El derecho de adquisición preferente es un derecho que otorga a su titular la facultad de adquirir un inmueble con preferencia sobre cualquier otro posible adquirente, hasta el punto de permitirle en algunos casos deshacer una venta ya producida reclamando el inmueble para sí, siempre que iguale las condiciones impuestas en la venta a un tercero.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente de inmuebles?
El derecho de adquisición preferente es un derecho que puede adoptar distintas formas y que reconoce a su titular la facultad de hacer valer su preferencia en la compra de un inmueble por encima de cualquier otro posible adquirente.
Puede consistir en un derecho reconocido por la ley o ser el resultado de un pacto entre las partes en una compraventa o en cualquier otro negocio traslativo, y puede imponer una opción prevalente de compra antes de que el bien se enajene a un tercero o la facultad de deshacer una venta ya realizada.
Nuestro ordenamiento jurídico regula expresamente los derechos de adquisición preferente de tanteo, retracto y opción de compra.
¿Cuál es el fundamento de los derechos de adquisición preferente?
En la mayoría de los casos, el Código Civil contempla el derecho de adquisición preferente como forma de mantener cierta coherencia en la titularidad sobre un bien, por ejemplo, poniendo algún tipo de freno a la entrada de copropietarios extraños en una propiedad indivisa, o como forma de reconocer un mayor derecho sobre el bien a ciertas personas, como pueden ser los propietarios de las fincas colindantes o el arrendatario de una vivienda.
Así, podría decirse que, mediante los derechos de adquisición preferente, se trata de proteger el especial vínculo que se ha creado con anterioridad entre el titular del derecho y el bien que se enajena, y que le otorga preferencia frente a cualquier otro nuevo propietario potencial.
¿Cuáles son los derechos de adquisición preferente de inmuebles?
El artículo 1255 del Código Civil reconoce la libertad de pacto entre las partes, por lo que estas pueden acordar cualquier derecho de adquisición preferente esté o no previsto expresamente en la ley.
No obstante, nuestro ordenamiento jurídico regula los siguientes: el derecho de tanteo, el derecho de retracto y el derecho de opción.
El derecho de tanteo
El derecho de tanteo es un derecho legal o contractual por el cual su titular puede adquirir con preferencia un bien que se pretende vender, siempre que iguale el precio y las condiciones que se hayan acordado con el potencial comprador.
Es decir, el derecho de tanteo permite a una persona evitar una venta a un tercero haciendo valer su derecho a adquirir ese bien de manera preferente, y siempre que ofrezca el mismo precio y condiciones.
Normalmente, la ley regula un plazo desde que se comunica la intención de venta al titular del derecho de tanteo con el fin de que pueda ejercer su derecho, debiendo indicarle también las condiciones de la venta. Si el titular del derecho de tanteo no lo ejerce, el propietario podrá enajenar libremente el bien a un tercero.
El derecho de retracto
El derecho de retracto permite a su titular dejar sin efecto una venta que ya se ha producido a favor de un tercero, recuperando el bien mediante el ofrecimiento de las mismas condiciones pactadas con el primer comprador.
Se trata de un derecho que suele reconocerse de forma simultánea o cumulativa con el derecho de tanteo, o como alternativa subsidiaria en caso de que el vendedor haya incumplido las formalidades legales que permiten al comprador ejercer su derecho de tanteo.
El artículo 1524 del Código Civil establece el plazo de 9 días desde la inscripción de la venta en el Registro, o desde que se tenga conocimiento de la venta, para ejercitar el derecho de retracto legal. Se trata por tanto de un plazo de caducidad.
El derecho de retracto puede consistir en un retracto legal, convencional o voluntario:
- El retracto legal es el que está reconocido por ley en determinados casos, como el arrendamiento de vivienda, la copropiedad o el derecho a favor de colindantes, y debe ejercitarse en el plazo de 9 días desde que se produce la venta y se inscribe en el Registro o desde que se hubiere tenido conocimiento de la venta. Está regulado en los artículos 1521 a 1525 del Código Civil, y es oponible frente a todos sin necesidad de inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- El retracto convencional es el que se prevé que se pueda pactar con ocasión de un contrato de compraventa, y se denomina también retroventa, pacto de retro o venta a carta de gracia. Está regulado en los artículos 1507 a 1520 del Código Civil.
- A falta de pacto expreso, el plazo para ejercitarlo es de 4 años. El plazo pactado, por otro lado, no podrá superar los 10 años.
- Para ejercitarlo, el titular del retracto debe reembolsar al vendedor el precio de venta, los gastos del negocio y cualquier otro gasto necesario y útil que se haya hecho sobre el bien.
- El retracto voluntario es el que se puede pactar con ocasión de cualquier otro contrato o negocio traslativo, en virtud del principio de libertad de pacto. Sus condiciones serán las que acuerden las partes intervinientes.
El derecho de opción
En cuanto al derecho de opción, es el derecho que tiene su titular a ejercitar la opción de compra sobre un bien inmueble durante el plazo que se haya estipulado, de modo que si transcurre el plazo sin adquirirlo, el derecho caduca. Durante el tiempo pactado para la opción, el propietario del bien no puede enajenarlo.
El derecho de opción o derecho de opción de compra está contemplado en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, el cual reconoce el carácter inscribible del derecho siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que exista un convenio expreso de las partes para inscribir el derecho o contrato de opción.
- Que se haga constar el precio estipulado para la adquisición y el que se haya convenido para conceder la opción, en caso de haberse pactado.
- Que se indique el plazo para ejercer la opción, que en principio no podrá exceder de 4 años. No obstante, si recae sobre un inmueble arrendado, se permite que se extienda a toda la duración del contrato de alquiler, pero caducará en caso de prórroga tácita o legal.
¿En qué casos se aplican los derechos de adquisición preferente?
Los derechos de adquisición preferente están previstos en la ley para los siguientes casos:
- El derecho de tanteo y retracto que reconoce al inquilino el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en los contratos de arrendamiento de vivienda, y el artículo 31 en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
- Los mismos derechos para los inquilinos de renta antigua, reconocidos por los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
- El derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario de una finca rústica, reconocido por el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.
- El derecho de retracto convencional o retroventa reconocido en el artículo 1507 del Código Civil a favor del vendedor.
- El derecho de retracto a favor del copropietario de un bien, contemplado en el artículo 1522.
- El derecho de retracto previsto en el artículo 1523 para los propietarios de las fincas colindantes a aquella que se enajena.
- Los derechos de tanteo y retracto que establece el artículo 1636 a favor recíprocamente del propietario directo y del propietario del dominio útil en el censo enfitéutico.
No obstante, doctrina y jurisprudencia coinciden en entender que es una lista abierta, y que el propietario de un bien puede establecer un derecho de adquisición preferente a favor del mismo con total libertad, aunque en los casos no previstos en la ley no se tratará de un derecho oponible frente a todos, sino que solo dará derecho a ser indemnizado si el propietario finalmente decide enajenar el bien a otra persona.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).