¿Cuáles son las diferencias entre el alquiler de temporada y de vivienda habitual?

Con el contrato de alquiler de temporada se persigue un fin distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, pero también tiene como objeto un inmueble destinado al uso de vivienda, como ocurre con el alquiler de vivienda habitual.

La línea que separa ambas figuras es fina, pero la regulación es mucho más proteccionista con el inquilino en el caso del alquiler de vivienda habitual, por lo que conviene tener claras las diferencias y saber cuándo debemos celebrar un contrato con una u otra finalidad.

¿En qué consiste el alquiler de vivienda habitual?

De acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se considera alquiler de vivienda habitual el arrendamiento que tiene por objeto una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El arrendamiento de vivienda puede tener un tiempo limitado, que será el que hayan pactado arrendador y arrendatario, siempre que se respeten los mínimos legales, pero el factor fundamental es que su finalidad es solucionar una necesidad permanente del inquilino, que, en principio, desea establecer ahí su domicilio principal.

¿En qué consiste el alquiler de temporada?

El alquiler de temporada, por otro lado, no tiene por objeto satisfacer una necesidad permanente del arrendatario, sino sólo una necesidad temporal, aunque el tiempo pueda ser más o menos prolongado, ya que la ley no fija ningún máximo ni mínimo.

Por tanto, se considera alquiler de temporada aquel arrendamiento que recae sobre un inmueble habitable cuyo destino primordial es satisfacer una necesidad de vivienda distinta a la de vivienda habitual.

Por ejemplo, se puede celebrar un contrato de alquiler de temporada para alquilar una casa de vacaciones, una vivienda durante un trabajo temporal, un piso de estudiantes, e incluso la jurisprudencia entiende que puede tratarse de una segunda vivienda, que se puede ocupar durante periodos de tiempo ocasionales dentro de un periodo de tiempo prolongado.

La lista no es cerrada. Podrá ser objeto de alquiler de temporada cualquier vivienda que se use para el fin que sea necesario, siempre que no sea para satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

¿Cuáles son las diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el de temporada?

La principal diferencia, como ya se ha dicho, es la finalidad con la que se celebra cada contrato, más que el tiempo de duración del arrendamiento.

Además, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual recibe más protección por parte de la ley, en atención a que está destinado a cubrir una necesidad fundamental de la persona.

En consecuencia, el tratamiento que ambos tipos de arrendamiento reciben de la Ley de Arrendamientos Urbanos también es diferente:

• El arrendamiento de vivienda tendrá la duración que pacten las partes libremente, pero si es inferior a 5 años (o a 7, si el arrendador es persona jurídica), a su fin, se prorrogará obligatoriamente por plazos de un año hasta cumplir ese periodo, a menos que el arrendatario avise, con 30 días antes del vencimiento, de que no desea continuar. Cumplido el plazo de 5 o 7 años, todavía se prorrogará por 3 años más en plazos anuales, salvo que las partes avisen de su deseo en contrario con la antelación que establece la ley. Y finalmente, cabe otra prórroga extraordinaria en determinados casos.
• El alquiler de temporada no tiene una duración establecida en la ley, ni una prórroga obligatoria, así que dependerá de lo que pacten las partes libremente.
• En cuanto a la posibilidad de desistimiento, en el arrendamiento de vivienda, el arrendatario puede desistir transcurridos 6 meses de contrato. En el alquiler de temporada, ambas partes deben cumplir el tiempo completo, a menos que hayan pactado en el contrato la posibilidad de desistir en determinados supuestos.
• En el arrendamiento de vivienda, el cónyuge o pareja del arrendatario tiene derechos sobre la vivienda, pudiendo continuar en el arrendamiento aun en caso de separación o divorcio, y podrá subrogarse en el lugar del arrendatario. En el alquiler de temporada no existen esas garantías.
• La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé incluso la posibilidad de que los familiares que conviven con el arrendatario puedan continuar con el arrendamiento de vivienda durante un tiempo tras la muerte de este, cosa que en el alquiler de temporada no existe.
• El importe de la fianza obligatoria también es diferente: la ley impone una fianza de una mensualidad de renta para el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades para el alquiler de temporada.
• En cuanto al abono de los gastos, normalmente en el alquiler de temporada corresponden en su totalidad al arrendador, aunque se puede pactar que los suministros se paguen por el arrendatario, cuando el contrato tenga una duración más prolongada. En el arrendamiento de vivienda, los gastos de la vivienda susceptibles de individualización son a cargo del arrendatario, y los no individualizables, del arrendador, aunque se puede pactar que sean también a cargo del arrendatario.
• La ley prevé la forma de actualizar la renta en el arrendamiento de vivienda habitual, mientras que no establece nada al respecto para el caso del alquiler de temporada.

¿Se puede hacer un contrato de alquiler de temporada para arrendamiento de vivienda habitual?

En vista de las mayores limitaciones que, de forma general, impone la ley al arrendador en el caso del arrendamiento de vivienda, puede existir la tentación de formalizar un contrato de alquiler de temporada para casos a los que corresponde un contrato de arrendamiento de vivienda.

Pues bien, eso no se puede hacer. Si se hace, se está incurriendo en un grave riesgo de ser demandado por práctica fraudulenta, ya que con esa conducta se está cometiendo un fraude de ley, tratando de eludir las obligaciones legales, al aplicarla de manera inadecuada intencionadamente.

En consecuencia, el arrendatario que se vea forzado de alguna manera a formalizar un contrato de alquiler de temporada para una finalidad de vivienda habitual podrá demandar al arrendador ante los tribunales, donde deberá demostrar que la finalidad del arrendamiento es satisfacer su necesidad permanente de vivienda.

Si se demuestra que el alquiler debió ser de vivienda habitual, se declarará la nulidad de las cláusulas del contrato que contradigan lo establecido para el arrendamiento de vivienda, en aplicación del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En caso de duda ante el contrato que se ha firmado, conviene buscar cuanto antes el asesoramiento de un abogado experto en materia inmobiliaria, que guíe en los pasos a dar para defender los derechos que la ley otorga al inquilino.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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