Los contratos de alquiler celebrados al amparo de la antigua ley de arrendamientos urbanos, y conocidos como alquileres de renta antigua, pueden ver prorrogada su duración indefinidamente a voluntad del inquilino, a menos que concurra alguna de las causas de denegación de la prórroga legal establecidas por la ley.
También están tasadas las causas que autorizan al arrendador a resolver el contrato de alquiler y que, por tanto, le permiten recuperar la vivienda.
A continuación, vamos a ver cuáles son todos los motivos que pueden autorizar a un propietario o arrendador a echar al arrendatario de la vivienda alquilada.
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Contacte con nosotras¿En qué casos se puede echar a un inquilino de renta antigua?
Los conocidos como alquileres de renta antigua siguen rigiéndose por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones establecidas por la disposición transitoria segunda de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
De acuerdo con ambas normas, los motivos por los cuales el arrendador está facultado a dar por terminado el contrato de arrendamiento son los siguientes:
Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas
El arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento desde el momento en que el inquilino deje de pagar la cantidad estipulada como renta o las cantidades correspondientes a los suministros, que son también a cuenta del arrendatario.
Según jurisprudencia del Tribunal Supremo, si el inquilino paga la deuda total fuera de plazo y una vez presentada la demanda por el arrendador, éste aún puede resolver el contrato. O, si se cumplen las condiciones, se entenderá enervado el desahucio en los términos que establece la legislación actual, y el inquilino no podrá volver a hacer uso de ese derecho en el futuro, con lo que en el siguiente impago o retraso, el arrendador podrá resolver el contrato o, en su caso, ejercitar nuevamente la acción de desahucio.
Subarriendo de la vivienda sin cumplir los requisitos legales
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dedica su capítulo III a la regulación del subarriendo, incluyendo en él tanto el subarriendo total como el subarriendo parcial, consistente en el alquiler de habitaciones o tenencia de huéspedes.
Para todo estos casos se exige, como regla general, la autorización expresa y escrita del arrendador.
Si el inquilino cede la vivienda en subarriendo sin contar con la autorización del arrendador, incurrirá en una causa de resolución del contrato.
Subarriendo por rentas superiores a las legales
La ley también establece un límite para el precio del subarriendo, que no podrá exceder del doble del que corresponda al arrendamiento, y para el subarriendo de habitaciones (subarriendo parcial o tenencia de huéspedes), que no podrá ser superior a la cantidad que resulta de dividir el doble de la renta entre el número de habitaciones.
Por tanto, aunque haya mediado autorización expresa del arrendador accediendo al subarriendo, si el inquilino cobra cantidades superiores a las mencionadas, el arrendador podrá resolver el contrato.
Falta de resolución del contrato de subarriendo celebrado por el subarrendatario
La ley permite el subarriendo, pero no sucesivos subarriendos, sino solo el primero, por parte del inquilino de la vivienda. Por tanto, si el subarrendatario subarrienda la vivienda a su vez, el arrendador podrá requerir al inquilino subarrendador para que, en el plazo de los 2 meses siguientes, ejercite la acción resolutoria contra el subarrendatario.
Si el inquilino no atiende al requerimiento, el propietario o arrendador de la vivienda podrá resolver el contrato de arrendamiento.
Cesión de vivienda no autorizada
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 también regula la cesión de vivienda en su capítulo IV, y se prohíbe tajantemente que la cesión se haga a título oneroso.
En cuanto a la cesión de vivienda a título gratuito, está permitida por la ley, pero para ello, el inquilino deberá contar con el consentimiento expreso del arrendador. En caso contrario, el arrendador estará facultado para resolver el contrato de arrendamiento.
Transformación de la vivienda en local o viceversa
El inquilino no está autorizado a cambiar el uso para el que alquiló la vivienda, transformándola en local de negocio, ni viceversa.
En cuanto a la posibilidad de traspaso de un local de negocio, el nuevo inquilino tiene la obligación de permanecer en el local sin traspasarlo durante al menos un año, y dedicarlo durante ese tiempo al mismo negocio.
Si se incumple alguna de estas disposiciones, el arrendador estará facultado para resolver el contrato.
Daños intencionados causados por el inquilino
El inquilino está obligado a usar la vivienda con la diligencia debida y normalmente exigible, y responde por los daños causados en la misma. Además, si estos daños y desperfectos han sido causados dolosamente por el inquilino o quienes convivan con él, incurrirá en causa de resolución del contrato.
También podrá el arrendador resolver el contrato si el inquilino o quienes convivan con él llevan a cabo obras no autorizadas por el arrendador que modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio, o que tengan como resultado debilitar la naturaleza y resistencia de los materiales de la construcción.
Se exceptúa de esta segunda causa el supuesto de que el inquilino ponga a disposición del arrendador, antes de iniciar las obras, la cantidad de dinero necesaria para poder devolver la vivienda a su estado original, y siempre que no se debiliten su naturaleza o la resistencia de sus materiales.
Si el inquilino actúa contraviniendo alguna de estas normas, el arrendador podrá resolver el contrato.
Actividades no autorizadas en el interior de la vivienda
El arrendador también podrá resolver el contrato si el inquilino realiza en el interior de la vivienda actividades que puedan considerarse inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
Esta disposición de la ley de 1964 hay que entenderla referida a las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas que se consideran hoy día, incluyendo actividades ilícitas.
En este caso, el arrendador podrá ejercitar la acción de resolución tanto por propia iniciativa como por iniciativa de otros inquilinos o arrendatarios, si lo solicitan la mayoría de ellos.
Expropiación forzosa del inmueble
Si la autoridad administrativa competente determina la necesidad de expropiación del inmueble, el arrendador tendrá derecho a resolver el contrato de arrendamiento.
Para ello, es necesario que la resolución sea firme y no quepa ulterior recurso.
En este caso, podrá ser la propia Administración la que proceda al lanzamiento y desalojo del edificio, indemnizando a los inquilinos, previo apercibimiento por un plazo no inferior a 2 meses.
Declaración de ruina
También por imposibilidad de continuar con el arrendamiento, el arrendador está facultado a resolver el contrato si el inmueble es declarado en ruina.
La declaración de ruina debe haber sido aprobada por resolución firme sobre la que no quepa posterior recurso, y como resultado de un expediente contradictorio en el que sean citados todos los inquilinos.
No es necesario para el desalojo que la resolución sea firme si existe peligro inminente de derrumbe.
Causa legal de denegación de la prórroga
Los contratos de alquiler de renta antigua, celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, pueden ser prorrogados de manera indefinida si el inquilino lo desea, sea cual sea el plazo de duración pactado en un principio. Esta prórroga es obligatoria para el arrendador, a menos que concurra alguna de las causas de denegación que recoge la propia ley.
Si concurre cualquiera de esas causas, la consecuencia será la terminación del contrato y el desalojo del inmueble por parte del inquilino.
El arrendador también puede resolver el contrato si no se cumplen los requisitos o las circunstancias exigidas por la ley para que se produzca la prórroga forzosa, ya que está sujeta a determinadas formalidades, según el caso.
Las causas de denegación de la prórroga son las siguientes:
- La necesidad del arrendador de usar la vivienda para sí o para sus descendientes o ascendientes.
- La necesidad del arrendador de derribar la finca para edificar otra que cuente con más viviendas.
- La falta de ocupación de la vivienda por el inquilino durante más de 6 meses en un año, a menos que exista una causa que la justifique.
- La ocupación por parte del inquilino de dos o más viviendas en la misma población, siempre que ese uso no sea imprescindible para cubrir sus necesidades.
- La posibilidad de libre disposición del inquilino, como titular de un derecho de uso y disfrute, de una vivienda desocupada y apta para sus necesidades de características similares a la arrendada, en el plazo de los 6 meses anteriores a la presentación de la demanda.
No obstante, el inquilino tiene derecho a ser indemnizado en los términos que marca la ley cuando la causa de denegación no es atribuible a él, esto es, cuando se base en la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda o en la necesidad de derribar el edificio para construir uno nuevo.
Extinción del usufructo
El arrendador puede ser tanto el propietario del inmueble como el usufructuario, en caso de haberlo, ya que este tiene los derechos de uso y disfrute de la vivienda, entre los cuales se encuentra el de disponer de ella en alquiler y cobrar la renta correspondiente.
Cuando el usufructo se extinga, el propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento si demuestra que las condiciones que había acordado el usufructuario con el inquilino eran notoriamente gravosas para la propiedad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).