Contrato de arras: ¿qué es y qué tipos existen?

Antes de la firma de un contrato de compraventa de un inmueble, se suele firmar un contrato de arras en virtud del cual el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio al vendedor, con el fin de confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir a cualquiera de las partes desistir libremente del mismo, dependiendo del tipo de arras que se firmen.

El plazo máximo para firmar la escritura varía según lo que pacten las partes, normalmente se suele fijar un plazo de tres meses, pero depende de las circunstancias de cada caso particular. Si no se puede escriturar en la fecha acordada, también existe la posibilidad de firmar una prórroga si están de acuerdo las partes.

Y la cantidad de las arras varía según lo que pacten comprador y vendedor, pero suele ser una cantidad en torno al 10% del precio de venta acordado.

Tipos de contratos de arras

1. Contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales permiten el desistimiento unilateral del contrato por cualquiera de las partes, no obstante, ello conlleva ciertas consecuencias respecto del importe abonado por el comprador en dicho concepto.

El  desistimiento del  contrato de arras difiere en sus efectos según quién haya desistido.

• Cuando es el comprador el que desiste del compromiso de comprar la vivienda, perderá el dinero aportado en concepto de arras.
• Si es el vendedor quien desiste del compromiso tendrá que devolver al comprador la cantidad de las arras por duplicado.

En cualquier caso, esto solo operará si se establecen explícitamente en el contrato con referencia literal del artículo 1454 del Código Civil.

2. Contrato de arras confirmatorias

Las arras confirmatorias confirman el compromiso de las dos partes de llevar a término el contrato de compraventa  y son un anticipo del precio total que el comprador y el vendedor acuerdan.

Las partes no tienen la facultad de desistir libremente del cumplimiento del contrato y en caso de que alguna de las partes no cumpla lo acordado, el perjudicado, sea el comprador o el vendedor, podrá elegir entre dos alternativas:

• Exigir que se cumpla la obligación pactada en las arras y solicitar indemnización por los daños causados más  intereses.
• Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.

Aun cuando el perjudicado opte por el cumplimiento del contrato, podrá pedir la resolución más tarde si resulta imposible el cumplimiento.

3. Contrato de arras penales

Las arras penales se sitúan en una posición intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales, pues no son un simple anticipo del precio, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato de compraventa. Se configuran como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida.

Al no estar reguladas las arras penales de forma expresa en el Código Civil, son equiparables a las obligaciones con cláusula penal. 

Si es el comprador quien incumple el contrato, perderá las arras y si es el vendedor el que incumple tendrá que devolver las arras al vendedor más la cantidad acordada como penalización en el contrato.

El pago de las arras penales no libera del cumplimiento del contrato, por eso la parte cumplidora podrá optar entre resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento, en cuyo caso no podrá exigir conjuntamente la satisfacción de la pena salvo que se haya pactado así expresamente en el contrato.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

El contrato de arras orientará la redacción de la escritura de compraventa por parte del notario, por lo que debe incluirse toda la información relevante, así como los acuerdos a los que hayan llegado las partes.

Los datos básicos de un contrato de arras son:

• Nombre completo, NIF o CIF, y domicilio del vendedor y del comprador. Si el inmueble está a nombre de varias personas, deben incluirse los datos de todos ya que el contrato de arras deberá ser firmado por todos.
• Todos los datos que permitan identificar plenamente la vivienda: ubicación, descripción, referencia catastral, etc.
• Las condiciones jurídicas en las que se entregará la propiedad.
• Tipo de contrato de arras que se está firmando. Si se firma unas arras penitenciales se debe hacer mención del artículo 1454 del Código Civil.
• Precio de la venta, escrito en letras y en números.
• Cantidad entregada en concepto de arras, escrita en letras y en números.
• Plazo máximo para formalizar la escritura pública, así como para la entrega de las llaves y la posesión de la vivienda.
• Mención expresa a las consecuencias en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes.
• Reparto del pago de los gastos de la compraventa.
• El inventario de mobiliario o electrodomésticos, si procediera.
• Fecha en la que se lleva a cabo el acuerdo y firma de todos los vendedores y compradores.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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