En ocasiones, pese a la firme voluntad de comprador y vendedor de formalizar el contrato de compraventa de vivienda, expresada mediante un contrato de arras, se pueden dar circunstancias extraordinarias que impidan el cumplimiento de las obligaciones.
Si eso ocurre, surgen dudas acerca de las consecuencias de ese incumplimiento cuya culpa no se puede atribuir a ninguna de las partes en el contrato.
A continuación vamos a explicar qué se entiende por causa mayor, cuándo estamos ante un caso de fuerza mayor y qué consecuencias tiene esta circunstancia sobre el contrato de arras.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en derecho inmobiliario. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Qué se entiende por fuerza mayor?
Antes de analizar las consecuencias que tiene la circunstancia de fuerza mayor sobre los efectos de un contrato de arras, hay que precisar qué se entiende por fuerza mayor.
La fuerza mayor es una circunstancia imprevisible e inevitable que se manifiesta como una fuerza irresistible extraña al ámbito de actuación de los implicados, y que altera las condiciones de una obligación, excluyendo la responsabilidad de las partes tanto frente al cumplimiento de un contrato como fuera de él.
Por tanto, para que haya fuerza mayor, el suceso del que se trate tiene que ser:
- Imprevisible: es imposible saber que ese hecho va a ocurrir.
- Inevitable: el afectado no tiene ninguna forma de evitar que el suceso ocurra, ni de evitar sus consecuencias.
- Extraordinario: tiene que tratarse de un suceso que ocurra de manera muy excepcional, y precisamente por ello es imposible de prever.
- Ajeno a la actuación de los afectados: no es consecuencia de nada que ellos hayan podido hacer, ni pueden evitar o alterar sus efectos.
La ley contempla algunos supuestos de fuerza mayor en el artículo 239 de la Ley de Contratos del Sector Público:
- Los incendios causados por la electricidad atmosférica.
- Los fenómenos naturales de efectos catastróficos, como maremotos, terremotos, erupciones volcánicas, movimientos del terreno, temporales marítimos, inundaciones u otros semejantes.
- Los destrozos ocasionados violentamente en tiempo de guerra, robos tumultuosos o alteraciones graves del orden público.
¿Qué consecuencias tiene la fuerza mayor en el cumplimiento del contrato de arras?
Comprador y vendedor tienen que hacer frente a las obligaciones contraídas voluntariamente en el contrato de arras. Sin embargo, el artículo 1105 del Código Civil exonera a las partes de cumplir con sus obligaciones ante sucesos que no se puedan prever o que no se puedan evitar, y que les impidan cumplir con lo acordado.
Según lo expuesto, el Código Civil no exige a los contratantes cumplir con lo pactado si no pueden hacerlo por una causa extraordinaria ajena a su voluntad y a su responsabilidad. Sin embargo, determinar qué causa cumple los requisitos para considerarse fuerza mayor no es sencillo, y serán los tribunales los que decidan, en caso de duda.
Lo que sí queda claro es que, para poder exonerarse de los compromisos adquiridos mediante el contrato de arras, tiene que existir una imposibilidad real de cumplir con lo pactado como consecuencia del suceso de fuerza mayor. Además, dicha imposibilidad hay que probarla.
Por tanto, antes de instar la rescisión del contrato, habrá que demostrar que no se puede cumplir con las obligaciones de ninguna forma.
De todos modos, la imposibilidad de cumplir con lo estipulado puede manifestarse de diferentes maneras:
Imposibilidad de cumplir con el plazo acordado en el contrato de arras por causa de fuerza mayor
Debido a circunstancias sobrevenidas de fuerza mayor, es posible que las partes se vean en la situación de no poder cumplir con el plazo pactado por imposibilidad física de acudir a realizar las gestiones necesarias.
Este tipo de imposibilidad no es insalvable. Al contrario: las partes pueden pactar una prórroga del plazo y salvar así el contrato.
En caso de que la otra parte no acepte una prórroga, es conveniente solicitar la ampliación del plazo por un medio de notificación fehaciente, como el burofax, expresando la causa de fuerza mayor que impide cumplir con él.
Así, al menos, se deja constancia de la voluntad de cumplir las obligaciones y no se pierde el derecho de reclamar a la otra parte.
Imposibilidad de cumplir con las condiciones del contrato por causa de fuerza mayor
En el caso de que el suceso de fuerza mayor provoque un cambio sustancial en la posición de comprador o vendedor, y les imposibilite el cumplimiento de lo acordado en un primer momento y en las condiciones estipuladas, cabe la posibilidad de defender la exoneración de las obligaciones debido a la fuerza mayor.
Sin embargo, esta consecuencia hay que probarla ante los tribunales, y no es fácil hacerlo. Habrá que atender a las circunstancias del caso concreto y demostrar que el suceso de fuerza mayor ha alterado sustancialmente la posibilidad de hacer frente a las condiciones pactadas.
Si el juez aprecia que hay causa de fuerza mayor que provoca la imposibilidad insalvable de cumplir con lo estipulado, es posible para el comprador recuperar el dinero entregado en virtud de las arras o para el vendedor liberarse de la obligación de devolver el doble de su valor.
La denegación de hipoteca al comprador
Esta es una causa que puede darse con relativa frecuencia, ya que algunos compradores se ven imposibilitados de cumplir con la promesa de compraventa por una causa ajena a su voluntad. Pero, ¿se considera la denegación de la hipoteca o de la financiación un caso de fuerza mayor? ¿Es un suceso totalmente imprevisible e inevitable?
En principio no se considera causa de fuerza mayor, por lo que el comprador que no consiguiera la financiación pretendida perdería el dinero entregado en concepto de arras.
Sin embargo, es posible evitarlo incluyendo una cláusula específica que contemple este supuesto y la devolución de las arras en caso de denegación de hipoteca. Es lo que se conoce como “contrato de arras con cláusula de hipoteca”.
Si el problema es que la concesión de la hipoteca se va a demorar más tiempo de lo previsto, lo que puede hacerse es pactar una prórroga del plazo definido en el contrato de arras.
Por último, resulta aconsejable formalizar el pacto de arras por la modalidad de las arras penitenciales, que son las únicas que dan opción al desistimiento antes de que transcurra el plazo pactado, sin necesidad de alegar ninguna causa.
No obstante, ello no evita que el comprador pierda las arras, a menos que se pacte la cláusula de hipoteca de la que hemos hablado.
Conclusión
La existencia de un suceso de fuerza mayor puede dar lugar a la exoneración de las obligaciones pactadas por las partes en el contrato de arras, siempre que provoque una imposibilidad sobrevenida de cumplir con lo estipulado y esa imposibilidad se pruebe.
Si se demuestra que la causa de incumplimiento cumple las condiciones para ser considerada fuerza mayor, es posible por tanto recuperar el dinero entregado en concepto de arras. Sin embargo, hay que estudiar el caso concreto y estar a expensas de lo que decida el juez.
La denegación de la hipoteca no se considera fuerza mayor, pero puede incluirse una cláusula de hipoteca en el contrato de arras por la que se devuelvan las arras en caso de que se produzca esta circunstancia.
Lo más conveniente es contemplar en el contrato de arras la posibilidad de que se produzca un suceso de fuerza mayor y las consecuencias.
No obstante, si se pactaron arras penitenciales, la posibilidad de desistir del contrato principal siempre está a disposición de las partes, que no necesitan alegar ninguna causa para hacerlo (aunque el comprador pierda las arras, si fue quien incumplió, y el vendedor tenga que devolverlas dobladas, si el incumplimiento se debió a su causa).
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).