El contrato de alquiler tiene una serie de causas de extinción. La pregunta es, ¿el fallecimiento del arrendador es una de ellas? A continuación resolveremos esta duda, frecuente tanto en personas que son arrendadoras como en los arrendatarios.
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Contacte con nosotrasSi el propietario del inmueble fallece, ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento?
Cuando el propietario de una vivienda fallece, si el inmueble está afectado por un contrato de alquiler, este sigue vigente sin modificación alguna de condiciones, salvo por el hecho de que habrá un nuevo arrendador. Es decir, el contrato no queda extinguido por el hecho de que el dueño haya fallecido.
En estos casos, lo que ocurre es que los herederos se subrogan en la posición del arrendador. Y si el inmueble es objeto de un legado, será el legatario quien se convierta en nuevo arrendador, porque la regla es la misma: quien se convierte en nuevo propietario, es a su vez nuevo arrendador.
Esto es así aun cuando la herencia no está partida aún. Es independiente que no se haya atribuido el inmueble a ningún heredero en particular, y que su propiedad corresponda a la comunidad hereditaria en general.
Conviene aclarar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no dice nada al respecto de esta cuestión. En su articulado, no hay ninguna referencia al hecho de que si fallece el propietario, el nuevo propietario es el nuevo arrendador y el contrato de alquiler continúa vigente.
Ahora bien: tampoco hay ningún artículo en la LAU que establezca que con el fallecimiento del propietario, se extinga el alquiler. Es por ello que se viene entendiendo, a sensu contrario, que el contrato continúa vigente, sin variación alguna más allá de la identidad del nuevo propietario (o propietarios, en su caso).
¿Qué sucede si los herederos no informan al arrendatario del fallecimiento del arrendador?
Los herederos deben comunicar al arrendatario el fallecimiento del arrendador. Si no lo hacen, esto no tendrá consecuencia alguna para el arrendatario, quien puede seguir pagando la renta en la misma cuenta bancaria en la que lo venía haciendo.
Una vez que los herederos comunican el fallecimiento del arrendador al arrendatario, ¿cómo se debe proceder?
En el momento en que los herederos ponen en conocimiento del arrendatario el fallecimiento del arrendador, se procederá conforme a cuál sea la situación en ese momento:
- Si aún no se ha partido la herencia, alguno de los herederos tendrá que indicar al arrendatario dónde debe pagar la renta, en representación de toda la comunidad hereditaria. De lo contrario, el arrendatario podrá seguir pagando la renta en la cuenta en la que lo venía haciendo. Y si pagaba en persona, al no tener instrucciones sobre cómo hacer el pago, tendrá que consignar judicialmente el dinero.
- Si ya se ha partido la herencia, el heredero que haya adquirido la propiedad del piso señalará al inquilino dónde abonar la renta.
- Cuando algún heredero se haya convertido en propietario y otro en usufructuario, será el usufructuario quien tenga que indicar al arrendatario dónde debe pagar la renta, al ser este el nuevo arrendador.
¿Qué sucede si hereda el Estado?
Cuando el arrendador haya fallecido sin herederos forzosos, y sin hacer testamento a favor de nadie en particular, heredará el Estado. Pero, una vez más, el contrato de arrendamiento seguirá en vigor.
En este tipo de casos, el arrendatario debe esperar a recibir instrucciones del Estado. Mientras, podrá seguir pagando la renta del alquiler en la cuenta en la que la abonaba.
¿Y si el heredero desea vender la vivienda?
Si el heredero quiere vender el inmueble, el caso es diferente ya que sí podría llegar a rescindirse el contrato de alquiler, dependiendo de la fecha en la que éste se firmara:
- Si el contrato se formalizó a partir del 6 de marzo de 2019, el arrendatario tiene derecho a la prórroga del alquiler durante los primeros 5 años de alquiler (7 años cuando el anterior propietario era una persona jurídica, pero este no es el caso que nos ocupa). Entonces, el nuevo propietario tendrá que respetar estos plazos, y no se podrá rescindir el contrato. Se puede vender la propiedad aun con el contrato de alquiler vigente, pero a su vez, el nuevo propietario tendrá que respetar el alquiler.
- En caso de que el contrato se formalizara entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el plazo de prórroga es de 3 años. Pero, si el anterior propietario aparecía como tal en el Registro de la Propiedad, y el heredero desconocía que existía un contrato de alquiler del inmueble al aceptar la herencia, podrá rescindir el contrato. Si el contrato estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, se presume que el heredero conocía de su existencia (si bien no es habitual que el contrato de arrendamiento esté registrado).
¿Y si lo que quiere el heredero es vivir en el inmueble?
En el caso de que el heredero quiera vivir en la propiedad heredada, podrá rescindir el contrato de alquiler si realmente necesita la vivienda.
En realidad no es un derecho propio de esta situación, sino que se deriva de la subrogación del heredero como arrendador (porque el anterior arrendador también tenía derecho a finalizar el contrato de alquiler por esta causa, conforme al artículo 9.3 de la LAU).
Sin embargo, se tendrán que cumplir los siguientes requisitos:
- Tiene que haberse cumplido, al menos, el primer año del contrato de alquiler.
- Esta opción se tuvo que recoger expresamente en el contrato.
- El inmueble se destinará a ser vivienda permanente.
- El arrendador tiene que comunicar al arrendatario su necesidad del inmueble con al menos 2 meses de antelación respecto a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda, haciendo constar la causa.
Este inciso sobre la causa se debe a que, si se cumplen estas condiciones, no solo podrá el arrendador adquirir el uso propio del inmueble, sino que también podrá cedérselo a sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o a su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si el arrendador no es propietario, sino usufructuario, ¿qué ocurre?
Es muy importante hacer esta distinción, porque la situación cambia cuando el arrendador lo es no por un derecho de propiedad, sino de usufructo.
En este supuesto, sí finaliza el contrato de arrendamiento una vez que el arrendador fallece. Y a diferencia de cuando el arrendador es el propietario, la LAU sí regula esta circunstancia en su artículo 13.2 (no concretamente que el contrato termine cuando fallece el usufructuario, pero sí cuando finaliza el derecho de usufructo, cosa que precisamente sucede con su fallecimiento).
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
También se desprende así de los siguientes artículos:
Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.
El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
(...)
Por lo tanto, si el arrendador es usufructuario, cuando este fallece, termina el contrato de alquiler. Ocurrirá así, igualmente, si el usufructuario es heredero del anterior arrendador de la vivienda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).