¿Cuál es la diferencia entre arras penitenciales y arras confirmatorias?

Diferencia entre arras penitenciales y arras confirmatorias

El Código Civil no especifica los distintos tipos de arras que pueden pactar las partes en un contrato de compraventa, sino que se limita a contemplar la posibilidad de que medien arras o señal como paso previo a la celebración del contrato.

Por tanto, existe cierta confusión a la hora de saber qué tipo de arras están pactando las partes y cuáles son las consecuencias de elegir unas u otras.

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¿Cuál es la finalidad de las arras confirmatorias y de las arras penitenciales?

La finalidad de un contrato de arras es asegurar la celebración del contrato de compraventa en el plazo acordado y establecer las consecuencias de un incumplimiento, según el caso.

Pero no todos los tipos de arras funcionan igual:

  • En el caso de las arras confirmatorias, al igual que ocurre con las arras penales, el objetivo principal es precisamente confirmar el compromiso de las partes, y no admiten la posibilidad de desistimiento sin causa justa.
  • En el caso de las arras penitenciales, en cambio, el objetivo es establecer una compensación para el caso de que una de las partes incumpla, por lo que sí admiten la posibilidad de desistimiento.

Por lo demás, el funcionamiento de ambos tipos de arras mientras están vigentes es el mismo: el comprador entrega una cantidad de dinero como muestra de su compromiso, y a cuenta del precio total, y el vendedor reserva el inmueble al comprador, asegurando que no se lo va a vender a un tercero durante el plazo pactado.

¿En qué se diferencian las arras confirmatorias y las arras penitenciales?

Aunque se pueda pensar que es irrelevante pactar un tipo u otro de arras, se trata de una decisión que hay que tomar de forma meditada, ya que existen diferencias importantes entre ellas:

  • La finalidad de las arras. Como ya se ha señalado, las arras confirmatorias ponen el foco en asegurar el compromiso de las partes de celebrar el contrato de compraventa en el plazo pactado, mientras que las arras penitenciales tienen por objeto fijar la compensación en caso de desistimiento.
  • La posibilidad de desistimiento. Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento libre, mientras que las arras penitenciales son precisamente un medio lícito de desistir del contrato de compraventa mediante el pago de una compensación a la otra parte.
  • La posibilidad de exigir el cumplimiento. En las arras penitenciales, si una parte desea desistir del contrato, la otra parte tiene que aceptarlo. En cambio, en las arras confirmatorias, la parte cumplidora puede exigir a la otra que cumpla con la obligación.
  • La necesidad de pacto expreso. Doctrina y jurisprudencia coinciden en exigir que las arras penitenciales se pacten expresamente, puesto que son las que más libertad otorgan y las que pueden perjudicar a la otra parte en mayor medida.

¿Cuáles son las consecuencias de pactar arras confirmatorias?

Cuando se pactan las arras confirmatorias, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras, que se considera un anticipo del precio final de la compraventa.

Pero en caso de que una de las partes incumpla su obligación de celebrar el contrato de compraventa en el plazo pactado, las consecuencias del incumplimiento serán las siguientes:

  • Si incumple el comprador, el vendedor podrá exigirle que cumpla con lo acordado, y además deberá pagar los intereses devengados. De lo contrario, perderá el dinero que entregó en concepto de arras, y en algunos casos puede tener que hacer frente también a una indemnización por daños y perjuicios, además de al pago de los intereses devengados.
  • Si incumple el vendedor, el comprador podrá exigirle que celebre la compraventa y que le pague los intereses devengados. De lo contrario, el comprador podrá resolver el contrato y el vendedor deberá pagarle una indemnización y los intereses que correspondan.

¿Cuáles son las consecuencias de pactar arras penitenciales?

Si las partes optan por pactar arras penitenciales, cualquiera de ellas tendrá derecho a desistir del contrato sin necesidad de alegar una causa justa, pero deberá compensar a la otra parte de la siguiente manera:

  • Si desiste el comprador, perderá el dinero que entregó en concepto de arras.
  • Si desiste el vendedor, deberá devolver al comprador el doble del dinero que recibió en concepto de arras.

Por tanto, en el caso de incumplimiento de las arras penitenciales no procede el pago de ninguna indemnización como tal, ni es posible obligar a la parte incumplidora a que cumpla con la obligación.

¿Qué tratamiento reciben las arras confirmatorias y las penitenciales en el Código Civil?

El Código Civil no regula expresamente ningún tipo de arras, pero sí se refiere a las arras penitenciales, aunque sin nombrarlas.

Así, en el artículo 1454 se establece que si median arras o señal entre las partes la compraventa, se podrá rescindir el contrato, pero el comprador perderá el dinero entregado y el vendedor deberá devolverlo doblado, según quién haya desistido.

Por el contrario, las arras confirmatorias no se prevén en el Código Civil, pero son muy habituales en la práctica.

De hecho, pese a lo que establece el artículo 1454, la jurisprudencia entiende que, si se entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final, y no se dice expresamente que se trata de arras penitenciales, se considerarán arras confirmatorias.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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