¿En qué consiste la enervación del desahucio?

Enervación del desahucio

Uno de los derechos con los que cuenta el inquilino es la enervación del desahucio, que puede ejercer una vez se ha presentado la demanda por impago de la renta del alquiler. Analizamos en qué consiste la enervación del desahucio y qué consecuencias tiene a continuación.

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¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es el derecho del arrendatario demandado por impago de evitar que se le desaloje del inmueble que tiene alquilado, a cambio de pagar al arrendador todas las cantidades que deba (directamente o consignando el dinero a través del Juzgado o una Notaría).

Una vez que se lleva a cabo la enervación del desahucio, el procedimiento judicial de desahucio finaliza. Cabe destacar que la enervación del desahucio se puede ejercer tanto si se tiene alquilada una vivienda o un local.

¿Dónde se regula la enervación del desahucio?

La regulación de la enervación del desahucio la encontramos en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

¿Cuáles son los requisitos de la enervación del desahucio?

El inquilino tendrá derecho a enervar siempre y cuando no se hubieran producido ninguna de las siguientes circunstancias antes de que el arrendador presentara la demanda:

  • Que el inquilino ya hubiera enervado anteriormente por el mismo contrato de arrendamiento (este derecho solo se puede ejercer una vez por el mismo contrato).
  • Que el arrendador hubiera solicitado de forma fehaciente al inquilino (se suele hacer por burofax) el pago de la cantidad adeudada y hubieran pasado más de 30 días sin que se hubiera producido el pago.

Solo en caso de que no se haya dado ninguno de estos dos casos, el inquilino podrá ejercer su derecho a la enervación del desahucio.

¿Cuál es el plazo para enervar el desahucio?

El inquilino cuenta con un plazo de 10 días para pagar todo lo que deba al arrendador. Dispone del mismo plazo para formular oposición, alegando las razones por las que considera que no debe total o parcialmente la cantidad que se le reclama.

¿Qué consecuencias tiene la enervación del desahucio para el inquilino?

Si enerva el desahucio, el inquilino tiene que hacer frente al pago de las costas del proceso. Por lo tanto, tendrá que pagar los honorarios del abogado y el procurador del arrendador.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Además, como ya sabemos, la enervación del desahucio solo se puede realizar una vez. Así pues, si el inquilino vuelve a ser demandado por impago por el mismo contrato, podrá ser desahuciado.

¿Qué tiene que pagar exactamente el inquilino si enerva el desahucio?

Lo normal es que en la demanda de desahucio por impago, el arrendador no solo reclame las cantidades adeudadas hasta esa fecha, sino que incluya las cantidades que se devenguen durante el procedimiento.

Así las cosas, se enervará el desahucio si el inquilino paga el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento del pago enervador del desahucio. Y como señalamos al principio de este artículo, puede abonarlas directamente al arrendador, o bien consignarlas judicial o notarialmente.

¿Qué ocurre si el arrendatario paga una vez presentada la demanda, pero antes de que esta se le notifique?

Si esto ocurre, se considerará enervado el desahucio. Y como la ley solo permite la enervación del desahucio por una vez, el arrendatario ya no podrá volver a hacer valer este derecho por el mismo contrato de alquiler.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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