Las comunidades de propietarios cuentan con un margen de autorregulación para adaptar la convivencia y la gestión del inmueble a sus necesidades específicas, siempre dentro de los límites establecidos por la Ley sobre propiedad horizontal.
Como vamos a ver a continuación, los estatutos son el instrumento típico para ordenar esa autorregulación y aportar seguridad jurídica a propietarios y terceros.
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Contacte con nosotras¿Qué son los estatutos de la comunidad de propietarios?
Los estatutos son un conjunto de normas pactadas por los propietarios que complementan el régimen legal de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, adaptándolo a las particularidades del edificio o complejo inmobiliario concreto.
Su adopción no es una obligación, sino una facultad de la comunidad, que puede aprobarlos o no, aunque constituyen un instrumento muy recomendable para prevenir conflictos y organizar la vida comunitaria.
Están regulados principalmente en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, además de en otros preceptos, donde se regulan aspectos sobre la adopción de acuerdos y el régimen de las obligaciones de los copropietarios.
¿Cuál es su función?
La función de los estatutos es ordenar la organización y el funcionamiento de la comunidad, precisando derechos y obligaciones de los propietarios, normas de uso y destino del inmueble, criterios de reparto de gastos y reglas de administración, entre otras materias.
Actúan como complemento del marco legal, aportan claridad sobre situaciones frecuentes que se pueden presentar en la vida de la comunidad y permiten acomodar el régimen común a las peculiaridades del inmueble.
¿Quién debe elaborar y aprobar los estatutos de una comunidad de propietarios?
La elaboración de los estatutos corresponde a los propietarios, que pueden redactarlos directamente o con apoyo de un profesional especializado.
Su aprobación y sus posteriores modificaciones requieren acuerdo de la junta de propietarios adoptado por unanimidad de todos los propietarios. Esta exigencia de unanimidad es la regla general para dotar de validez a los estatutos y sus modificaciones.
Respecto de su publicidad, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, aunque resulta aconsejable por los efectos frente a terceros que otorga la publicidad registral. Si están inscritos, su eficacia alcanza también a quienes adquieran posteriormente una vivienda o local en la finca, al quedar informados por el contenido registral.
¿Qué contenido pueden tener los estatutos?
El contenido de los estatutos no está tasado, sino que puede abarcar numerosos aspectos que ayuden a regular los derechos y obligaciones de los propietarios y las normas de uso, siempre dentro de los límites legales. Entre otros, los estatutos pueden incluir:
- Identificación del inmueble y su régimen de organización interna.
- Derechos y obligaciones de los propietarios, siempre respetando la Ley sobre propiedad horizontal.
- Normas sobre órganos de gobierno, su composición y funcionamiento.
- Reglas de uso y destino de elementos comunes y privativos, con posibilidad de permitir o prohibir determinados usos, por ejemplo, limitar el uso turístico de viviendas cuando así se acuerde.
- Criterios de distribución de gastos comunes, incluso distintos del coeficiente de participación, si existe unanimidad.
- Régimen de conservación, reparaciones, formalización de seguros y gestión del fondo de reserva.
- Medidas disuasorias frente a la morosidad, como la restricción del uso de ciertas zonas comunes a quien no esté al corriente de pago, respetando en todo caso los límites legales.
¿Son obligatorias sus normas?
Para los propietarios, sí son obligatorios: los estatutos válidamente aprobados vinculan como acuerdo interno de la comunidad.
No obstante, frente a terceros, su fuerza obligatoria depende de la inscripción en el Registro de la Propiedad, dado que la publicidad registral hace oponibles sus cláusulas a los posteriores adquirentes de un piso o local.
Aunque la inscripción no sea obligatoria, es recomendable para reforzar la seguridad jurídica. La jurisprudencia ha matizado que, incluso sin inscripción, pueden vincular al adquirente si se acredita que conocía efectivamente su existencia y contenido antes de comprar.
El contenido de los estatutos no puede contradecir las disposiciones legales, de modo que las cláusulas contrarias a la ley carecerán de eficacia y se tendrán por no puestas.
En caso de que un propietario incumpla las normas recogidas en los estatutos, la comunidad puede exigir su cumplimiento mediante los mecanismos de impugnación y reclamación que procedan, con fundamento en los acuerdos comunitarios y en la propia Ley sobre propiedad horizontal.
¿Los estatutos son lo mismo que el reglamento de régimen interior?
No, estatutos y reglamento de régimen interior no son lo mismo, aunque ambos instrumentos ordenan la vida comunitaria:
- Los estatutos definen la estructura jurídico-organizativa de la comunidad y fijan reglas fundamentales sobre derechos, obligaciones y usos.
- El reglamento de régimen interior, por otro lado, está orientado a establecer normas de convivencia y de funcionamiento cotidiano en el edificio.
Ambos pueden coexistir y complementarse, pero cumplen funciones distintas.
¿Se pueden modificar los estatutos?
Sí, los estatutos de la comunidad se pueden modificar siempre que los propietarios crean necesario cambiar alguna norma o introducir una nueva.
Para modificarlos es necesario seguir un procedimiento similar al de su aprobación inicial, con propuesta del texto, convocatoria de la junta, deliberación y votación. Se requiere unanimidad de todos los propietarios y, si los estatutos están inscritos, conviene hacer constar las modificaciones en el Registro de la Propiedad para mantener su oponibilidad frente a terceros.
Tras el acuerdo, debe levantarse el acta correspondiente e incorporar el nuevo texto estatutario a la documentación de la comunidad.
¿Dónde se pueden consultar los estatutos de la comunidad?
Si están inscritos en el Registro de la Propiedad, cualquier interesado puede solicitar una nota simple o, en su caso, copia del título constitutivo donde consten. La solicitud puede hacerse de forma presencial o por vía telemática a través del Colegio de Registradores.
Si no están inscritos, los propietarios de la comunidad pueden obtener copia solicitándola al presidente o bien al administrador, quien tiene el deber legal de custodiar la documentación de la comunidad, incluidos los estatutos (artículo 20.1.e de la Ley sobre propiedad horizontal).
También es frecuente que se entreguen al nuevo propietario en la compraventa, o que formen parte, como anexo, de la escritura de propiedad, accesible en la notaría o en el propio Registro de la Propiedad si la escritura se inscribió.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).