El proceso de edificación implica la participación de diversos agentes cuyas funciones y responsabilidades deben estar claramente delimitadas para garantizar la seguridad y calidad de las construcciones.
Dentro de este marco, la figura del promotor inmobiliario tiene una relevancia fundamental, ya que es el motor del proyecto y el responsable último frente a los usuarios finales.
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Contacte con nosotras¿Quién es el promotor inmobiliario y cuál es su función?
El promotor inmobiliario es cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que actúa como agente de la edificación mediante la decisión, impulso, programación y financiación de las obras de edificación. Su intervención en el proyecto puede tener por finalidad el uso propio del inmueble o la intención de transmitirlo a terceros bajo cualquier título válido.
Esta figura engloba no solo a las empresas promotoras que se denominan de tal modo, sino también a quienes actúan bajo fórmulas análogas, tales como los gestores de cooperativas o de comunidades de propietarios.
Su papel en el proceso de edificación integra distintas fases y objetivos desde el origen del proceso hasta su terminación, ya que es quien pone en marcha el proyecto, dispone del título sobre el solar que faculta para construir, facilita la información necesaria para el proyecto, obtiene las licencias administrativas y recibe formalmente la obra una vez terminada.
La regulación del promotor inmobiliario como agente de la edificación se encuentra recogida fundamentalmente en el artículo 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
¿En qué casos responde el promotor inmobiliario por defectos de construcción?
Para que se aplique la responsabilidad civil del promotor prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación, los daños deben manifestarse dentro de los plazos de garantía legales y derivar de vicios o defectos que afecten a la terminación, habitabilidad o a la seguridad estructural del edificio. Además, debe tratarse de daños materiales que afecten al propio edificio, quedando excluidos los daños de otra naturaleza y los que recaigan sobre edificios colindantes o sobre el contenido del inmueble.
Aunque la ley establece con carácter general un régimen de responsabilidad civil personal e individualizada (por el que cada agente responde por sus propios actos u omisiones y por los de aquellas personas de las que legalmente deba responder), con respecto al promotor inmobiliario, se establece su responsabilidad solidaria con el resto de los agentes intervinientes frente a los posibles adquirentes.
Esto implica que el perjudicado puede reclamar la totalidad de los daños directamente al promotor, y, si el promotor no fuera el responsable directo del defecto, podrá repetir posteriormente contra el agente que sea efectivamente culpable una vez determinada su culpa.
¿Cuándo está el promotor exonerado de responsabilidad por daños?
La ley prevé supuestos de exención de responsabilidad cuando se demuestre fehacientemente que los daños fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, por el acto de un tercero ajeno al proceso edificatorio o por la propia conducta del perjudicado.
En esos casos, por tanto, el promotor quedaría exonerado de responsabilidad.
¿Qué garantías debe prestar el promotor de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación?
El promotor tiene la obligación legal de contratar seguros o garantías financieras para cubrir los posibles daños materiales que aparezcan tras la entrega de la obra:
- Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera por 3 años. Garantiza el resarcimiento de daños materiales por vicios o defectos en los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, con un importe mínimo del capital asegurado del 30 % del coste final de la ejecución material de la obra.
- Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera por 10 años. Cubre los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales (cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.) y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, con un importe mínimo del capital asegurado del 100 % del coste final de la ejecución material de la obra.
El promotor es el tomador de estos seguros, aunque puede pactar con el constructor que este último asuma dicha posición por cuenta de aquel. Los asegurados serán siempre el promotor y los sucesivos adquirentes del inmueble.
¿Qué aspectos procedimentales se deben tener en cuenta para reclamar contra el promotor?
Al dirigir una reclamación, el perjudicado cuenta con la facultad de demandar directamente al promotor inmobiliario, lo cual es una vía habitual cuando no existe certeza sobre qué agente concreto es el responsable técnico del defecto.
No obstante, para cualquier reclamación se deben observar los plazos que establece la ley:
- La reclamación debe realizarse necesariamente dentro de los plazos de garantía de cada tipo de defecto (1, 3 o 10 años según se produzca el daño respectivamente por defectos en los materiales y acabados, en los elementos de construcción e instalaciones o en los elementos estructurales).
- Una vez que el daño se manifiesta dentro de dicho periodo, el interesado dispone de un plazo máximo de 2 años para ejercitar la acción judicial.
Antes de iniciar la vía judicial ante los tribunales, es recomendable realizar un requerimiento fehaciente al promotor para dejar constancia de la reclamación y tratar de interrumpir los plazos de prescripción.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que, desde abril de 2025, es obligatorio intentar una solución negociada extrajudicial a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de interponer la demanda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).