A la hora de comprar una vivienda, es habitual que comprador y vendedor firmen previamente un contrato de arras, como garantía de que la venta se va a celebrar. Estos tratos pueden tener lugar entre comprador y vendedor exclusivamente, o bien contar con la labor de intermediación de una inmobiliaria.
Pero ¿cuál es exactamente el papel de la inmobiliaria en el contrato de arras? ¿Hasta dónde llega su labor de intermediación?
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Contacte con nosotras¿Puede una inmobiliaria firmar un contrato de arras?
En principio, la inmobiliaria no puede firmar el contrato de arras. Este es un contrato celebrado entre el comprador y el vendedor de la vivienda, pero el vendedor no es la persona física o jurídica que realiza las gestiones de venta, sino el legítimo propietario del inmueble, que es el único que puede disponer de él legalmente.
La inmobiliaria puede actuar como intermediaria, pero nunca podría disponer de la vivienda, y su labor, con respecto al contrato de arras, debería limitarse a ayudar a formalizar los documentos que después habrán de firmar las partes legitimadas para hacerlo: el vendedor y el comprador.
Si la inmobiliaria firma un contrato en su propio nombre, se tratará de otro tipo de contrato, no de un contrato de arras vinculado al contrato de compraventa del inmueble.
Sin embargo, en la práctica puede ocurrir que la inmobiliaria facilite la documentación al comprador y le inste a firmarla, con el compromiso de trasladarla posteriormente al vendedor, para que también la firme. Será entonces, cuando el contrato cuente con la firma de ambas partes, el momento en que adquiera validez.
De hecho, entra dentro de lo normal que, si la inmobiliaria se encarga de la venta del inmueble, y es la que está en contacto con los posibles compradores, tome como señal una cantidad de dinero para reservar el inmueble mientras traslada la oferta al vendedor, que decidirá si vender o no. Si finalmente el vendedor decide no vender, la señal debe ser devuelta al comprador.
Como caso excepcional, cabe la posibilidad de que el contrato de arras se celebre entre el comprador y la inmobiliaria, porque esta cuente con un poder notarial expreso del vendedor que le autorice a realizar la venta directamente. Solo en ese caso, estaría legitimada la inmobiliaria para firmar el pacto de arras en su propio nombre.
Por tanto, las únicas personas que pueden firmar legalmente un pacto de arras son quien pueda disponer de la vivienda y quien vaya a comprarla.
Hay que puntualizar que la propiedad plena puede estar distribuida entre varias personas, en cuyo caso tendrán que firmar todas ellas: por ejemplo, en el caso de que coexistan usufructuario y nudo propietario, o en el de que haya varios copropietarios de la vivienda.
¿Qué ocurre si el contrato de arras está firmado por la inmobiliaria pero no por el vendedor?
En ocasiones, pueden establecerse cláusulas que permitan a la inmobiliaria firmar el contrato de arras con el comprador, a expensas de que el vendedor propietario ratifique posteriormente. Pero, sin esa ratificación, el contrato no tiene validez, ya que la inmobiliaria no está legitimada legalmente para firmar ni para disponer de la vivienda.
Inmobiliaria que cobra por los servicios prestados
Por ejemplo, quizá en el contrato de intermediación inmobiliaria entre esta y el vendedor se haya estipulado que la inmobiliaria cobre al vendedor por los servicios prestados con el importe entregado por el comprador en concepto de arras.
De ser así, si la venta finalmente no se produce por incumplimiento del comprador, la inmobiliaria ya habrá cobrado por haber encontrado un comprador que inició las gestiones para formalizar la compraventa.
Sin embargo, si la venta al final no se produce por incumplimiento del vendedor, el comprador no tiene por qué sufrir las consecuencias, y la inmobiliaria deberá reintegrarle el dinero adelantado como arras y reclamar al vendedor el pago por los servicios prestados.
Inmobiliaria como promotora de la construcción de la vivienda
Finalmente, cabe la posibilidad de que la inmobiliaria no sea una intermediaria, sino la promotora de la construcción del inmueble y, por tanto, la propietaria de la vivienda, que además se encargue de realizar las gestiones de venta por sí misma. En ese caso sí puede firmar el contrato de arras en calidad de legítima propietaria.
Por tanto, habrá que atender a las circunstancias del caso concreto y ver qué personas intervienen en el contrato, qué se ha pagado exactamente y qué documentos ha firmado cada parte para saber qué es lo que se puede reclamar en caso de que la venta no salga adelante.
Como conclusión, es preciso reiterar que los únicos legitimados para firmar un pacto o contrato de arras son el comprador y el legítimo propietario de la vivienda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).