Cuando un copropietario vende su parte del bien proindiviso, los demás comuneros tienen derecho de tanteo y retracto. En este post explicamos todo lo que hay que saber acerca del derecho de tanteo y retracto en este caso.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto de los comuneros en la venta de un proindiviso?
El derecho de tanteo y retracto de los comuneros consiste en que estos tienen preferencia a la hora de comprar una parte del bien que tienen en común, frente a cualquier otra persona. Es decir, que antes de que se venda el proindiviso a un tercero, o incluso después, cualquiera de los copropietarios tendrá derecho a adquirirlo por el mismo precio.
Hablamos de dos derechos distintos:
- El tanteo se refiere al derecho del comunero a quedarse la parte del bien por el mismo precio que está dispuesto a pagar un tercero. Por lo tanto, es un derecho anterior a la enajenación.
- El retracto hace alusión al derecho por el que el comunero puede recuperar la parte del bien que se le ha vendido a un tercero, pagando el mismo precio. Así pues, se trata de un derecho posterior a la enajenación. El derecho de retracto viene contemplado en el artículo 1522 del Código Civil, según el cual:
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
(...)
¿Qué plazo tienen los comuneros para ejercer el derecho de retracto? ¿Y el de tanteo?
Los comuneros disponen de un plazo de 9 días para hacer valer su derecho de retracto, según lo establecido en el artículo 1524 del Código Civil. Dicho plazo comienza a contar desde el momento de la inscripción del Registro, en su caso, o desde que el comunero tenga conocimiento de la venta del proindiviso.
El Código Civil no establece un plazo especial para ejercer el derecho de tanteo. Por ello, se entiende que este puede realizarse en cualquier momento anterior a la venta del proindiviso.
¿Cuáles son los requisitos para que se dé el derecho de tanteo y retracto de los comuneros?
Para llevar a cabo el derecho de tanteo, es necesario que se den dos requisitos:
- Que el comunero esté dispuesto a pagar el mismo precio que va a pagar un extraño a la comunidad por el proindiviso.
- Se debe ejercer el derecho antes de que se materialice la venta.
Por otro lado, en el caso del derecho de retracto, deben darse los siguientes requisitos:
- No haber existido notificación de la intención de vender por parte del copropietario que va a vender su parte o que la transmisión se efectúe por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la la notificación.
- Tiene que tener lugar en un plazo de 9 días desde la inscripción, o desde que el comunero sepa de la venta, en su caso.
- Se tiene que haber vendido el proindiviso a un tercero ajeno a la comunidad.
¿Qué ocurre si varios comuneros quieren ejercer el derecho de retracto?
Esta posibilidad viene contemplada en el segundo párrafo del artículo 1522 del Código Civil, que dice:
(...)
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Artículo 1522 del Código Civil
Es decir, que en estos casos, todos los comuneros que quieran realizar su derecho de retracto podrán hacerlo, cada uno de ellos de forma proporcional a su participación en la comunidad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).