Las únicas personas que están legitimadas para ser parte en un contrato de arras y, por tanto, para estampar en él una firma válida, son el vendedor y el comprador, es decir, el legítimo propietario de la vivienda y la persona interesada en adquirirla y con capacidad legal para hacerlo.
Sin embargo, la ley permite que cualquiera de los dos pueda actuar por medio de un representante, quien podrá firmar válidamente el contrato siempre que se cumplan los requisitos legales.
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Contacte con nosotras¿Es posible que un representante firme el contrato de arras en vez del comprador o el vendedor?
Sí, un representante legal es una persona que actúa válidamente en nombre de otra y realiza actos con efectos jurídicos que vinculan al representado, y la ley permite actuar por medio de esta figura, aunque exige el cumplimiento de determinados requisitos.
¿Qué requisitos se deben cumplir para que sea legal un contrato de arras firmado por el representante?
Para que el contrato de arras firmado por el representante sea válido, es preciso que la actuación del representante se ajuste al poder otorgado por el representado, o que la facultad de representación venga atribuida por ley, como ocurre en determinados casos en que el representado no está facultado a actuar por sí mismo, por ejemplo en el caso de los menores de edad, cuyos representantes son sus progenitores.
Fuera de los casos de representación legal, el representante tiene que estar respaldado por un poder notarial otorgado con ese fin, que puede ser general o especial:
- El poder notarial general faculta al representante a actuar en nombre del representado en cualquier negocio o acto jurídico dentro de un ámbito de actuación. Por ejemplo, un poder general de administración de los bienes del representado.
- El poder notarial especial permite que el representante actúe en nombre del representante para uno o varios actos jurídicos específicos y determinados, que deben estar claramente definidos en el momento de otorgar el poder.
Por tanto, para que la firma del representante en el contrato de arras sea válida, no puede suponer una extralimitación del poder de actuación del representante, y deben cumplirse los siguientes requisitos:
- No puede sobrepasar los límites que constan en el poder notarial.
- Tiene que llevarse a cabo dentro del plazo de validez del poder.
- Debe ampararse en un poder no revocado por el representado.
- El poder notarial tiene que haberse otorgado cumpliendo con las formalidades legales.
- El representado debe tener la capacidad jurídica necesaria para otorgar un poder notarial.
- El representante tiene que indicar en la firma del contrato que está actuando en nombre del representado, por ejemplo utilizando fórmulas como “en calidad de apoderado”, “por poder” o su abreviatura “p.p.”.
Cualquier otra forma de actuar mediante un representante, si no existe un poder notarial que lo respalde, puede acarrear problemas a ambas partes, ya que la firma del contrato de arras no será válida en ese caso.
¿Cómo se otorga un poder notarial?
Para otorgar un poder notarial, el representado debe acudir a la notaría con su DNI o documento de identidad en vigor, que para un ciudadano extranjero puede ser el pasaporte o el NIE, según el caso, y proporcionar los datos de la persona del representante (nombre, apellidos y documento de identidad).
Además, deberá especificar al notario cuál es el alcance temporal y material del poder, es decir durante cuánto tiempo será válido y para qué actos jurídicos en concreto. Si es un poder general, se deberá especificar así.
Por ejemplo, se puede otorgar un poder para actuar únicamente en la compraventa y en los actos asociados, como el contrato de arras, de modo que, una vez celebrados, el representante no podrá seguir vinculando al representado en los actos jurídicos que realice.
Por último, el notario hará constar todo lo manifestado en una escritura pública, que tendrá validez como documento público. La inscripción en el Registro Civil no es obligatoria, pero sí es recomendable, sobre todo cuando se trata de celebrar negocios importantes.
¿Se puede revocar el poder notarial?
Sí, el representado podrá revocar el poder otorgado al representante en cualquier momento, pero la revocación sólo surtirá efectos a partir de entonces, y los actos realizados hasta el momento seguirán teniendo validez.
¿En qué situaciones puede ocurrir que el contrato de arras esté firmado por un representante?
Algunas de las situaciones en que podría verse implicado un representante en la firma de un contrato de arras son las siguientes:
Inmobiliaria actuando como representante
A veces, el vendedor quiere delegar todo lo posible en la inmobiliaria la gestión de la venta del inmueble, y puede otorgarle un poder para que firme en su nombre un contrato de arras, llegado el caso.
Es uno de los pocos casos en que la inmobiliaria podría firmar válidamente un contrato de arras sin necesidad de refrendo posterior del vendedor.
Contrato celebrado por un extranjero
También es frecuente que el comprador o el vendedor sean extranjeros y deleguen en un representante español la realización de la gestiones de la compraventa, bien por no conocer el idioma ni las normas españolas, bien por la necesidad de actuar desde el extranjero.
Contrato celebrado por una persona sin capacidad jurídica
Si el vendedor o el comprador son personas sin capacidad para actuar legalmente o con la capacidad jurídica limitada, deberán actuar por medio de representante. Como hemos visto antes, por ejemplo en el caso del menor o de una persona incapacitada para realizar determinados actos jurídicos.
Contrato celebrado por varios copropietarios
Si el comprador o el vendedor no es una sola persona sino varias, pueden preferir actuar conjuntamente por medio de un único representante cuyos actos vinculen a todos ellos. Puede ser más frecuente en el caso del vendedor, por ejemplo cuando son varios hermanos que han heredado una casa de su progenitor, y cada uno reside en un lugar.
El representante podría ser un tercero o incluso uno de los copropietarios.
Representación voluntaria
También es posible que el acto de representación no responda a ninguna situación típica, y que simplemente el vendedor o el comprador deseen delegar en un tercero la realización de los actos necesarios de la compraventa, entre ellos, la firma del contrato de arras.
En este caso, el representante puede ser cualquier persona de su confianza, como también su propio abogado, en el que confíen para negociar además las condiciones del contrato.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).