Es habitual que antes de un contrato de compraventa, las partes quieran asegurarse de que esta se va a llegar a producir, firmando para ello un contrato de arras. En este post explicamos qué puede hacer el comprador cuando el vendedor incumple el contrato de arras.
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Contacte con nosotras¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es aquel que se realiza de forma previa a un contrato de compraventa, en virtud del cual el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio al vendedor, con el fin de confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir a cualquiera de las partes desistir libremente del mismo, dependiendo del tipo de arras que se firmen.
¿Qué tipos de arras existen?
La jurisprudencia considera que existen tres tipos de contratos de arras:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias confirman el compromiso de las dos partes de llevar a término el contrato de compraventa y son un anticipo del precio total que el comprador y el vendedor acuerdan.
Las partes no tienen la facultad de desistir libremente del cumplimiento del contrato y en caso de que alguna de las partes no cumpla lo acordado, el perjudicado, sea el comprador o el vendedor, podrá elegir entre dos alternativas:
- Exigir que se cumpla la obligación pactada en las arras y solicitar indemnización por los daños causados más intereses.
- Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.
Aun cuando el perjudicado opte por el cumplimiento del contrato, podrá pedir la resolución más tarde si resulta imposible el cumplimiento.
Arras penitenciales o de desistimiento
Las arras penitenciales permiten el desistimiento unilateral del contrato por cualquiera de las partes, no obstante, ello conlleva ciertas consecuencias respecto del importe abonado por el comprador en dicho concepto.
El desistimiento del contrato de arras difiere en sus efectos según quién haya desistido.
- Cuando es el comprador el que desiste del compromiso de comprar la vivienda, perderá el dinero aportado en concepto de arras.
- Si es el vendedor quien desiste del compromiso tendrá que devolver al comprador la cantidad de las arras por duplicado.
En cualquier caso, esto solo operará si se establecen explícitamente en el contrato con referencia literal del artículo 1454 del código Civil.
Arras penales
Las arras penales se sitúan en una posición intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales, pues no son un simple anticipo del precio, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato de compraventa. Se configuran como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida.
Al no estar reguladas las arras penales de forma expresa en el Código Civil, son equiparables a las obligaciones con cláusula penal.
Si es el comprador quien incumple el contrato, perderá las arras y si es el vendedor el que incumple tendrá que devolver las arras al vendedor más la cantidad acordada como penalización en el contrato.
El pago de las arras penales no libera del cumplimiento del contrato, por eso la parte cumplidora podrá optar entre resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento, en cuyo caso no podrá exigir conjuntamente la satisfacción de la pena salvo que se haya pactado así expresamente en el contrato.
¿Cómo actuar en caso de incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor?
Si el vendedor incumple el contrato de arras, el comprador puede reclamarle de forma extrajudicial para que cumpla con su obligación. Este tipo de reclamaciones deben hacerse de forma fehaciente, por lo que lo más habitual es mandar un burofax.
En caso de que la reclamación extrajudicial no consiga el resultado esperado, el comprador podrá acudir a la justicia, demandando al vendedor. La pretensión de la demanda dependerá del tipo de arras que se hayan acordado (ya que, como hemos visto, las consecuencias del incumplimiento dependerán de la modalidad de contrato de arras elegida).
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).