Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, conocidos como alquileres de renta antigua, pueden ser prorrogados indefinidamente a voluntad del inquilino, a menos que concurra alguna de las causas de denegación de la prórroga contempladas legalmente.
Este derecho del inquilino es irrenunciable, y la ley no prevé ninguna posibilidad de negociación entre las partes en virtud de la cual, el inquilino deba abandonar la vivienda a cambio de una indemnización. Sin embargo, hay algunos casos en que sí procede dicha indemnización.
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Contacte con nosotras¿En qué casos hay que pagar indemnización al inquilino de renta antigua para que abandone la vivienda?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, hoy derogada, sigue vigente solo en relación con los contratos de arrendamiento que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985 y que aún no se han extinguido.
El artículo 57 de la ley establece la prórroga del contrato con carácter obligatorio para el arrendador y voluntaria para el inquilino o arrendatario, independientemente del plazo de duración del alquiler que se haya pactado.
Sin embargo, existen algunas excepciones a la prórroga, y según a quién sea atribuible la causa de excepción, el inquilino tendrá derecho a una indemnización o no.
Las causas de excepción a la prórroga legal que dan derecho a indemnización para el inquilino son:
- La necesidad del arrendador de hacer uso de la vivienda para sí o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
- La necesidad de derribar el inmueble para edificar otro que cuente, al menos, con un tercio más de viviendas que las que contiene en el momento del alquiler, o al menos con una vivienda, en caso de que el edificio estuviera dedicado a locales comerciales y no tuviera ninguna. En este supuesto, deberá respetar igualmente el número de locales de negocio que ya había.
El resto de causas de denegación de la prórroga son atribuibles al inquilino, ya que todas ellas, de una u otra forma, ponen de manifiesto que el arrendatario ya no tiene la misma necesidad de habitar la vivienda que tiene alquilada.
¿Qué indemnización hay que pagar en los supuestos de denegación de prórroga del alquiler?
El importe de la indemnización que se debe pagar al inquilino depende de cuál sea la causa de denegación de la prórroga:
Indemnización por necesidad del arrendador de ocupar la vivienda
Con relación a la primera causa de denegación de la prórroga, la necesidad alegada por el arrendador de ocupar la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes, el arrendador deberá justificar la existencia de esa necesidad.
Además, deberá requerir fehacientemente al inquilino afectado con un año de antelación, haciéndole saber el nombre de la persona que necesita la vivienda y la causa de necesidad en que se funda.
Si el inquilino se opone a desalojar la vivienda y no expone las causas que motivan su oposición, el arrendador podrá anticipar su acción de desalojo y presentar la demanda en el plazo de 6 meses desde el requerimiento, con la consecuencia añadida de reducir a la mitad la indemnización que le pudiera corresponder.
Si el inquilino desaloja la vivienda, la indemnización que corresponde consistirá en:
- Dos anualidades de renta si desaloja la vivienda en un plazo de 6 meses.
- Una anualidad de renta si desaloja la vivienda en un plazo de un año.
- El inquilino podrá reclamar una indemnización mayor si justifica en el plazo de 3 meses desde el desalojo que los perjuicios son superiores.
- El inquilino perderá todo derecho a indemnización si deja transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda sin que exista una causa justificada.
Indemnización por necesidad de derribar el inmueble
En el supuesto de que el propietario necesite que el inquilino desaloje la vivienda porque proyecte su derribo para edificar otro inmueble del que resulten más viviendas, será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Obtener autorización del delegado del Gobierno en la comunidad autónoma (la ley habla de gobernador civil, figura que ya no existe).
- Notificar fehacientemente a los arrendatarios con un año de antelación al inicio del derribo.
- Iniciar la obras de derribo en el plazo de 2 meses desde el desalojo.
- Reservar a los inquilinos las viviendas o locales que sustituyan a las que venían ocupando, para que puedan retornar a ellas cuando acaben las obras.
Habrá derecho a indemnización en los siguientes casos:
- Cuando el inquilino exprese su deseo de no retornar a la vivienda, en cuyo caso, consistirá en una cantidad equivalente a 6 meses de renta.
- Si el arrendador incumple su obligación de reservar la vivienda para el inquilino, este puede optar por reclamar la que sea de su elección en el nuevo edificio, o bien, recibir una indemnización consistente en 5 anualidades de renta.
Por otro lado, si el inmueble tiene más de 100 años de antigüedad y concurren razones que hagan necesaria su renovación, el delegado del Gobierno, a solicitud del propietario, y con audiencia de los inquilinos, podrá conceder la autorización para demoler. En este caso, también se genera derecho a indemnización en las siguientes condiciones:
- Los inquilinos podrán optar por pedir del arrendador, alternativamente: una vivienda en renta adecuada en la misma población, la reserva de una nueva vivienda en el inmueble reconstruido o una indemnización no inferior a 10 anualidades de la renta revalorizada.
- En caso de tratarse de un local de negocio, el inquilino podrá optar entre la reserva de un local de análogas características en la finca reconstruida o una indemnización del 50% de lo que normalmente se abone por traspaso de locales similares en la misma zona.
¿Es posible pactar con el inquilino de renta antigua que abandone la vivienda a cambio de una indemnización?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 aclara en su artículo 6 que todos los derechos reconocidos en ella son irrenunciables para los inquilinos de viviendas, especialmente el de prórroga.
Ello supone la nulidad de cualquier pacto previo entre arrendador y arrendatario por el cual, este se comprometa a no solicitar la prórroga a cambio de una indemnización.
Por tanto, fuera de los casos expresados en los apartados anteriores, no existe ningún otro supuesto en el que el inquilino pueda estar en disposición de recibir una indemnización como compensación por el desalojo de la vivienda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).