Del contrato de arras se derivan obligaciones para el comprador y para el vendedor, en orden a garantizar que la futura operación de compraventa se va a materializar. En este post vamos a explicar qué opciones tiene el vendedor cuando es el comprador quien no cumple lo acordado a través del contrato de arras.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras se realiza antes del contrato de compraventa, como garantía de que la operación va a realizarse. En él, las partes se comprometen a la compraventa del bien acordado, y además, el comprador entrega una suma de dinero que se descuenta del precio final.
De este modo, el comprador se asegura su derecho a comprar el bien, a cambio del dinero entregado a cuenta del precio del mismo, y el vendedor se compromete a entregar dicho bien respetando lo acordado en el contrato.
¿Cuáles son los tipos de contratos de arras que existen?
Tal como ha entendido la jurisprudencia, se pueden celebrar tres modalidades de contratos de arras:
Arras penitenciales o de desistimiento
Las arras penitenciales permiten el desistimiento unilateral del contrato por cualquiera de las partes, no obstante, ello conlleva ciertas consecuencias respecto del importe abonado por el comprador en dicho concepto.
El desistimiento del contrato de arras difiere en sus efectos según quién haya desistido.
- Cuando es el comprador el que desiste del compromiso de comprar la vivienda, perderá el dinero aportado en concepto de arras.
- Si es el vendedor quien desiste del compromiso tendrá que devolver al comprador la cantidad de las arras por duplicado.
En cualquier caso, esto solo operará si se establecen explícitamente en el contrato con referencia literal del artículo 1454 del código Civil.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias confirman el compromiso de las dos partes de llevar a término el contrato de compraventa y son un anticipo del precio total que el comprador y el vendedor acuerdan.
Las partes no tienen la facultad de desistir libremente del cumplimiento del contrato y en caso de que alguna de las partes no cumpla lo acordado, el perjudicado, sea el comprador o el vendedor, podrá elegir entre dos alternativas:
- Exigir que se cumpla la obligación pactada en las arras y solicitar indemnización por los daños causados más intereses.
- Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.
Aun cuando el perjudicado opte por el cumplimiento del contrato, podrá pedir la resolución más tarde si resulta imposible el cumplimiento.
Arras penales
Las arras penales se sitúan en una posición intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales, pues no son un simple anticipo del precio, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato de compraventa. Se configuran como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida.
Al no estar reguladas las arras penales de forma expresa en el Código Civil, son equiparables a las obligaciones con cláusula penal.
Si es el comprador quien incumple el contrato, perderá las arras y si es el vendedor el que incumple tendrá que devolver las arras al vendedor más la cantidad acordada como penalización en el contrato.
El pago de las arras penales no libera del cumplimiento del contrato, por eso la parte cumplidora podrá optar entre resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento, en cuyo caso no podrá exigir conjuntamente la satisfacción de la pena salvo que se haya pactado así expresamente en el contrato.
Cuando el comprador incumple el contrato de arras, ¿qué puede hacer el vendedor?
Ante un incumplimiento por parte del comprador, el vendedor puede hacer una reclamación extrajudicial a aquel para que dé cumplimiento a su obligación. Es fundamental reclamar por medios fehacientes, siendo frecuente en estos casos enviar un burofax.
Si lo anterior no es suficiente, el vendedor puede demandar al comprador ante el Juzgado. En función del tipo de contrato de arras que firmaran las partes, las pretensiones del vendedor en la demanda podrán ser unas u otras (dependiendo de las consecuencias que se deriven del incumplimiento del contrato de arras).
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).