La compra de un piso conlleva numerosos trámites que muchos potenciales compradores desconocen, entre ellos, la posibilidad de optar por la firma de un contrato de arras o un contrato de reserva previo a la compraventa. Y, aunque ambos sirven para garantizar la compraventa, no siguen el mismo desarrollo.
A continuación, explicamos detalladamente ambas figuras y cuáles son las ventajas y desventajas de la reserva, y qué contrato conviene elegir según las circunstancias de la compraventa.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste el contrato de reserva?
El objetivo de esta figura contractual es ofrecer garantía de la compraventa de una vivienda a ambas partes implicadas. Así, el comprador reserva la vivienda mediante el pago de una señal proporcional al precio de la misma (entre un 1% y 5%), y el vendedor se compromete a traspasarla.
En definitiva, el contrato de reserva es un contrato de obligado cumplimiento y por ello no puede rescindirse. Lo utilizan habitualmente inmobiliarias y constructores para asegurar la venta directa, siendo anulable sólo si hay una cláusula expresa que lo permita.
La regulación del contrato de reserva figura en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
Pros y contras del contrato de reserva
Su mayor beneficio es la seguridad que ofrece, ya que el comprador y el vendedor quedan sujetos a que se realice la transacción.
Es un tipo de contrato muy claro, con detalle del plazo para firmar escritura, el importe de la señal y el proceso de pago a cumplir. Así, el vendedor sabe cuándo entregar la casa y por cuánto dinero, mientras que el comprador sabe cuándo poseerá el piso y a cambio de qué importe exacto.
Pero esta seguridad supone también una atadura, ya que firmado el contrato de reserva ni comprador ni vendedor pueden echarse atrás. La obligación lo es también para con los pagos, de forma que hay que estar seguro de conseguir la financiación por el importe pactado.
Tampoco el vendedor podrá retractarse del contrato de reserva en caso de encontrar a un comprador mejor o arrepentirse.
Diferencias entre contrato de reserva y de arras
Se trata de documentos que inician el trámite de compraventa de inmuebles, pero la diferencia radica en las consecuencias a la hora de rescindir ese contrato.
- El desistimiento en el contrato de arras penitenciales está permitido con la consiguiente penalización de devolverle a la otra parte el doble de la cantidad pagada como arras, o perder la cantidad entregada en este concepto.
- Mientras que en el contrato de reserva y en las arras confirmatorias y penales ambas partes están obligadas a cumplir, por tanto la parte perjudicada por el incumplimiento puede optar por exigir el cumplimiento, salvo que exista una cláusula sobre la rescisión en el propio contrato.
¿Qué es mejor: arras o reserva?
Lo conveniente de una opción u otra depende del contexto de los firmantes.
Por un lado, si existe seguridad de que se va a formalizar escritura en las condiciones pactadas, es más conveniente el contrato de reserva, de arras confirmatorias o penales ya que no deja opción a que el vendedor desista y encuentre un mejor comprador, como ocurre en las arras penitenciales.
En cambio, si hay dudas del cumplimiento de todas las cláusulas, se recomienda firmar un contrato de arras penitenciales que permita desistir del contrato.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).