El IBI es un impuesto de titularidad municipal que grava el valor de los bienes inmuebles, y que se recauda con carácter anticipado al principio del año por el que corresponde tributar.
Como consecuencia, cuando una vivienda se vende ya iniciado el año, puede surgir la duda de quién debe pagar el impuesto, ya que ninguna de las partes disfruta la vivienda durante la totalidad del periodo impositivo.
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Contacte con nosotras¿Quién debe pagar el IBI de manera general?
El IBI o impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto anual que recae sobre el valor de los bienes inmuebles y que debe pagar quien sea el titular del derecho a 1 de enero. Se paga por años anticipados, no vencidos, así que cada pago del IBI corresponde al año que acaba de empezar.
El sujeto pasivo del impuesto es, por este orden:
- El titular de una concesión administrativa sobre el inmueble o sobre los servicios públicos a los que esté afecto el inmueble.
- El titular de un derecho real de superficie sobre el inmueble.
- El usufructuario del inmueble.
- El propietario del inmueble.
¿A quién le corresponde pagar el IBI de la vivienda vendida?
Conforme a lo anterior, la persona obligada al pago del IBI por la vivienda vendida será quien figure como propietario a 1 de enero, es decir, normalmente el vendedor.
No obstante, el artículo 63.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales reconoce el derecho del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común.
Por tanto, de acuerdo con el citado artículo, lo habitual y justo es que cada parte satisfaga los gastos de IBI en proporción al tiempo en que ostente la propiedad de la vivienda.
Así lo establece también la sentencia del Tribunal Supremo número 409/2016, de 15 de junio, conforme a la cual, el pago del IBI corresponderá a las partes de acuerdo con los siguientes criterios:
- En primer lugar, si las partes han pactado sobre quién paga el IBI, se aplicará lo pactado.
- En defecto de pacto, el obligado tributario será quien sea el titular a 1 de enero, es decir, el vendedor normalmente, pero podrá repercutir al comprador la parte correspondiente al tiempo en que este sea propietario durante el año de la venta.
Lo más aconsejable es que se pacte este punto tanto en el contrato de arras, en caso de celebrarse, como en el propio contrato de compraventa, y que el comprador abone la parte que le corresponde en el momento de la firma de la escritura ante notario.
No obstante, independientemente de cuál sea la forma en que las partes decidan resolver el asunto del pago, debe reflejarse bien en el contrato, para evitar problemas futuros y facilitar la reclamación en caso de impago.
¿Qué pasa si el vendedor o el comprador no hacen frente al pago del IBI?
Si cualquiera de las partes no paga la parte del IBI a la que está obligada, la otra podrá reclamarle el pago de la cantidad debida ejercitando una acción de reclamación de cantidad, que se resolverá por los trámites del procedimiento que corresponda en función de la cuantía.
No obstante, frente a la Administración, el sujeto pasivo es el vendedor independientemente de cómo hayan decidido hacer las partes el prorrateo, y si el vendedor no paga, se podrá embargar el inmueble hasta que se cumpla con la obligación tributaria, a riesgo de que se ejecute mediante subasta pública si nadie cumple.
Por ese motivo, es importante que el comprador se asegure previamente a la compra de que el vendedor ha pagado el IBI del año en curso y de los 4 años anteriores o más antiguos, en caso de que se hubiera interrumpido la prescripción. Si no lo hace, y se celebra la compra, el ayuntamiento podrá reclamarle el pago. Al verificar la situación del IBI, es importante pedir un certificado que indique si existen deudas pendientes y el importe total que se debe.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).