La Ley de Ordenación de la Edificación aclara quiénes son los agentes de la edificación, es decir, todas aquellas personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de construcción de un edificio, para seguidamente establecer la responsabilidad civil que corresponde a cada uno.
En virtud de dicha responsabilidad, los agentes de la edificación deberán responder frente a los propietarios o terceros adquirentes por los daños materiales que se produzcan en el edificio, siempre que se cumplan determinadas condiciones que vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotras¿Cuándo deben responder los agentes de la edificación por daños materiales?
Antes de entrar a analizar el grado de responsabilidad que afecta a cada uno de los agentes de la edificación, es importante tener claro qué tipo de daños cubre la responsabilidad civil que establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Así, los daños materiales amparados por la LOE son los que cumplen los siguientes requisitos (artículo 17 de la LOE):
- Son daños provocados por vicios o defectos de la construcción.
- Son daños materiales ocasionados en el mismo edificio, no fuera de él, ni a los edificios colindantes, ni a las personas, lo habiten o no.
- Se deben haber producido dentro de los plazos de garantía que establece la ley (de 1, 3 o 10 años, según el caso).
- Los afectados por los daños deben ser los propietarios de la edificación (o de una parte de ella) o los terceros adquirentes.
- Los daños deben afectar a alguno de los elementos que establece la ley.
¿Qué elementos del edificio están incluidos en las garantías de la LOE?
Los elementos cuyos daños están incluidos en el amparo de la LOE son:
- Los elementos estructurales (que forman parte de la estructura del edificio), esto es, los cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga o cualquier otro de similar naturaleza, cuando los daños producidos comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del edificio.
- Los elementos de terminación o acabado de las obras.
¿Cuáles son los plazos de caducidad para la responsabilidad civil en cada caso?
En cuanto a los plazos de garantía que establece la ley para cada elemento del edificio, y que funcionan como plazos de caducidad de la responsabilidad civil, son los siguientes:
- 10 años en relación con los daños materiales por vicios en los elementos estructurales.
- 3 años para los defectos en los elementos constructivos o de las instalaciones.
- 1 año para los vicios de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado.
¿Cuál es la responsabilidad de los agentes de la edificación por los daños materiales en el edificio?
Cada agente de la edificación tiene su propio grado de responsabilidad civil en los daños materiales que puedan producirse como consecuencia de los defectos o vicios de la construcción:
- De manera general, cada uno deberá hacer frente a las responsabilidades contractuales que se deriven del incumplimiento de los términos del contrato que hayan celebrado con el perjudicado, en su caso.
- Por ejemplo, el promotor debe responder por el incumplimiento contractual ante el propietario de la obra, pero no tiene responsabilidad contractual frente a un tercer adquirente, ya que no ha celebrado ningún contrato con él.
- Independientemente de si existe una relación contractual o no, todos los agentes de la edificación, sean personas físicas o jurídicas, responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de los daños materiales que se produzcan como consecuencia de los vicios de la construcción dentro de los plazos establecidos por la ley, que se cuentan desde la fecha de recepción de la obra.
- La responsabilidad civil será exigible personal e individualizadamente por actos u omisiones propias o de otras personas de las que se deba responder.
- Los agentes de la edificación son eximidos de responsabilidad si se prueba que los daños fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
Si no es posible determinar exactamente quién es el responsable o en qué medida, se exigirá la responsabilidad solidariamente, de modo que el perjudicado se podrá dirigir contra cualquiera de los agentes que hayan participado en la edificación.
¿En qué consiste la responsabilidad de cada agente de la edificación?
El artículo 17 de la LOE establece la responsabilidad de cada agente, por los daños materiales producidos por vicios o defectos de la construcción dentro de los plazos correspondientes al elemento constructivo de que se trate, con el siguiente alcance:
Responsabilidad del promotor
En primer lugar, el promotor responde solidariamente con los demás agentes, haya tenido responsabilidad directa o no, ante los posibles adquirentes por los daños materiales producidos como consecuencia de los vicios de la construcción.
Eso significa que el comprador del inmueble puede dirigirse en todo caso contra el promotor, que deberá responder ante él, y este a su vez podrá dirigirse contra el verdadero responsable posteriormente.
La responsabilidad del promotor se extenderá a las personas físicas o jurídicas que actúen como tales promotores bajo la forma de promotor, de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras figuras análogas.
Ahora bien, no se puede olvidar que el promotor podría responder en todo caso por incumplimiento contractual, siendo las acciones compatibles.
Responsabilidad del proyectista
El técnico proyectista (arquitecto o ingeniero, según la obra) responde de los daños provocados por los defectos relacionados con el proyecto. Por ejemplo, el arquitecto responde por daños debidos a vicios del suelo (artículo 1591 del Código Civil).
Si han participado varios proyectistas por haber sido contratados conjuntamente, responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales serán directamente responsables de los daños derivados de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, aunque puedan repetir posteriormente contra los autores.
Responsabilidad del constructor o contratista
El constructor o contratista de un edificio que sufra ruina por defectos de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tiene lugar dentro del plazo de 10 años desde que concluyó la construcción (artículo 1591 del Código Civil).
Si la causa es la falta del contratista a las condiciones del contrato, la responsabilidad se extiende hasta los 15 años.
Hay que entender la ruina en un sentido amplio, como ruina física, potencial o incluso funcional, es decir, la que hace inservible el edificio para el uso para el que fue proyectado.
Además, de acuerdo con el artículo 17.6 de la LOE, el constructor responderá directamente de los daños materiales debidos a vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas que dependan de él.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas la ejecución de determinadas partes de la obra, será responsable directo de los daños materiales por vicio o defectos de su ejecución, aunque tenga a su disposición la acción de repetición contra el responsable.
También responderá el constructor directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la acción de repetición contra quien corresponda.
Responsabilidad del director de obra y del director de la ejecución de la obra
El arquitecto director de la obra responderá dentro del plazo de 10 años por la ruina provocada en un edificio por vicios de la construcción, si se trata de vicios del suelo o de la dirección (artículo 1591 del Código Civil).
Por otro lado, el director de la obra y el director de la ejecución que suscriban el certificado final de obra serán responsables de su veracidad y exactitud (artículo 17.7 de la LOE).
El técnico que dirija una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo responderá por las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la posibilidad de repetir contra el proyectista.
Si para la dirección de obra se contrata de manera conjunta a varios técnicos, todos responderán solidariamente, sin perjuicio de la distribución de responsabilidad que corresponda entre ellos.
Responsabilidad del vendedor del inmueble
El artículo 17.9 de la LOE incluye al vendedor entre los responsables frente al comprador, limitando su responsabilidad a la que se derive de su relación contractual de compraventa en los términos que establece la legislación general del Código Civil.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).