Guía sobre el desahucio de local comercial por falta de pago

Un contrato de arrendamiento de local comercial puede terminar por diferentes causas, siendo una de ellas la resolución por parte del arrendador cuando el arrendatario deja de pagar la renta.

Ante esta situación, el arrendador o dueño del local tiene derecho a reclamar las cantidades debidas y, además, instar el desahucio del local, obligando al arrendatario a desocuparlo.

A continuación detallaremos las características del desahucio de local comercial por falta de pago y los trámites legales que hay que seguir para llevarlo a cabo.

El desahucio de local comercial por falta de pago

El Código Civil recoge una regulación general para todo tipo de inmuebles que sean objeto de un contrato de arrendamiento, y en su artículo 1569 establece las causas que pueden dar lugar al desahucio del arrendatario:

• Haber expirado el plazo acordado para el arrendamiento.
• La falta de pago de la renta o de los conceptos que corresponda pagar al arrendatario.
• El incumplimiento de cualquiera de las condiciones estipuladas.
• Destinar el inmueble a un uso o servicio no pactado.

Por tanto, la falta de pago del alquiler es una de las causas que pueden motivar el ejercicio de la acción de desahucio por parte del arrendador.

En este supuesto, se unen la pretensión de desalojar el local con la de cobrar las cantidades adeudadas por falta de pago, por lo que, en primer lugar, hay que resolver la declaración de la deuda, y después proceder a la ejecución de la sentencia por medio del lanzamiento o desalojo.

Sin embargo, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que en la propia demanda de desahucio en la que se pretende el reconocimiento de la deuda, y por tanto el desalojo del local, se solicite también la ejecución, por lo que ese paso se producirá de manera automática sin necesidad de que el demandante (dueño o arrendador) inicie un nuevo proceso ejecutivo (artículo 549 de la LEC).

En cuanto a los trámites a seguir para el desahucio, la Ley de Enjuiciamiento Civil da un tratamiento diferenciado del resto de desahucios a los desahucios en el ámbito de un contrato de arrendamiento si se deben a falta de pago de la renta o a la terminación del plazo del contrato.

Notificación de la demanda en el desahucio de local comercial por falta de pago

La notificación de la demanda es la que fija el inicio del procedimiento de desahucio, y para que empiecen a correr los plazos para tramitar el procedimiento, es necesario que se pueda considerar efectivamente realizada.

Los pasos para notificar son los siguientes:

• En primer lugar se enviará la citación al domicilio del demandado. En el caso del arrendamiento de local comercial, se puede entender también como tal el lugar de trabajo, es decir el propio local comercial (artículo 155. 1 y 3 de la LEC). Además, si el demandado no se encuentra allí personalmente, se podrá entregar la notificación a cualquier persona mayor de 14 años con la que comparta vivienda o lugar de trabajo (familiares, empleados, conserje…).
• Si ahí no se pudiera encontrar al demandado, la ley establece, para el caso de desahucio del arrendatario por falta de pago de la renta, que se proceda sin más trámites a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial (artículo 164 de la LEC in fine).

Efectuada por fin la notificación por los medios expuestos, se da inicio al procedimiento de desahucio.

¿Cuál es el procedimiento para el desahucio de local comercial por falta de pago?

El desahucio de local comercial por falta de pago seguirá los trámites establecidos en el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son los siguientes:

• Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia concederá un plazo de 10 días al arrendatario requiriéndole para que pague la deuda, desaloje el local o comparezca ante el tribunal alegando sus razones para oponerse al pago.
• En el mismo requerimiento, se le comunicará si tiene derecho a enervar el desahucio, es decir, evitarlo poniendo a disposición del arrendador las cantidades reclamadas y todas las demás que adeude hasta ese momento.
• En el mismo acto se le comunicará el día y la hora exacta que se han fijado para proceder al lanzamiento o desalojo del local, si no hay oposición ni juicio.
• El demandado tendrá derecho a solicitar el beneficio de justicia gratuita, cosa que deberá hacer en los 3 primeros días del plazo concedido.

A partir de aquí, caben tres opciones:

1. Si el demandado no contesta y no comparece, el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto dando por finalizado el procedimiento, y se procederá al lanzamiento cuando se haya fijado.
2. Si el demandado sí contesta y se opone, se le citará a la vista, donde las partes defenderán su derecho, se practicarán las pruebas y se resolverá sobre el desahucio. Además se fijará el día y hora exacta en que tendrá lugar el lanzamiento en caso de sentencia condenatoria, que se producirá antes de 30 días desde la fecha de la vista.
3. Es posible que el arrendatario no pague las rentas ni se oponga al desahucio, pero desaloje el local por propia voluntad. En ese caso, se dejará sin efecto el lanzamiento, excepto si el arrendador pide que se mantenga para levantar acta del estado en que se encuentre el local. En cuanto a las cantidades debidas, se dará traslado al propietario para que despache su ejecución, es decir, para que pueda iniciar el proceso de ejecución de las actuaciones necesarias para cobrar la deuda.

La enervación del desahucio

La enervación del desahucio está contemplada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y es la facultad que se concede al arrendatario demandado de desahucio de pagar la totalidad de lo debido al propietario demandante o poner a su disposición dichas cantidades en un determinado plazo y así evitar el desahucio.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

(...)

Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

En el caso del desahucio de local comercial por falta de pago, está admitida la posibilidad de enervación, con dos excepciones que operan siempre:

• Si ya se ha enervado con anterioridad.
• Si el arrendador, previamente a la demanda de desahucio, ha requerido al arrendatario al menos con 30 días de antelación para que proceda al pago, sin éxito.

El lanzamiento en el desahucio de local comercial por falta de pago

En el día y hora exactas fijadas para el lanzamiento, y si el arrendatario no ha entregado el local voluntariamente, se presentará en el lugar el demandante acompañado de un único funcionario con categoría de gestor procesal, y de las fuerzas públicas necesarias si se ha solicitado su auxilio (artículo 703 de la LEC).

Además, es conveniente asistir también acompañado de un cerrajero que pueda cambiar la cerradura en caso de que el arrendatario no entregue voluntariamente las llaves.

En ese mismo momento se levantará acta de lanzamiento, que es un documento de gran importancia para el dueño o propietario, ya que le permitirá acreditar en el futuro que es el legítimo poseedor del local.

El lanzamiento resulta más sencillo en el caso del local comercial que en el de vivienda habitual, cuyos ocupantes cuentan con mayor protección frente al desahucio, por la especial situación de vulnerabilidad social y económica en la que se pueden encontrar.

Por eso, no cabe aquí esperar la suspensión del procedimiento por esos motivos, y el desalojo debería poder producirse sin mayores inconvenientes.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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