviendas en construcción

En caso de comprar una vivienda que está en fase de construcción, el promotor exigirá que se vayan haciendo una serie de pagos hasta que se firme la escritura de compraventa. A continuación vamos a ver cómo regula la ley este aspecto.

¿Dónde se regulan las cantidades entregadas a cuenta para la compraventa de viviendas en construcción?

Este tipo de pagos se regulan en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.

¿Qué garantías debe ofrecer el promotor?

Antes de comenzar a desarrollar esta cuestión es importante recordar que, tras la derogación de la Ley 57/68 en la que se regulaba esta materia, las garantías qué indicaremos sólo serán exigibles cuando se tenga Licencia de Obra. Es solo en este momento cuando nace la obligación del promotor de garantizar las cantidades entregadas a cuenta.

El promotor tiene que ofrecer las siguientes garantías:

• Asegurar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, a través de un contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras que estén autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito autorizadas, para el caso de que no comience la construcción o no llegue a buen fin dentro del plazo acordado para la entrega.
• Recibir los anticipos a través de entidades de crédito en las que se tendrán que depositar en cuenta especial, separados de cualquier otro tipo de fondos, incluyendo el caso de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que solo puede disponer para las atenciones que se deriven de la construcción de las viviendas. Para abrir estas cuentas o depósitos, la entidad de crédito exigirá, bajo su responsabilidad, la garantía anterior.

La garantía se extiende a las cantidades entregadas, incluyendo los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

¿Qué requisitos deben reunir estas garantías?

Vamos a diferenciar las dos garantías que hemos visto en el apartado anterior:

Seguro de caución

El seguro de caución será válido para estos fines si reúne los siguientes requisitos:

1. Suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente, identificando el inmueble para el que se entregan las cantidades.
2. La suma asegurada tiene que incluir la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluyendo los impuestos aplicables, aumentada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista para la entrega de la vivienda.
3. El tomador del seguro será el promotor, quien pagará la prima por todo el periodo del seguro hasta la escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
4. El asegurado será el adquirente o adquirentes que aparezcan en el contrato de compraventa.
5. El asegurador no puede oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no es excepción oponible en ningún caso.
6. El contrato no puede tener una duración inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. Si se concede prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor puede prorrogar el contrato de seguro a través del pago de la prima correspondiente, y debe informar al asegurado de dicha prórroga.
7. La aseguradora puede comprobar mientras esté vigente el contrato del seguro los documentos y datos del promotor-tomador relacionados con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.
8. Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin dentro del plazo convenido, el asegurado, si ha requerido de forma fehaciente al promotor para que devuelva las cantidades aportadas a cuenta, incluyendo los impuestos aplicables y sus intereses y este en un plazo de 30 días no las ha devuelto, puede reclamar al asegurador que abone la indemnización correspondiente. Del mismo modo, el asegurado puede reclamar directamente al asegurador cuando no sea posible la reclamación previa al promotor.
9. El asegurador debe indemnizar al asegurado en el plazo de 30 días desde que formule la reclamación.
10. No son indemnizables en ningún caso las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aun cuando se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.
11. El asegurador puede reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que a estos les correspondan.
12. Si la entidad aseguradora ha satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no puede enajenar la vivienda sin haber resarcido de forma previa a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

En todos los aspectos no regulados por la Ley de Edificación de la Ordenación, se aplicará al seguro de caución la Ley de Contrato de Seguro.

Aval

El aval servirá de garantía si se dan las condiciones siguientes:

1. Tiene que emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluyendo los impuestos aplicables, aumentada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista para la entrega de la vivienda.
2. Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo acordado, el beneficiario, si ha requerido fehacientemente al promotor para que devuelva las cantidades entregadas a cuenta, incluyendo los impuestos aplicables y sus intereses, y éste  en el plazo de 30 días no las ha devuelto, puede exigir al avalista que abone dichas cantidades. De igual manera, el beneficiario puede reclamar directamente al avalista si no es posible la reclamación previa al promotor.
3. Transcurrido un plazo de 2 años desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para rescindir el contrato y la que devuelva las cantidades anticipadas, caducará el aval.

¿Qué debe contener el contrato que establezca las cantidades entregadas a cuenta?

Cuando un contrato de compraventa de viviendas acuerde la entrega de cantidades anticipadas, debe hacerse constar en el mismo de forma expresa los siguientes puntos:

• Que el promotor se obliga a devolver al adquirente las cantidades recibidas a cuenta, incluyendo los impuestos aplicables, más los intereses legales si la construcción no se inicia o termina en los plazos acordados, o no se obtiene la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente necesario para la ocupación de la vivienda.
• Referencia al contrato de seguro o aval bancario que se constituye como garantía, indicando la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.
• Designación de la entidad de crédito y de la cuenta en la cual el adquirente debe entregar las cantidades que haya comprometido anticipar como consecuencia del contrato.
• Cuando se otorgue el contrato de compraventa, el promotor, incluso en el caso de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, entregará al adquirente el documento acreditativo de la garantía, referida e individualizada a las cantidades que se deben anticipar a cuenta del precio.

¿Cuándo se pueden ejecutar las garantías?

Este tipo de garantías se ejecutan cuando la construcción no se llega a iniciar o la vivienda no es entregada en el plazo establecido. En ese momento, el comprador puede escoger entre rescindir el contrato y que se devuelvan las cantidades entregadas a cuenta (incluyendo los impuestos y los intereses) o dar una prórroga al motor.

¿Cuándo se cancelan las garantías?

Las garantías dadas por la entidad o avalista se cancelan cuando se expide la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente. También se cancelan en estos casos si el comprador finalmente opta por no recibir la vivienda.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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