Por regla general, un juicio de desahucio acaba con la condena del demandado a abandonar la vivienda o local, y, en ocasiones, también a pagar la deuda que haya contraído con el propietario del inmueble, en su caso.
Todo este proceso conlleva unos gastos que, por justicia, debe pagar la persona responsable de la situación, por lo que la sentencia condenatoria lleva también aparejada una condena en costas.
A continuación veremos en qué consiste esa condena en costas, a quién se suele imponer y qué circunstancias pueden afectar al cobro de las costas.
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Contacte con nosotras¿Quién paga las costas en el juicio declarativo de desahucio?
La Ley de Enjuiciamiento Civil señala que en los procesos declarativos se impondrá el pago de las costas:
- Totalmente a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, con la excepción de que el caso fuera especialmente complicado, y el tribunal entienda y razone que existían serias dudas de hecho o de derecho.
- Parcialmente a cada parte si no se rechazaron todas las pretensiones, sino que se estimaron o desestimaron en parte. En ese caso, cada parte pagará sus gastos correspondientes y los comunes se dividirán por mitad.
- Totalmente a la parte que actuó con temeridad, aunque la estimación o desestimación de las pretensiones haya sido parcial.
¿La condena en costas incluye todos los gastos generados por el desahucio?
La ley establece unos límites por encima de los cuales el condenado no estará obligado a pagar los costes que el proceso haya provocado a la otra parte.
Por ejemplo, en caso de los gastos por servicios de abogados y otros profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, el condenado sólo estará obligado a pagar, como máximo, la cantidad que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso.
¿Quién paga las costas de la ejecución forzosa del desahucio?
El proceso de desahucio puede tener dos fases: la de declaración del derecho al desahucio y la de ejecución de la sentencia de desahucio. Esta segunda fase ejecutiva se rige por sus propias normas en materia de condena de costas.
Así, cada parte deberá ir pagando las costas que correspondan a sus propias actuaciones en el proceso, y una vez recaída sentencia, se decidirá si procede hacer algún reembolso de una parte a la otra (artículo 539.2 de la LEC).
En cuanto a cualquier otro gasto por conceptos no incluidos en el artículo 241 de la LEC será el ejecutado quien tenga que pagarlo.
¿En qué casos no tiene que pagar las costas el condenado por un desahucio?
Hay ocasiones en las que, aunque el propietario pueda tener razón, tendrá que hacer frente a las costas del procedimiento. Estos casos son los siguientes:
Si el condenado es beneficiario de asistencia jurídica gratuita
No estará obligado a pagar las costas el condenado beneficiario del derecho a la asistencia jurídica gratuita, en los términos que establece la Ley 1/1996, de 10 de enero, de asistencia jurídica gratuita.
Existe una excepción a esta regla general: si el beneficiario de asistencia jurídica gratuita mejora su situación económica dentro de los 3 años siguientes a la terminación del proceso.
Esto es muy difícil de demostrar, y puede derivar en un proceso muy complicado, por lo que es raro que al final el propietario (normalmente será él el que gane el juicio de desahucio) consiga cobrar las costas del procedimiento.
Todo esto conviene tenerlo en cuenta, ya que es muy habitual que la acción de desahucio se dirija contra personas que no tienen medios económicos suficientes para pagar la renta, y menos las costas de un juicio, o que incluso se encuentran en situación de riesgo de exclusión social.
En ese caso, se suele lograr el desalojo, pero rara vez se consigue cobrar el importe de las costas.
Si el demandado se allana antes de la contestación a la demanda
Tampoco será condenado a pagar las costas el inquilino o arrendatario demandado que, antes de contestar a la demanda, cumpla las pretensiones del propietario. Es decir, si abandona el inmueble y paga la deuda que pueda tener con él, en su caso (artículo 395 de la LEC).
Esto será así a menos que el tribunal aprecie mala fe en el comportamiento del demandado.
Aquí es importante tener en cuenta que si el propietario, previamente a la interposición de la demanda, envía un burofax al arrendatario pidiéndole que abandone el inmueble y que pague la deuda (si procede), y el demandado no paga, se entenderá que, si luego se allana, está actuando de mala fe.
Si el demandado se allana después de la contestación a la demanda, se aplican las reglas generales.
Si se enerva el desahucio
La acción de enervación del desahucio es un derecho del arrendatario para evitar el desahucio pagando todo lo que debe al propietario en caso de que se trate de un desahucio por impago de las rentas o cantidades debidas.
El artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, si se declara enervada la acción de desahucio (es decir, se evita por ese pago de la deuda), el arrendatario será condenado al pago de las costas, salvo que ese dinero no se hubiera cobrado antes por culpa del arrendador.
Por tanto, si el arrendatario quiere pagar su deuda antes de ir a juicio, pero el propietario no lo acepta, si luego consigue evitar el desahucio gracias a la acción de enervación, no tendrá que pagar las costas.
Si el propietario desiste de continuar el proceso
Obviamente, si el propietario demandante decide terminar el procedimiento por propia voluntad antes de que recaiga sentencia, el demandado no estará obligado a pagar las costas, pero con matizaciones (artículo 396 de la LEC):
- Si el demandado no está de acuerdo con el desistimiento del propietario, será el propietario quien deba pagar todas las cosas.
- Si el demandado sí está de acuerdo, no existirá condena en costas para ninguno de los dos, por lo que cada cual pagará sus gastos.
¿Qué pasa después de la condena en costas?
Es importante puntualizar que antes de que recaiga sentencia, y, con ella, condena en costas, propietario y arrendatario deberán ir pagando los gastos que se originen por su parte respectiva y por sus propias actuaciones a lo largo del proceso. Será después de la condena en costas cuando verán reintegrado ese importe, en su caso.
Después de que se dicte sentencia, resultará condenada en costas la parte que se determine en ella, que, en un juicio de desahucio, normalmente será el arrendatario.
A partir de ahí, pueden pasar varias cosas:
- Que el arrendatario pague voluntariamente las costas que debe.
- Que no pague, en cuyo caso se debe acudir a la tasación de costas y la correspondiente ejecución.
La tasación de costas en un proceso de desahucio
Si el condenado a pagar las cosas no paga voluntariamente, la parte contraria deberá solicitar una tasación de costas (artículo 242 de la LEC).
Una vez realizada la tasación por el letrado de la Administración de Justicia, es posible que alguna de las partes no esté de acuerdo con ella y la impugne. Pero si nadie impugna, el condenado a pagar las costas (normalmente el arrendatario) deberá pagarlas. Si no lo hace, se iniciará la vía de apremio para cobrar la deuda en fase ejecutiva.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).