¿Se puede recuperar el dinero de las arras en caso de denegación de la hipoteca?

Cuando se firma un contrato de arras en el marco de una compraventa inmobiliaria, es frecuente que el comprador esté pendiente de obtener financiación bancaria. Pero ¿qué sucede si el banco deniega la hipoteca? ¿Se pierde el dinero entregado en arras o cabe la posibilidad de recuperarlo?

La respuesta dependerá tanto del contenido del contrato como de la legislación aplicable.

¿Se devuelve el dinero de las arras si se deniega la hipoteca?

En el derecho civil común, la denegación de una hipoteca no se contempla por sí sola como una causa que exima al comprador de las consecuencias del incumplimiento. Esto significa que, si no se pacta expresamente, el comprador que no obtiene financiación y no puede formalizar la compraventa perderá el importe entregado como arras.

Por el contrario, el derecho civil catalán sí prevé esta posibilidad. El artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña establece que, si el contrato contempla que la compra se financiará total o parcialmente mediante una entidad de crédito, el comprador podrá desistir del contrato si justifica documentalmente la denegación de la financiación y no ha mediado negligencia por su parte. En tal caso, el vendedor deberá devolver lo entregado y el comprador le compensará por los gastos ocasionados.

En el ámbito del derecho común, la única manera de que la denegación de la hipoteca no suponga la pérdida de las arras es que se pacte expresamente en el contrato. Para ello, puede incorporarse una "cláusula de hipoteca", en la que se condicione la eficacia del contrato a la obtención de financiación. Esta cláusula se debe redactar con precisión, estableciendo los plazos y condiciones en que debe acreditarse la denegación, así como las consecuencias para ambas partes.

¿Qué consecuencias tiene pactar un contrato de arras con cláusula de hipoteca?

El contrato de arras con cláusula de hipoteca ofrece una vía segura para el comprador, al permitir que recupere las cantidades entregadas si no obtiene la financiación necesaria, siempre que lo justifique adecuadamente.

Es fundamental que la cláusula establezca de forma clara:

• Que la operación queda sujeta a la obtención de una hipoteca por un importe determinado.
• El plazo máximo para obtener la financiación.
• La obligación del comprador de acreditar documentalmente la denegación.
• La devolución de las arras por parte del vendedor si se cumplen las condiciones pactadas.

Este tipo de cláusulas protegen al comprador frente a contingencias financieras y permiten resolver el contrato sin penalización si el crédito no es concedido. No obstante, si no se pactan de forma clara y completa, pueden dar lugar a conflictos interpretativos que pueden acabar eventualmente en los tribunales.

¿No se puede entender la denegación de la hipoteca como causa de fuerza mayor?

Aunque a primera vista pueda parecer que la denegación de una hipoteca es un hecho ajeno al control del comprador, no encaja en la figura jurídica de la fuerza mayor tal como la entiende el ordenamiento jurídico español.

Para que un suceso sea considerado de fuerza mayor, debe reunir cuatro requisitos: ser imprevisible, inevitable, extraordinario y ajeno a la actuación de las partes. La denegación de una hipoteca no cumple tales condiciones, ya que se trata de un riesgo inherente al proceso de financiación, previsible y, por tanto, evitable mediante pactos contractuales.

De hecho, la jurisprudencia y la doctrina rechazan, en general, que la falta de financiación pueda considerarse una imposibilidad sobrevenida exonerante de responsabilidad.

Solo en circunstancias excepcionales (como un colapso financiero abrupto o una pandemia como la del coronavirus, que tuvo efectos acreditados sobre todo el sistema financiero) podría plantearse una exoneración basada en fuerza mayor, siempre que se pruebe la imposibilidad absoluta de cumplir y que no haya mediado culpa del comprador.

¿Qué otras soluciones se pueden pactar?

Más allá de la cláusula de hipoteca, una alternativa eficaz para prevenir conflictos es formalizar el contrato de arras bajo la modalidad de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil). Esta opción concede a las partes la facultad de desistir unilateralmente del contrato sin necesidad de alegar causa, aunque ello conlleve las siguientes consecuencias:

• Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada como arras.
• Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de lo recibido.

Las arras penitenciales ofrecen flexibilidad y seguridad jurídica, especialmente cuando el cierre de la compraventa está condicionado a la obtención de financiación o a cualquier otra circunstancia incierta. Aunque el comprador puede perder el dinero entregado, al menos no se ve obligado a formalizar la compraventa ni a responder por daños y perjuicios adicionales.

Asimismo, es posible combinar ambas fórmulas, pactando unas arras penitenciales con cláusula de hipoteca, de modo que se establezca expresamente que, en caso de denegación del préstamo, el comprador podrá desistir sin penalización. Esta opción refuerza la posición del comprador y reduce el riesgo de litigio.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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