¿Qué ocurre si el inquilino no se quiere ir y no existe contrato?

Celebrar un contrato de alquiler sin documentarlo por escrito es legal, a menos que se haga para eludir las obligaciones que impone la ley. Sin embargo, aunque sea legal, puede dar lugar a situaciones complicadas en caso de conflicto entre el inquilino y el arrendador, cuya solución sería más sencilla si consta el contrato en un documento.

Una de estas situaciones de conflicto es la que se presenta cuando ha expirado el tiempo pactado para el alquiler y el inquilino se niega a marcharse.

¿Puede existir un alquiler sin contrato?

Antes de entrar en materia, conviene aclarar que, cuando hablamos de alquiler sin contrato, nos referimos al hecho de que el contrato de alquiler no conste por escrito, no a que no haya contrato, ya que, desde el momento en que dos personas se ponen de acuerdo en que una ocupe una vivienda propiedad de la otra a cambio del pago de una renta, ya existe un contrato de arrendamiento.

Se trata de un contrato verbal, pero es un contrato igualmente válido. Así lo establece el artículo 1254 del Código Civil, en virtud del cual, existe un contrato desde que dos personas consienten en obligarse a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos refuerza esta idea al establecer que las partes podrán obligarse recíprocamente a formalizar el contrato de arrendamiento por escrito, con lo que se entiende que puede haberse celebrado de palabra.

¿Qué pasa con la duración del contrato si no se formaliza por escrito?

Un contrato verbal de arrendamiento obliga a ambas partes del mismo modo que si se hubiera formalizado por escrito. Sin embargo, en este supuesto, la prueba de lo que pactaron las partes es más difícil, por lo que, en caso de discrepancia, se entiende que el contrato está sujeto a las condiciones generales que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esto tiene especial relevancia en lo que respecta a la duración del contrato:

• Si no se ha pactado expresamente un plazo de duración diferente, o el plazo resulta indeterminado, el contrato tendrá una duración inicial de un año (artículo 9.2), y se le aplicará la prórroga obligatoria que establece el artículo 9.1 y la prórroga tácita del artículo 10.1.
  • En virtud de la prórroga obligatoria, el contrato se prorrogará por plazos anuales mientras el arrendatario lo desee, hasta completar el plazo de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica).
  • Por la prórroga tácita, una vez finalizada la anterior, y si ninguna de las partes expresa su voluntad de finalizarlo, el contrato se seguirá prorrogando tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
• Por otro lado, existiría una dificultad si el arrendador deseara reclamar la vivienda para su uso personal al finalizar el primer año de duración, invalidando así las prórrogas, puesto que para poder aplicar esta salvedad, es necesario que conste expresamente en el contrato.
• Además, hay que tener en cuenta que un contrato de arrendamiento no formalizado por escrito tiene una fecha indeterminada de inicio, por lo que, en caso de conflicto sobre su duración, existirá la palabra de uno contra la de otro, y ninguno podrá probar su postura.

¿Qué se puede hacer si el inquilino no se quiere ir y no existe contrato?

Teniendo en cuenta todo lo anterior, puede ocurrir que llegue el tiempo pactado verbalmente para la expiración del contrato y el arrendatario no quiera abandonar la vivienda.

En este caso, el arrendador no podrá hacer nada contra el derecho del arrendatario a permanecer en la vivienda durante un año inicial y durante las prórrogas sucesivas hasta un total de 5 años, si es el deseo del inquilino.

Transcurrido ese plazo, el arrendador podrá expresar su voluntad de no renovar más el contrato, pero deberá notificarlo al inquilino en el plazo de los 4 meses anteriores a la finalización de los 5 años. Si no lo hace así, el contrato se prorrogará tácitamente por otro año, y hasta 3 más si el arrendador o el inquilino no notifican en tiempo su voluntad en contrario.

Además, la ley prevé una última prórroga posible de un año si el inquilino lo solicita y acredita una situación de vulnerabilidad social y económica.  

Agotadas todas las posibilidades de prórroga, el inquilino debe irse si el arrendador da por terminado el contrato. Si no se va, se encontrará en la vivienda sin justo título que le permita permanecer en ella, y el propietario podrá iniciar un proceso de desahucio por precario, con el fin de que se proceda al desalojo forzoso de la vivienda.

¿Qué problemas pueden surgir en el desahucio del inquilino?

Durante la tramitación del desahucio, el inquilino puede alegar que no se ha cumplido el tiempo mínimo que establece la ley para el contrato, como ya se ha explicado.

Si no existe un contrato escrito, el arrendador no podrá probar que se pactó un tiempo inferior a un año, por ejemplo, ni que, en su caso, haya podido transcurrir el tiempo legal.

Tampoco será fácil establecer la fecha de inicio del contrato, a partir de la cual se cuenta el tiempo mínimo legal de contrato.

En caso de que el arrendador hubiera manifestado su voluntad de reclamar la vivienda para su propio uso después del primer año, tampoco será fácil probar que se avisó este extremo al celebrar el contrato.

¿Qué puede hacer el arrendador para evitar problemas con un contrato verbal?

Lo más aconsejable es, en primer lugar, formalizar el contrato por escrito. En caso de no haberlo hecho así al principio, cualquiera de las partes podrá obligar a la otra a hacerlo en el transcurso del arrendamiento, y el contrato deberá contener los siguientes datos: la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

En segundo lugar, es recomendable guardar constancia documental del pago de las mensualidades, de cualquier comunicación que se haga a la otra parte y de cualquier circunstancia que afecte al contrato y que ayude a acreditar en juicio la fecha de inicio, los pactos, el importe de la renta, los pagos de recibos, etc.

Todo esto ayudará a acreditar los extremos alegados por el propietario de cara a un procedimiento de desahucio por precario.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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