¿Qué son las cargas de una vivienda y cómo se pueden consultar?

Una de las comprobaciones fundamentales que se deben hacer antes de comprar una vivienda es que no contenga cargas. Explicamos en qué consisten estas cargas y cómo saber si un inmueble está libre de las mismas.

¿Qué son las cargas de la vivienda?

Las cargas de una vivienda, son derechos que tienen terceras personas sobre la misma, que pueden gravar los derechos de uso y de propiedad del inmueble. Básicamente se refiere a derechos ligados al inmueble que suponen una obligación para su propietario, por lo que si se transmite, se hace con dichas cargas.

¿Cuáles son las cargas más frecuentes de una vivienda?

Entre las cargas que puede tener un inmueble, las más habituales son las siguientes:

• Hipoteca. Es muy común que una vivienda esté hipotecada, teniendo en cuenta que gran parte de los inmuebles se compran con hipoteca y que muchas personas los venden antes de terminar de pagarla. En estos casos, la hipoteca deberá cancelarse antes o en el mismo acto en el que se firme la compraventa.
• Arrendamiento. En caso de que una vivienda esté alquilada, aunque se venda, el nuevo propietario deberá respetar los derechos del arrendatario hasta que finalice el contrato.
• Embargos. Cuando el propietario que transmite tiene un embargo (que puede ser judicial o por parte de la Administración) sobre la vivienda que transmite.
• Servidumbre. Si la vivienda tiene establecido algún tipo de servidumbre (como la servidumbre de paso o luces), también se encontrará gravada por este derecho que deberá respetarse por el nuevo propietario.
• Usufructo. Aunque una vivienda pertenezca a una determinada persona, esta puede no tener el derecho de uso y disfrute de la misma, ya que puede recaer en otra persona. La primera sería nuda propietaria del inmueble, y la segunda su usufructuaria.
• Impuestos. Existen determinados impuestos que están relacionados con la vivienda y que, en caso de que su pago esté pendiente, suponen una carga sobre la misma. Hablamos concretamente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, aunque se conoce sobre todo como plusvalía municipal) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Deudas con la Comunidad de Propietarios. Tanto las deudas por el impago de la cuota de la Comunidad como de las derramas establecidas gravan la vivienda, por lo que es importante obtener un certificado de deudas emitido por el Presidente o el Administrador de Fincas de la Comunidad.
• Suministros. Las deudas por el impago de suministros como la luz pasan al nuevo propietario, quien tiene que pagarlas aunque se cambie de titularidad el contrato del servicio correspondiente.

¿Cómo se pueden consultar las cargas de una vivienda?

Lo más fácil es acudir al Registro de la Propiedad en el que esté inscrita la vivienda para solicitar una nota simple, acreditando un interés legítimo para ello. Se puede acudir físicamente al Registro, o bien hacer la solicitud online, a través de la página web del Colegio de Registradores de España.

En la nota simple aparecerá, por ejemplo, si la vivienda tiene una hipoteca. No obstante, hay que tener en cuenta que existen inmuebles que no están registrados, y otros, que aun estando registrados, sus asientos no están actualizados, aunque no sea lo más habitual hoy en día. También existe la posibilidad de pedir una certificación de dominio y cargas, que es un documento más completo que incluye todo el historial del inmueble y se pide igualmente en el Registro de la Propiedad.

Es importante también solicitar un certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios al vendedor del inmueble, para comprobar que no recaen deudas de este tipo en la vivienda.

Del mismo modo, antes de comprar una casa o piso se debe solicitar al vendedor el último recibo del pago del IBI. Y también hay que recordar asegurarse de que no existen deudas por la plusvalía municipal ni el ITP, a través de la documentación correspondiente.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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