¿Cómo y cuándo interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler?

Cuando un inquilino se retrasa en el pago de la renta, el propietario está legitimado para instar el desahucio y reclamar el pago de la renta atrasada por vía judicial. El paso previo para hacerlo es interponer una demanda de desahucio, y existen para ello varias opciones.

En este artículo vamos a ver cuál es el momento de interponer una demanda de desahucio y qué formalidades hay que cumplir. 

¿En qué consiste una demanda de desahucio por impago de alquiler?

La demanda de desahucio por impago de alquiler es la demanda que interpone el propietario de una vivienda o local comercial arrendado cuando el inquilino deja de pagar las rentas, y puede consistir en solicitar el reconocimiento del derecho a desahuciar al inquilino, o en la solicitud del desahucio más el pago de las rentas atrasadas.

Un desahucio por impago de rentas consta de varias fases en las que se persiguen objetivos distintos:

• Fase declarativa, en la que el demandante solicita que se le reconozcan unos derechos, pero que no tiene más efectos que la mera declaración de un derecho.
• Fase ejecutiva, en la que el demandante solicita que se ejecute por la fuerza lo que se decidió en la sentencia de la fase declarativa.

El procedimiento de desahucio, para ser efectivo, requiere ambas fases, ya que lo que realmente desea el propietario es que el inquilino le pague las rentas atrasadas y desocupe el inmueble.

Si solo pretende que le pague las rentas atrasadas, bastará con una demanda por impago de deudas, no siendo procedente una demanda por desahucio, ya que en ese caso no pretende desalojar al inquilino.

Cuando se trata de impago de rentas de alquiler, nuestro ordenamiento permite que se acumulen en la misma demanda todas las pretensiones (artículo 250.1.1º, 440.3 y 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil):

• La acción de desahucio, por la que se pretende que el juez declare que el inquilino no tiene derecho a permanecer en la vivienda o el local, ya que ha incurrido en una causa que autoriza al arrendador a resolver el contrato.
• La acción de reclamación de deuda, por la que se pretende que el juez declare que se debe la renta.
• La acción ejecutiva, por la que se pretende obligar al inquilino a pagar y a abandonar el inmueble.

Como ya se ha dicho, la demanda se puede dirigir contra el arrendatario de una vivienda o de un local comercial. 

¿Cuándo se puede interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler?

La demanda de desahucio por impago de alquiler se puede interponer cuando el inquilino deja de pagar la renta o los gastos asimilados a la renta, es decir, los de otros conceptos que también le corresponda pagar, como son los suministros.

El momento de interponer la demanda puede ser cualquiera desde que el arrendatario se retrase en el pago o deje de pagar, y por tanto se genere la deuda.

¿Es necesario reclamar antes por burofax?

Existe la práctica generalizada de realizar una reclamación previa notificada al inquilino de forma fehaciente, utilizando para ello el burofax. Sin embargo, no es obligatorio cumplir este trámite, pero tiene su utilidad: 

• Si el inquilino no se ha retrasado antes en el pago de la deuda, parece una solución más proporcionada que emprender directamente acciones legales. En ese caso, puede que el arrendatario pague lo que se le reclama y la relación continúe sin problemas.
• Si es reincidente y el propietario quiere que el desahucio se haga efectivo lo antes posible, y sin que surjan inconvenientes durante el proceso, es conveniente enviar un burofax al inquilino, ya que ello evitará que más adelante pueda ejercitar la enervación del desahucio.

En el supuesto de que el propietario opte por enviar un burofax, conviene hacerlo con acuse de recibo y certificación de contenido. Una vez notificado el inquilino por esta vía, habrá que esperar un plazo de 30 días antes de interponer la demanda, si persiste en el impago.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario de evitar el desahucio si en el transcurso del proceso paga la deuda (en el plazo que le concedan para ello).

No es posible enervar el desahucio en dos casos: 

1. Si el arrendatario o inquilino ya había enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto si el cobro no ha tenido lugar por causas imputables al arrendador.
2. Si el arrendador ha requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se ha efectuado. Este es el caso de haber reclamado por burofax sin éxito.

¿Cómo interponer la demanda de desahucio por impago de alquiler?

La demanda de desahucio por impago de alquiler se debe interponer en el juzgado de primera instancia del lugar donde radique el inmueble (vivienda o local), y será necesaria la intervención de abogado y procurador.

Se presentará la demanda en cualquier momento desde que exista la deuda, o una vez transcurridos 30 días desde que se haya enviado el burofax, en su caso.

El propietario demandante podrá anunciar en la demanda que asume el compromiso de perdonar la deuda en todo o en parte, más las costas, siempre que el inquilino desaloje voluntariamente el inmueble en el plazo que decida el propietario, que no podrá ser inferior a 15 días desde que se le notifique la demanda (artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Como ya se ha mencionado, se permite que en la demanda se acumule la pretensión de desahucio y la de reclamación de deuda. Y también, si se desea, se podrá solicitar la ejecución del lanzamiento (es decir, forzar al inquilino a desalojar), pero la demanda deberá incluirlo expresamente.

¿Qué documentos se deben acompañar a la demanda de desahucio?

La demanda de desahucio por impago de rentas deberá ir acompañada de los siguientes documentos:

• El contrato de arrendamiento debidamente firmado por ambas partes.
• El certificado de texto correspondiente al burofax que se envió al inquilino, en su caso.
• Un justificante de las deudas del inquilino (documentado mediante facturas, extractos bancarios, etc.).
• Una nota simple del registro de la propiedad.

¿Qué contenido debe tener la demanda de desahucio por impago de rentas?

En cuanto al contenido de la demanda, se deben reflejar los siguientes extremos:

1. Datos del demandante y el demandado: nombre y apellidos, DNI, domicilio.
2. Acciones que se ejercitan: acción de resolución del contrato y desahucio  más acción de reclamación de rentas y otras cantidades.
3. Relación de los hechos en los que se basa la demanda.
4. Fundamentos de derecho: argumentos jurídicos en los que se basa la demanda.
5. Si procede o no procede la enervación del desahucio, por haberse enviado burofax o por haber sido enervado en otra ocasión, en su caso.
6. Cuantía que se reclama: cantidad debida, intereses y costas.
7. Solicitud que se hace: desahucio, pago de deudas y ejecución de la sentencia, procediendo al lanzamiento en la fecha que se determine. Para que pueda ser tenida en cuenta, es importante añadir la solicitud de ejecución si es lo que se pretende.
8. Fecha y lugar de la demanda.
9. Firma de abogado y procurador. 

¿Qué pasa después de la demanda de desahucio por impago de rentas?

Una vez interpuesta la demanda, el inquilino tendrá 10 días para contestar, a contar desde que se le haga la notificación de la demanda.

La notificación de la demanda puede dilatar el procedimiento bastante, ya que a veces es difícil localizar al demandado. Finalmente, si no es posible localizarlo, se realizará la notificación por edictos en el tablón del juzgado. A partir de ahí, se contarán los 10 días para contestar a la demanda.

Si el demandado se opone, habrá juicio de desahucio, que se desarrollará por los cauces del juicio verbal. El juicio acabará por sentencia, absolviendo al demandado  o condenándolo a pagar y a desalojar el inmueble. Se fijará una fecha y hora para el lanzamiento, si no desaloja de manera voluntaria.

Si no se opone a la demanda, se fijará fecha para el lanzamiento y dictará un decreto archivando las actuaciones.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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