La formalización de un contrato de arras es una práctica frecuente entre comprador y vendedor antes de proceder a la compraventa de una vivienda, ya que ofrece una garantía extra para ambas partes al constituir un compromiso firme de su intención de llevar a cabo la compraventa.
El contrato de arras confirmatorias es uno de los tipos de contratos de arras que se pueden formalizar, junto al de arras penitenciales y el de arras penales.
A continuación vamos a ver en qué consiste este tipo específico de contrato de arras y qué consecuencias tiene para las partes.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste el contrato de arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias suponen una garantía para las partes en el contrato de compraventa, y consisten en una cantidad entregada como anticipo, dirigida a reforzar la existencia del contrato a modo de señal o prueba de su celebración.
De acuerdo con esta definición, las arras confirmatorias son, por tanto, un anticipo sobre el precio total de venta de la vivienda, y su objetivo es reforzar el compromiso de compra por parte del comprador y el compromiso de venta a ese comprador, y en las condiciones estipuladas, por parte del vendedor.
El contrato o acuerdo de arras confirmatorias no está previsto en el Código Civil, que solo establece el tipo de arras penitenciales en el artículo 1454. Sin embargo, sí las contempla el Código de Comercio en su artículo 343, aunque esta regulación solo es aplicable a las operaciones mercantiles. No obstante, en la práctica se suelen hacer, y se entienden como un pago a cuenta del precio total del inmueble.
Al contrario que las arras penitenciales, la formalización de un contrato de arras confirmatorias no faculta a las partes para desistir del contrato de compraventa ni tienen, por lo tanto, una función de garantía, pero su incumplimiento tiene otras consecuencias.
¿Por qué celebrar un contrato de arras confirmatorias?
Puede ocurrir que el comprador disponga de parte del importe para adquirir la vivienda, pero no de todo, y, en ese caso, desee asegurar de algún modo que el vendedor le dará tiempo para obtener el resto sin vendérsela mientras tanto a otro comprador.
Para el vendedor también es interesante contar con una garantía consistente en la promesa firme de compra por parte del comprador, que se materializa en ese anticipo o arras. Así, ambos saben que si finalmente la venta no sale adelante, recibirán algún tipo de compensación.
Sin embargo, hay que tener en cuenta, como ya se ha dicho, que la formalización de un contrato de arras confirmatorias no tiene una función de garantía ni faculta para desistir. Si su objetivo fuera ese, deberán hacer constar expresamente en el contrato de arras que se trata de unas arras penitenciales, cuyo incumplimiento tiene consecuencias diferentes.
¿Qué debe constar en un contrato de arras confirmatorias?
Como el Código Civil no contempla este tipo de contrato, en cuanto a la forma de llevarlo a cabo, habrá que estar a lo que aconseja la práctica legal. Cuantos más detalles se especifiquen en el contrato de arras, más fácil será evitar problemas en el futuro, en caso de incumplimiento.
Los extremos que se entiende que debe contener un contrato de arras confirmatorias son los siguientes:
- Datos completos de identificación de las partes: nombre, apellidos, domicilio, DNI, etc.
- Información detallada sobre las características, localización e identificación de la vivienda objeto de la compraventa, haciendo constar también todas las cargas y gravámenes que existan sobre ella.
- El importe total de la compraventa, además de las condiciones de pago, con la especificación de los conceptos de gastos que correspondan a cada parte.
- El importe entregado como anticipo en concepto de arras. Ese importe se descontará del total de la venta cuando esta se formalice.
- El tipo de arras de las que se trate: en este caso, confirmatorias.
- El plazo máximo en el que las partes deberán formalizar el contrato de compraventa, a partir del cual, se entenderá que ha habido incumplimiento si la compraventa no se produce.
- El contrato deberá ir debidamente firmado por comprador y vendedor.
En cuanto a la forma, no existe obligación de adoptar ninguna determinada, por lo que las partes pueden celebrar un contrato privado, si lo desean, o bien formalizarlo ante notario, que no es un requisito, pero ofrece mayores garantías para ambas.
No obstante, al ser operaciones especialmente relevantes a nivel económico, es aconsejable contar con la ayuda de un abogado especializado en Derecho inmobiliario, ya que este profesional es el más indicado para elaborar un contrato de arras que haga valer los intereses de la parte que recurra a sus servicios.
¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras confirmatorias?
El contrato de arras confirmatorias supone un principio de ejecución del contrato de compraventa, por lo que si este finalmente no se celebra, conllevará penalizaciones para la parte incumplidora.
La formalización de las arras confirmatorias no permite desistir del contrato, así que las partes podrán obligarse a celebrarlo. De hecho, el objetivo del contrato de arras es precisamente evitar que cualquiera de las partes desista de su compromiso y confirmar que se tiene intención de comprar y vender.
En cuanto a las consecuencias del incumplimiento, el perjudicado podrá exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución con el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados y el abono de intereses en ambos casos.
Si opta por la primera solución y exige el cumplimiento, pero finalmente resulta imposible, siempre podrá optar por resolver más adelante y exigir una compensación por el perjuicio sufrido.
La primera comunicación para exigir el cumplimiento de las obligaciones puede hacerse mediante un burofax. En caso de que no surta efecto, habrá que acudir a la vía judicial e interponer una demanda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).