La aplicación del régimen de la propiedad horizontal no se limita a edificios de pisos, considerados de forma aislada. Por el contrario, afecta a otras realidades que comparten con un edificio un factor esencial: la coexistencia entre unidades de propiedad privada y elementos comunes a todas ellas.
Una de las realidades a las que resulta de aplicación el régimen de propiedad horizontal, aunque sea en parte, es la de los complejos inmobiliarios privados, que el artículo 2.c) de la Ley de propiedad horizontal incluye expresamente en su ámbito de aplicación “en los términos establecidos en esta Ley”.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste la figura del complejo inmobiliario privado?
Cuando hablamos de un complejo inmobiliario privado, nos estamos refiriendo a lo que se conoce como urbanización privada, aunque también es extensible a los parques empresariales o los centros comerciales, donde lo que se organizan son edificios de locales.
Se trata de una forma de organización de la propiedad en la que existen distintas edificaciones o parcelas independientes (bien de uso residencial unifamiliar o multifamiliar, bien de uso comercial o profesional) con elementos compartidos de uso común, como servicios comunes, viales o zonas verdes.
¿Cuáles son sus características?
El complejo inmobiliario privado se caracteriza por reunir las siguientes condiciones, que son las que exige el artículo 24.1 de la Ley de propiedad horizontal para aplicarle el régimen especial de propiedad del artículo 396 del Código Civil:
Existencia de varias fincas privativas
En el complejo inmobiliario existen distintas fincas de titularidad privada totalmente independientes e individualizadas, que pueden consistir en edificaciones o en parcelas, cuyo destino principal sea viviendas o locales (artículo 24.1.a) de la LPH).
Normalmente, se presentan en forma horizontal, a diferencia de la tipología del edificio de viviendas o locales, donde la propiedad se presenta verticalmente, aunque el complejo inmobiliario puede combinar la propiedad extendida y la vertical.
Elementos comunes
Las unidades privativas comparten además ciertos elementos comunes en un régimen de copropiedad indivisible, como rasgo fundamental que diferencia esta figura de la copropiedad ordinaria, donde como regla general cualquier comunero puede pedir la división.
Estos elementos pueden ser viales, alumbrado, instalaciones, jardines, zonas deportivas, etc.
Coexistencia de propiedades
Los propietarios tienen, por tanto, un derecho pleno sobre su unidad privativa y una cuota de propiedad sobre los elementos comunes. Pueden enajenar libremente su propiedad individual junto con su cuota de copropiedad, pero no pueden pedir la división de la copropiedad (art. 4 LPH).
¿Qué tipos de complejo inmobiliario privado contempla la ley?
El artículo 24 de la Ley de propiedad horizontal, que regula los complejos inmobiliarios privados, contempla las siguientes tipologías, entre las que los propietarios pueden optar:
Complejo inmobiliario en una sola comunidad
El complejo puede constituirse en una sola comunidad de propietarios, con una sola junta, y se somete íntegramente a las normas generales de propiedad horizontal (artículo 24.2.a) de la LPH). Es la fórmula habitual cuando todas las unidades privativas son individuales, lo que ocurre en los complejos inmobiliarios de menores dimensiones.
Por ejemplo, si el complejo está formado por varios chalets unifamiliares independientes que comparten zonas verdes, piscina y viales.
Agrupación de comunidades de propietarios
Por otro lado, la ley de propiedad horizontal permite constituir una agrupación de comunidades para gestionar los elementos comunes a todas las edificaciones o parcelas. (artículo 24.2.b) de la LPH). Es la fórmula habitual cuando el complejo tiene mayores dimensiones y coexisten unidades privativas individuales con otras colectivas que ya cuentan con un régimen de propiedad horizontal (por ejemplo, chalets junto a edificios de viviendas, o chalets junto a edificios de locales comerciales).
En esta modalidad, el título constitutivo del complejo deberá contener una descripción de este en su conjunto y de los elementos comunes, y fijar la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, para saber cómo se distribuyen los gastos.
Las comunidades integradas responden conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la agrupación.
Otras formas organizativas
El artículo 24.4 de la Ley de propiedad horizontal deja abierta la posibilidad de que el complejo adopte otra forma jurídica diferente. Esta se regulará por los pactos establecidos entre los propietarios y, supletoriamente, por la ley, en lo que sea compatible con esta figura.
¿Cómo se organiza un complejo inmobiliario privado?
La forma exacta de organización depende del tipo de complejo inmobiliario del que se trate. Si se trata de un complejo en forma de una sola comunidad de propietarios, se organizará exactamente igual que cualquier otra edificación en régimen de propiedad horizontal.
Si, por el contrario, se trata de un complejo en forma de agrupación de comunidades, su constitución y organización se llevará a cabo de acuerdo con las siguientes reglas:
- El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada deberá ser otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que la integran, previa autorización por acuerdo mayoritario de las juntas de propietarios de cada una de las comunidades.
- El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad.
- La junta de propietarios se compondrá, salvo acuerdo en contra, de los presidentes de las comunidades integradas, que, a su vez, representarán al conjunto de propietarios de sus respectivas comunidades.
- Los acuerdos para los que se requiera mayoría cualificada exigirán la previa obtención de dicha mayoría en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades integradas.
- No se aplicará en este caso la exigencia de dotación del fondo de reserva en los términos previstos para las comunidades horizontales ordinarias, salvo que la Junta disponga otra cosa.
- Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada solo pueden tomar decisiones sobre los elementos comunes generales, y no pueden menoscabar las facultades de gobierno de los órganos respectivos de cada comunidad.
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Contacte con nosotras¿Por qué normas se regulan los complejos inmobiliarios privados?
A estas comunidades de propietarios se les aplican las normas generales de la Ley de propiedad horizontal, en lugar de las normas que regulan la copropiedad ordinaria (normas aplicables a la comunidad de bienes).
Esto supone una protección de la estructura organizativa de este tipo de propiedad, ya que, como es lógico, la Ley de propiedad horizontal no permite que un propietario pida la división de las propiedades comunes, mientras que la acción de división de la cosa común es una facultad de todo copropietario en las comunidades de bienes.
Si la modalidad del complejo inmobiliario no responde a ninguna de las tipologías expresamente previstas en la Ley de propiedad horizontal, este se regirá en primer lugar por los pactos establecidos por los copropietarios, y, supletoriamente, por las normas generales de la propiedad horizontal, con las particularidades propias de esta figura.
¿Cuándo es necesario obtener autorización administrativa?
La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 26.6, establece la necesidad de obtener autorización administrativa para la constitución y modificación de un complejo inmobiliario privado como requisito para su inscripción en el Registro de la Propiedad, con las siguientes excepciones:
- Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel
- Las comunidades en las que los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones integradas en el complejo inmobiliario, porque se entiende que ya han obtenido el visto bueno de la Administración.
- Los supuestos en los que la modificación del complejo no suponga un incremento en el total de los elementos privativos.
La autorización deberá solicitarse a la Administración competente en el territorio donde se ubique la finca o fincas afectadas.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).