¿Qué es un contrato de arras penales?

Antes de formalizar un contrato de compraventa de vivienda, comprador y vendedor pueden querer obtener algún tipo de garantía de que existe un compromiso firme de celebrar el contrato. El contrato de arras cumple esta función.

Hay varios tipos de contratos de arras, dependiendo de si el objetivo es obligar a la otra parte a cumplir con su compromiso, o establecer una compensación en caso de que comprador o vendedor desistan del contrato en los casos en que esté permitido.

Las arras penales obedecen al primer tipo, y se constituyen como herramienta para exigir a la otra parte el cumplimiento de lo pactado. Veamos en qué consisten.

¿Qué son las arras penales?

Como ya se ha adelantado, las arras penales son una forma de garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento del compromiso de compraventa manifestado por comprador y vendedor.

Consisten en la fijación de una cantidad de dinero que el comprador o el vendedor deberán entregar en concepto de indemnización de daños y perjuicios si incumplen sus obligaciones.

El Código Civil no contempla este tipo de pacto, al menos no como tal, ya que se aplicarán los preceptos previstos para las obligaciones con cláusula penal (artículos 1152, 1153, 1154 y 1155).

Las arras penales son, por tanto, una forma de penalización por el incumplimiento, pero no eximen a las partes de cumplir con lo pactado.

Habrá que acordar expresamente si se puede exigir el pago de la cantidad pactada en concepto de daños y perjuicios además del cumplimiento de la obligación, o si el pago de la indemnización libera al deudor de la obligación de cumplir con lo pactado (artículo 1153 del Código Civil).

¿Qué debe contener el contrato de arras penales?

Para evitar posibles problemas de interpretación en el futuro, en la práctica se aconseja que el contrato de arras contenga los siguiente extremos:

• La identificación completa de los contratantes, con todos los datos posibles: nombre y apellidos, domicilio, DNI, etc.
• Toda la información de la que se disponga sobre la vivienda: localización, características, cargas y gravámenes, etc.
• Importe total de la compraventa, especificando, además, a qué parte le corresponde pagar los demás gastos asociados a la transacción.
• El importe entregado en concepto de arras. Cuando se formalice la compraventa, se descontará la cantidad entregada como arras.
• El tipo de arras que sean objeto del contrato: en este caso, penales. Esto es importante especificarlo, ya que cada modalidad tiene unos efectos diferentes.
• El plazo máximo del que disponen las partes para formalizar la compraventa, que, una vez transcurrido sin que se realice, dará lugar a exigir responsabilidades por incumplimiento.
• Obviamente, el contrato debe incluir la firma de los contratantes.

Las partes pueden elegir cómo formalizar el contrato, ya que no existe ninguna obligación legal al respecto. Puede formalizarse ante notario, si así se desea, para dar mayor seguridad jurídica a la operación, pero no es necesario, y basta con un acuerdo privado entre comprador y vendedor, que pueden redactar ellos mismos.

No obstante, teniendo en cuenta la especial trascendencia económica de este tipo de operaciones, conviene contar con la ayuda de un abogado especializado en Derecho inmobiliario, ya que se trata del profesional idóneo para velar por los intereses de la parte que contrate sus servicios.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del contrato de arras penales?

El objetivo de este tipo de arras es asegurar el cumplimiento de la obligación contraída, es decir: garantizar que se realizará la compraventa de la vivienda. Si, transcurrido el tiempo pactado en el contrato de arras, una de las partes se niega a celebrarla, la otra parte estará legitimada para exigirle el cumplimiento del contrato.

Además, como consecuencia del incumplimiento, la parte incumplidora se verá penalizada:

• Si incumple el comprador, perderá la cantidad entregada en concepto de arras penales, en todo o en parte.
• Si incumple el vendedor, deberá reintegrar al comprador una cantidad que puede equivaler al doble del importe de las arras o consistir en una cantidad diferente, si así se ha pactado.

Para forzar a la otra parte a cumplir con lo prometido, el primer paso será enviarle un burofax informándole del término del plazo para perfeccionar la venta y de las consecuencias de su incumplimiento. Si aun así, no cumple, entonces solo queda interponer una demanda por la vía judicial, que podrá resultar en una nueva penalización.

Sin embargo, el juez podrá moderar la cuantía de las arras penales en caso de que el deudor acabe cumpliendo, en todo o en parte, la obligación contraída (artículo 1154 del Código Civil).

Diferencia entre las arras penales y las confirmatorias y las penitenciales

Pese a sus semejanzas, cada figura busca un objetivo diferente:

1. Las arras confirmatorias persiguen reforzar el compromiso de compraventa, y funcionan como un anticipo del precio total.
2. Las arras penales también persiguen asegurar el cumplimiento de la obligación de formalizar un contrato de compraventa, pero su objetivo se centra más en penalizar el incumplimiento.
3. Las arras penitenciales, en cambio, no tienen por objeto asegurar la compraventa, sino obtener una compensación en caso de que la otra parte decida desistir del contrato, cosa que puede hacer libremente. Son las únicas contempladas como tales en el Código Civil y su aplicación se debe interpretar de manera restrictiva. La jurisprudencia exige que se acuerden expresamente y que su naturaleza quede claramente especificada en el contrato de arras.

Como consecuencia del fin perseguido, el momento en que se activan también es diferente: las arras confirmatorias y las penales se activan en el momento del incumplimiento, cuando ya ha transcurrido el plazo pactado. Las penitenciales se activan en cualquier momento antes del término pactado, cuando una de las partes decida desistir del contrato, si así lo desea.

Además, en el caso de las arras confirmatorias y las penales, la parte incumplidora no se libera de su obligación de celebrar el contrato de compraventa, mientras que el contrato de arras penitenciales sí faculta a las partes para desprenderse de esa obligación, aunque deban pagar un precio a cambio.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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