Antes de firmar un contrato de compraventa, es habitual celebrar un contrato de arras a través del cual el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio al vendedor, con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas.
Pero, ¿qué sucede con las arras si finalmente no se vende la casa? Lo explicamos a continuación.
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Contacte con nosotras¿Qué ocurre con las arras si el contrato de compraventa no se produce?
Para saber qué sucederá con las arras en caso de que no se materialice la compraventa, tenemos que distinguir los tipos de arras que se celebran en España:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio.
Cuando se firma un contrato de arras confirmatorias, si alguna de las partes no cumple lo acordado, y por ello no se vende la vivienda, se aplican las reglas generales de incumplimiento de obligaciones contempladas en el artículo 1124 del Código Civil.
Por lo tanto, la parte perjudicada por el incumplimiento, puede elegir entre:
- Exigir el cumplimiento de lo acordado.
- Que se resuelva la obligación.
Tanto en un caso como en el otro, la parte que no cumple lo acordado deberá resarcir los daños que haya provocado a la contraria y pagar los intereses que correspondan.
Las arras confirmatorias se diferencian de las penitenciales en que las arras confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato de compraventa.
Arras penitenciales
Este tipo de arras están contempladas de forma específica en el artículo 1454 del Código Civil.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Tienen como función otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente del cumplimiento del contrato. De tal forma, que si desiste el que entregó las arras perderá lo entregado, y si desiste quién recibió las arras tendrá que devolver el importe recibido por duplicado.
Para que las arras se consideren penitenciales es necesario que conste así de forma expresa en el contrato y que se haga referencia literal del artículo 1454 del Código Civil.
Arras penales
Se pueden celebrar arras penales según lo establecido en el artículo 1152 del Código Civil, que se refiere a las obligaciones con cláusula penal.
Las arras penales se sitúan en una posición intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales, pues no son un simple anticipo del precio, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato de compraventa.
Se configuran como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida.
Pues bien, en caso de que se celebren arras penales, las posibles consecuencias son las siguientes:
- Cuando incumpla el comprador, este perderá las arras.
- Cuando sea el vendedor quien incumpla tendrá que devolver las arras al vendedor más la cantidad acordada como penalización en el contrato.
Ante un incumplimiento, la pena pactada sustituirá a la indemnización de daños y el pago de intereses, salvo que se pacte otra cosa.
En el caso de las arras penales, la parte que haya sido perjudicada por el incumplimiento no tendrá la posibilidad de exigir conjuntamente el cumplimiento del contrato y la satisfacción de la pena, salvo que se haya pactado en el contrato .
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).