Cuando se adquiere un inmueble como resultado de una subasta judicial, normalmente por ejecución hipotecaria o por embargo para pagar una deuda, puede ocurrir que cuando el adquirente vaya a tomar posesión del inmueble no pueda hacerlo por estar este ocupado.
La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé esta situación dando herramientas dentro del propio proceso de ejecución para proceder al desalojo, si bien no siempre será posible hacerlo así, como vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotras¿Por qué motivos puede no ser posible tomar posesión del inmueble tras la subasta?
El proceso de ejecución mediante subasta judicial transcurre de manera independiente a la situación posesoria del inmueble, sin tener en cuenta si la vivienda o local están vacíos, si hay un ocupante con derecho o si la persona que tiene la posesión no tiene un justo título que le ampare.
Las distintas situaciones que puede encontrar el adquirente del inmueble en la subasta son:
- Que el inmueble esté libre, en cuyo caso, bastará con que el adquirente solicite la posesión al juzgado que ha tramitado la subasta, y el letrado de la Administración de Justicia ordenará inmediatamente que se le ponga en posesión del inmueble.
- Que el inmueble esté ocupado por un inquilino u otra persona que estaba ahí por un motivo justificado y que se niega a desalojar. En este supuesto, habrá que determinar si el ocupante tiene derecho a continuar en el inmueble o debe abandonarlo después de la subasta.
- Que el inmueble esté ocupado por una persona que no tiene derecho a estar en él, por no disponer de un justo título.
¿Qué puede hacer el adquirente si el ocupante sigue en posesión del inmueble después de la subasta?
Las posibilidades de actuación del adjudicatario de la subasta y, por tanto, legítimo propietario del inmueble, ante la imposibilidad de tomar posesión del mismo, dependerán de la situación concreta de que se trate.
Lo más directo es solicitar en el juzgado que ha tramitado la ejecución que proceda al desalojo forzoso o lanzamiento de los ocupantes, lo que se hará abriendo un incidente de ocupación dentro del proceso de ejecución, en el que se dará audiencia a los ocupantes para que aleguen lo que estimen oportuno y acrediten su derecho a permanecer en la vivienda.
Si no pueden probar su derecho, o carecen de él, el juez dictará un auto ordenando el lanzamiento en una fecha y hora determinada.
Por el contrario, si el ocupante sí dispone de un título oponible, no será posible el desalojo en ese momento, y el adjudicatario deberá esperar a que expire el derecho del poseedor del inmueble para poder tomar posesión de este, o entablar el oportuno juicio declarativo contra el ocupante, en caso de no estar de acuerdo.
Si el ocupante no se presenta a la vista fijada por el juez sin justa causa, se decretará el lanzamiento en todo caso.
Por ejemplo, el justo título puede consistir en un contrato de alquiler dentro de los plazos que establece la ley para el caso de que el arrendamiento esté o no inscrito.
¿Cuál es el plazo para solicitar la posesión?
El adquirente del inmueble en subasta judicial dispone del plazo de un año desde la adquisición para solicitar en el juzgado el lanzamiento de los ocupantes que puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente.
Transcurrido este plazo, sólo será posible ejercitar la pretensión de desalojo en el juicio que corresponda (normalmente, un procedimiento de desahucio por precario o por expiración del plazo del arrendamiento).
¿No se puede hacer nada antes de que acabe la subasta?
Antes de que termine la subasta, también se pueden llevar a cabo algunas acciones para facilitar la toma de posesión del inmueble por el adquirente cuando sea el momento.
El artículo 661.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que el propio ejecutante que insta la ejecución del inmueble (es decir, el acreedor que pretende cobrar su deuda con la subasta del inmueble) pida antes de anunciar la subasta que el juez declare la falta de derecho del ocupante, para que, una vez terminada aquella, se pueda efectuar el desalojo sin más trámites.
Para ello se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el letrado de la Administración de Justicia dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.
El juez declarará lo que proceda, esto es, si el ocupante tiene derecho o si no lo tiene, pero en caso de que no tenga derecho a permanecer en el inmueble, fijará fecha y hora para el lanzamiento. El sentido de la declaración solicitada se hará constar en la publicidad de la subasta.
Si el ejecutante ha hecho esta petición, al finalizar la subasta, será suficiente para el desalojo que el adquirente del inmueble lo solicite, y el letrado de la Administración de Justicia, sin más trámite, acordará de inmediato el lanzamiento del ocupante.
¿Qué ocurre si el juez decide que no procede el desalojo?
En cualquiera de los casos expuestos, si el juez estima que el ocupante tiene derecho a permanecer en el inmueble, el adquirente deberá acudir al juicio declarativo correspondiente para defender su derecho y demostrar que el ocupante no tiene título para estar allí, y solo cuando esta circunstancia haya sido declarada en juicio, lograr el desalojo.
Estas pretensiones se canalizan a través de las distintas modalidades de desahucio que contempla el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente:
- Desahucio por expiración del plazo del arrendamiento, cuando el ocupante es el inquilino del inmueble, pero ya han transcurrido los plazos legales del alquiler y sus correspondientes prórrogas (artículo 250.1.1.º).
- Desahucio por precario, cuando el ocupante no puede alegar un justo título que le autorice a estar en el inmueble, salvo la tolerancia del propietario (artículo 250.1.2.º).
- Tutela sumaria de la tenencia o de la posesión frente a ocupantes sin título (utilizada, entre otros supuestos, frente a “okupas”), cuando el ocupante ha entrado y permanece en el inmueble sin la autorización del propietario (artículo 250.1.4.º).
Igualmente, si es el ocupante quien estima que tiene derecho a permanecer en el inmueble, pero se ve obligado a desalojar, deberá acudir al juicio declarativo correspondiente para defender sus derechos.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).