¿Qué implicaciones tiene tener el usufructo sobre la mitad de una vivienda?

El usufructo se puede constituir por un acto inter vivos, es decir, en vida, o como consecuencia de una disposición testamentaria. Este es el caso de la legítima del cónyuge viudo, por la que le corresponde un derecho de usufructo sobre una porción de los bienes hereditarios, que según el caso, puede ser un tercio, la mitad o incluso dos tercios de la herencia.

Tanto si es por acto en vida como si se debe a un testamento, el usufructo sobre un porcentaje, si recae sobre una vivienda, supone que el usufructuario no ostente el usufructo sobre toda ella, teniendo que compartirlo con otras personas, lo que provoca innumerables dudas para todos los propietarios implicados.

A continuación vamos a analizar qué consecuencias tiene constituir un usufructo sobre la mitad de una vivienda.

¿En qué consiste el usufructo sobre la mitad de una vivienda?

En primer lugar conviene aclarar el concepto del usufructo sobre la mitad de una vivienda, ya que no se trata de un derecho sobre una parte definida de la vivienda, lo que añade más complicación a la situación.

La vivienda es un bien indivisible, y no se puede partir en dos, ni siquiera a efectos prácticos, sin que pierda su esencia o su valor económico.

Por tanto, el usufructo sobre la mitad de una vivienda supone que el usufructuario tiene el derecho a usar y disfrutar de ella al 50% con otra u otras personas, que ostentarán el derecho de usufructo sobre el otro 50%.

¿Y en qué consiste el uso y disfrute de una vivienda? La vivienda no es un bien que genere frutos de ninguna clase, por lo que el lógico derecho del que puede disfrutar el usufructuario es el derecho a vivir en ella. Ese derecho podrá ser objeto de contrato por el usufructuario mientras dure el usufructo, de modo que puede ceder a otra persona el uso de su mitad o arrendarlo, pero teniendo siempre en cuenta que no se trata de un derecho de uso exclusivo sobre la totalidad de la vivienda. 

El otro 50% corresponderá a otro u otros usufructuarios, y las situaciones más previsibles que pueden darse son: 

• Dos personas casadas, y cuya vivienda les pertenece por mitad (por tener régimen de gananciales o por haberla comprado entre los dos en régimen de separación de bienes) han hecho testamento, dejando cada una de ellas la propiedad de todos sus bienes a sus hijos y el usufructo universal a favor del otro cónyuge (la llamada cláusula sociniana). Cuando uno fallece, el cónyuge viudo mantiene la propiedad de su parte de la vivienda y tiene el usufructo de la mitad que pertenecía a su cónyuge, cuyos nudos propietarios son sus hijos ahora.
• Hay tres personas implicadas: dos usufructuarios (cada uno al 50%) y un nudo propietario. Este puede ser el caso de una vivienda propiedad del hijo en la que viven los padres, ostentando cada progenitor un derecho de usufructo sobre la mitad.
• Hay dos personas implicadas: un usufructuario al 50% y un nudo propietario de esa mitad de la vivienda, que además tiene la plena propiedad sobre el otro 50%. Es decir, el nudo propietario que tiene también el uso y disfrute de la otra mitad. Puede ser el caso de la vivienda propiedad de un hijo sobre la que uno de sus progenitores tiene el usufructo del 50%, que ha recibido por herencia de su cónyuge.

¿Qué derechos tiene el usufructuario de la mitad de la vivienda?

Los derechos del usufructuario de la mitad de la vivienda dependerán de si es solo usufructuario o además es nudo propietario de parte de la vivienda. Es decir, la perspectiva es diferente según se trate de una de estas situaciones:

1. La persona sólo es usufructuaria de la mitad de la vivienda, pero no tiene ningún derecho de propiedad sobre ella.
2. La persona es plena propietaria de la mitad de la vivienda pero solo nuda propietaria de la otra mitad, ya que tiene que compartir el uso y disfrute con un usufructuario al 50%.

Cuando el usufructuario es también propietario

Si el usufructuario es además propietario de parte de la vivienda, tendrá los derechos que corresponden a la propiedad, y que establece de manera general el artículo 489 del Código Civil: disponer de la vivienda incluso enajenándola, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer nada en ella que perjudique el derecho del usufructuario del otro 50%.

En su caso, como usufructuario del 50%, tendrá además los derechos que le otorga el usufructo, pero tendrá que compartirlos con el otro usufructuario: disfrutar de la vivienda, es decir, vivir en ella o disponer de su derecho de uso a favor de otra persona, con la obligación de conservar su forma y sustancia (artículo 467).

Cuando el usufructuario no es propietario

Lo que nos interesa aclarar es en qué se traducen los derechos de usufructo sobre la mitad de la vivienda, sin más consideraciones.

Si una persona tiene un derecho de usufructo sobre el 50% indiviso de la vivienda, independientemente de que tenga además la propiedad o no de la otra parte de la vivienda, tendrá los siguientes derechos: 

• Derecho a vivir en la vivienda, junto a quien tenga el usufructo de la otra mitad. Es decir, no tiene un derecho exclusivo a vivir en ella, ni siquiera a vivir en una mitad definida de la vivienda, a menos que se ponga de acuerdo con la persona que ostenta el usufructo de la otra mitad.
• Si no existe la posibilidad de repartir de hecho la vivienda en dos partes perfectamente útiles, dado que la vivienda es un bien indivisible, ambos usufructuarios podrán usar por igual todas las zonas. Por ejemplo, si solo hay una cocina, no podrá atribuírsela en exclusiva ninguno de ellos. En cambio, si es una casa grande con dos pisos completos, se pueden poner de acuerdo en ocupar uno cada uno.
• Derecho a disponer del derecho de usufructo, es decir, podrá arrendar su parte o cederla. Este derecho es lo que diferencia el usufructo del mero derecho de habitación, también regulado en el Código Civil, por el que el beneficiario sólo tiene derecho a habitar una vivienda ajena.
• Derecho a hacer las mejoras útiles y de recreo que estime oportunas, siempre que no perjudique al propietario ni tampoco al otro usufructuario, en este caso (artículo 487).

¿Qué obligaciones tiene el usufructuario de la mitad de la vivienda?

En esta particular situación, en la que solo se ostenta el derecho de usufructo sobre una mitad indivisa de la vivienda, el usufructuario tendrá las mismas obligaciones que cualquier usufructuario, pero, cuando esos deberes se puedan dividir al 50%, sólo será responsable en ese porcentaje: 

• Deberá pagar la mitad de las cargas y contribuciones anuales, como por ejemplo el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y los gastos ordinarios de comunidad (artículo 504). Los gastos extraordinarios de comunidad serán responsabilidad del propietario.
• Los pagos de suministros serán responsabilidad suya también al 50%, junto al otro titular del uso y disfrute de la vivienda.
• Tendrá que pagar la mitad de los gastos y costas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo (artículo 512).

Por último, cuando llegue el término del usufructo, deberá desocupar la vivienda y restituir el uso y disfrute al propietario (artículo 522).

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

Contacte conmigo – Más sobre mí