Implicaciones de la compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio

Hoy día no es raro que se ofrezca en venta una vivienda gravada con un usufructo vitalicio, es decir, en la que el uso y disfrute de la vivienda pertenece a otra persona mientras viva. 

Las ventajas son que el precio es más asequible debido a las limitaciones que recaen sobre la propiedad. La desventaja obvia es que el nudo propietario no puede usar y disfrutar de la vivienda hasta que el usufructuario fallezca. Pero, además, existen otras implicaciones que conviene conocer antes de celebrar una compraventa con usufructo. 

¿En qué consiste la compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio?

Cuando la propiedad de un bien, en este caso una vivienda, no incluye la facultad de uso y disfrute de la misma, puede ser porque se ha constituido sobre ella un derecho de usufructo a favor de otra persona.

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, y puede tener la duración que decida quien lo constituye, o bien la que establezca la ley (como es el caso del usufructo a favor del cónyuge viudo). En caso de ser vitalicio, el titular del derecho de propiedad se ve limitado en sus facultades por los derechos que corresponden al usufructuario hasta que este fallezca. Por eso se dice que el propietario no tiene la propiedad plena de la vivienda, sino solo la nuda propiedad.

Pero el nudo propietario, al igual que el usufructuario, tiene plena libertad para disponer de su derecho, siempre que respete el ejercicio del derecho de usufructo.

De ese modo, el comprador de un inmueble puede encontrarse con que debe soportar el derecho de usufructo vitalicio, lo que implica que no podrá disfrutar de la vivienda mientras dure el usufructo. 

¿Qué ventajas y desventajas tiene la compraventa de una vivienda con reserva de usufructo vitalicio?

Las ventajas y desventajas de este tipo de negocio son diferentes según se trate del adquirente de la nuda propiedad o del usufructuario.

Ventajas y desventajas para el nudo propietario

Para el comprador de la nuda propiedad, la ventaja principal es la importante rebaja del precio, y la desventaja más evidente es que no puede usar y disfrutar la vivienda mientras viva el usufructuario.

Pero los gastos de mantenerla también son más bajos que si le correspondiera la plena propiedad, ya que corresponden al usufructuario:

• El pago del IBI.
• El pago de los gastos ordinarios de comunidad, aunque los extraordinarios sí corren de cuenta del nudo propietario (artículo 504 del Código Civil).
• El pago de los suministros, ya que es el usufructuario quien hace el gasto.
• El pago de los gastos, costas y condenas de los pleitos que afecten al usufructo (artículo 512 del Código Civil).

Ventajas y desventajas para el usufructuario

Es común que el usufructo haya sido constituido por el anterior propietario de la vivienda, para reservarse el uso y disfrute mientras viva, aunque obteniendo un beneficio económico por la venta de la nuda propiedad. En ese caso, la ventaja principal es la posibilidad de continuar en la vivienda a la vez que se beneficia del precio de la compraventa.

Otra forma típica de constituir el usufructo vitalicio es por ley, mediante la aplicación del derecho sucesorio a favor del cónyuge viudo. En ese caso, la ventaja es la misma: el cónyuge viudo es normalmente el antiguo ocupante de la vivienda, por lo que el usufructo le permite seguir viviendo en las mismas condiciones en que lo estaba haciendo.

La desventaja es que todo su derecho sobre la vivienda se extinguirá cuando muera, no pudiendo transmitir la propiedad a sus herederos.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el adquirente nudo propietario?

Además de lo expuesto, el comprador de la nuda propiedad de una vivienda tiene los siguientes derechos y obligaciones: 

1. Tiene derecho a disponer libremente de su derecho de propiedad, incluso enajenándolo, siempre que ello no perjudique al derecho del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).
2. No podrá alterar la forma ni sustancia del inmueble en usufructo.
3. Deberá permitir que el usufructuario realice en la vivienda las obras y mejoras que estime convenientes.
4. Tendrá que soportar el deterioro que sufra la vivienda como consecuencia de un uso normal de la misma por parte del usufructuario, sin que ello le atribuya ningún derecho a ser compensado, a menos que haya mediado dolo o negligencia del usufructuario (artículo 481).
5. Deberá realizar las reparaciones extraordinarias que necesite la vivienda.
6. Podrá hacer las obras y mejoras que desee en la vivienda, siempre que ello no disminuya el valor del usufructo ni se perjudique el disfrute del derecho por parte del usufructuario (artículo 503).
7. También hay que tener en cuenta que el nudo propietario deberá tributar por la vivienda en el IRPF en proporción a su derecho (descontado el valor del usufructo), a menos que el inmueble fuera su vivienda habitual, lo que en este caso no es posible.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario ante el adquirente nudo propietario?

El usufructuario, por su parte, tiene todos los derechos y obligaciones que se derivan del uso y disfrute de la vivienda, y que, además de los ya expuestos, son:

1. Facultad de disponer libremente de su derecho de usufructo, arrendando la vivienda e incluso vendiendo su derecho de usufructo sobre la misma, pero ese derecho se extinguirá cuando muera el usufructuario originario. Además, en ese caso, será responsable del menoscabo que sufra la vivienda por culpa o negligencia del tercero al que transmite su derecho (artículo 498 del Código Civil).
2. Derecho a hacer en la vivienda las mejoras útiles o de recreo que estime convenientes, siempre que no altere la forma o sustancia del inmueble. También tendrá derecho a retirarlas cuando desee, y en ningún caso tendrá derecho a indemnización por las mejoras realizadas.
3. Deberá cuidar de la vivienda con toda la diligencia de un buen padre de familia. En caso contrario, deberá compensar al propietario de los desperfectos y del deterioro que sufra la vivienda por su uso.
4. Tendrá obligación de hacer las reparaciones ordinarias que precise la vivienda, es decir, las que vengan exigidas por el uso cotidiano y natural y que sean indispensables para la conservación de la misma (artículo 500).
5. Estará obligado a informar al nudo propietario de cualquier acto de un tercero, del que tenga noticia, que pueda lesionar los derechos de propiedad. Si no lo hace, responderá de los daños y perjuicios ocasionados.
6. Igual que ocurre en el caso del nudo propietario, el usufructuario deberá tributar por IRPF por imputación de renta inmobiliaria en proporción al valor de su derecho de usufructo.

¿Cuál es el valor económico del usufructo?

Es evidente que en este tipo de negocio consistente en la compraventa de la nuda propiedad sobre una vivienda, el valor del inmueble es menor que el que correspondería al pleno propietario. 

Como ya se ha expuesto, tanto el nudo propietario como el usufructuario pueden disponer de sus respectivos derechos incluso enajenándolos, pero para ello deben saber cuál es el valor del derecho del que son titulares.

También es importante conocer el valor del usufructo para proceder al pago de impuestos, ya que se pagan en proporción al valor que corresponda a su titular.

El valor de la nuda propiedad es el valor de la propiedad total sobre la vivienda una vez descontado el valor del usufructo. En cuanto al valor del usufructo vitalicio, este se puede calcular aplicando un porcentaje sobre el valor total del bien. Ese porcentaje se obtiene como resultado de aplicar la siguiente fórmula:

89 - edad actual del usufructuario (con los límites máximo y mínimo del 70% y el 10%)

Por ejemplo, para un usufructo sobre una vivienda valorada en 300.000 euros, y en el que el usufructuario tiene 50 años, el valor del usufructo será 117.000 euros:

89 - 50 = 39 (está dentro de los límites)

300.000 x 39 % = 117.000 euros

¿Qué requisitos formales debe cumplir el usufructo?

Por último, hay que tener en cuenta que cuando se constituye un usufructo vitalicio se deben cumplir algunas formalidades, según sea la forma de constituirlo. Así, si se constituye por acto inter vivos, será necesario formalizarlo en escritura pública. Si la constitución tiene lugar como consecuencia de una sucesión hereditaria, deberá formalizarse en testamento.

En cualquier caso, al tratarse de un derecho real, es decir, un derecho que recae sobre el inmueble y que afecta al derecho de propiedad del mismo, será necesario inscribirlo en el registro de la propiedad que corresponda para que pueda surtir efectos frente a terceros de buena fe.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

Contacte conmigo – Más sobre mí