A la hora de comprar una de vivienda, es práctica frecuente formalizar también un contrato de arras que asegure de algún modo la adquisición posterior del inmueble y de mayores garantías tanto al comprador como al vendedor sobre la celebración futura de la compraventa.
En este artículo vamos a resolver todas las dudas que puedan surgir acerca de las llamadas arras penitenciales, que son un tipo de arras contemplado expresamente en la ley. Veremos en qué consisten, cómo es un contrato de arras penitenciales y qué consecuencias tiene su incumplimiento, entre otras cuestiones.
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Contacte con nosotras¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales son las únicas que contempla el Código Civil, frente a las arras confirmatorias y las arras penales, que son fruto de la práctica, pero no están recogidas en este cuerpo legal.
En su artículo 1454, esta ley establece que, en caso de mediar arras o señal en el contrato de compraventa, cualquiera de las partes podrá desistir del contrato, “allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Las arras penitenciales, por tanto, son un medio lícito de desistir del contrato del que disponen las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada por este concepto.
Se caracterizan, frente a otros tipos de arras, como son las confirmatorias o las penales, por ser las únicas que permiten a las partes desistir del contrato.
En su origen, las arras se empezaron pactando como un anticipo del precio total de la venta, con el objeto de exigir el traslado de la cosa vendida, y acabaron evolucionando hacia una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes del compromiso de compraventa.
Hoy día se configuran como un acuerdo privado entre comprador y vendedor, y se plasma, en un documento donde se recogen con todo detalle las condiciones de este compromiso de compraventa.
¿Por qué se celebra un contrato de arras penitenciales?
La compraventa de una vivienda no es una operación fácil ni rápida, y lo habitual es que el comprador tenga que realizar numerosas gestiones antes de poder entregar el precio que le pide el vendedor.
Eso supone un riesgo, ya que si no reserva de algún modo la vivienda que desea comprar, es posible que cuando esté en condiciones de pagarla, la vivienda ya no esté disponible.
El contrato de arras soluciona ese problema, ya que da cierto margen a las partes para realizar los preparativos de la compraventa con la tranquilidad para el comprador de que la vivienda no se va a ofrecer a otro posible adquirente, y con la garantía para el vendedor de que existe un compromiso firme de compra.
¿Qué debe constar en un contrato de arras penitenciales?
A falta de más detalles en el Código Civil sobre cómo debe formalizarse este tipo de acuerdo, se entiende que el contrato de arras, para evitar problemas de interpretación posteriores, debería contener al menos los siguientes extremos:
- Identificación de las partes: sus datos personales completos, domicilio, DNI, etc.
- Toda la información posible relativa a la vivienda sobre la que se va a realizar la compraventa, y también las cargas y gravámenes que existan sobre ella.
- El precio total de la compraventa y la forma en que se realizará el pago. Además, conviene aclarar qué gastos de la venta serán de cuenta de cada una de las partes.
- Importe del contrato de arras, es decir, de la señal que se va a entregar al vendedor como anticipo para asegurar la venta, y que se descontará del precio total cuando la compraventa se formalice. Lo habitual es que el importe de las arras corresponda al 10% del precio total de la compraventa, aunque en ocasiones puede oscilar entre el 5% y el 15%.
- El plazo máximo que tendrán las partes para formalizar la compraventa, y que, una vez transcurrido ese plazo sin que se produzca, dará derecho a desistir del contrato y a abonar las respectivas penalizaciones.
- La firma de ambas partes.
Además, la jurisprudencia viene exigiendo que se especifique expresamente que se trata de arras penitenciales, ya que, dada la mayor libertad que suponen para las partes frente a las arras confirmatorias o las penales (que no dan derecho a desistir del contrato), considera que hay que hacer una interpretación restrictiva de aquellas.
Por tanto, si en el contrato de arras no consta expresamente que son arras penitenciales, en caso de duda, puede interpretarse que no dan derecho a desistir de la compraventa.
El contrato de arras puede adoptar la forma que se prefiera: basta con un documento privado entre las partes redactado por ellas mismas, aunque para mayor seguridad y tranquilidad se aconseja la intervención de un profesional.
Tampoco se exige que se formalice ante notario, pero siempre ofrecerá más garantías para ambas partes.
¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras?
El contrato de arras es una forma de garantía por la que las partes se comprometen a realizar la compraventa en un plazo máximo fijado. Pero si, cumplido ese plazo, la venta no se ha formalizado, las consecuencias dependerán de quién ha incumplido el compromiso:
- Si es el comprador quien ha incumplido su promesa, perderá el importe entregado en concepto de arras.
- Si es el vendedor quien incumple, entonces deberá entregar al comprador el doble del importe que recibió en concepto de arras. Es decir: deberá devolver lo que se le entregó y entregar a su vez una cantidad igual.
Además, ambas partes están facultadas para desistir lícitamente del contrato de compraventa antes incluso de que transcurra el tiempo máximo pactado para formalizarlo, con las consecuencias de perder las arras o tener que pagar el doble de su importe, según quien desista. Las arras penitenciales son las únicas que admiten la posibilidad de desistimiento.
En cuanto a la forma de exigir la penalización pactada (o, lo que es lo mismo, el cumplimiento del contrato de arras), la forma más habitual es enviar un burofax a la parte que ha desistido y se le exija el pago del importe acordado como penalización (si se trata del vendedor) o se le informe de las consecuencias de su incumplimiento (si se trata del comprador).
Si la parte incumplidora se opone, habrá que reclamar por vía judicial el cumplimiento de lo pactado en el contrato de arras interponiendo una demanda.
¿El importe entregado en concepto de arras penitenciales tributa?
Mientras no transcurra el plazo pactado para formalizar la compraventa, el dinero entregado en arras no supone ni una ganancia ni una pérdida para las partes.
Sin embargo, si se produce el desistimiento, y una de las partes recibe un dinero en concepto de arras y la otra lo pierde, habrá que incluirlo como ganancia o pérdida, según el caso, en la base imponible del IRPF.
Si se produce la venta, se considera parte del precio, por lo que tributa igual que ocurre en una compraventa sin arras.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).