El uso y disfrute de un proindiviso

Cuando un bien es propiedad de varias personas, pueden surgir controversias respecto a la forma de utilizarlo. Por esta razón, en este artículo vamos a explicar lo que hay que saber sobre el uso y disfrute de los bienes en proindiviso.

¿Qué es el proindiviso?

El proindiviso, copropiedad, condominio o comunidad de bienes se refiere a la propiedad de un bien por parte de varias personas. Es decir, un bien en proindiviso es aquel que tiene más de un propietario.

Se regula en el Título III (De la comunidad de bienes), del Libro II (De los animales, de los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones) del Código Civil, que abarca desde el artículo 392 hasta el 406 de esta ley.

Cabe destacar que el proindiviso no se refiere a partes exactas de un bien inmueble, sino a un porcentaje abstracto de la propiedad del mismo. Por ejemplo, si cuatro personas son propietarias en proindiviso y por igual de un piso, no significa que una lo sea de un dormitorio, otra de otro, etc., sino que cada una de ellas tiene el 25% de la propiedad.

¿En qué consiste el derecho de uso y disfrute del proindiviso?

El derecho de uso y disfrute del proindiviso se concreta principalmente en los siguientes aspectos:

• Cada uno de los comuneros puede servirse del bien común, siempre que le dé el destino que corresponde a dicho bien y que no cause perjuicio a los demás comuneros ni les impida utilizarlo según el derecho que tengan (artículo 394 del Código Civil).
• Cada copropietario puede obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación del bien en común, pudiendo eximirse solo de esta obligación aquel que renuncie a su parte (artículo 395).
• Todos los copropietarios tienen derecho a recibir los frutos que les correspondan según su porcentaje de copropiedad (artículo 399).

¿Qué opciones ofrece el uso y disfrute de un proindiviso?

Cuando varias personas tienen un  bien en proindiviso, pueden disfrutarlo de varias formas distintas:

Uso y disfrute del proindiviso por parte de todos los comuneros al mismo tiempo

Conforme a lo establecido en los artículos 395 y 395 del Código Civil, nada obsta a que todos los copropietarios disfruten de su bien en proindiviso al mismo tiempo, siempre y cuando se respeten los límites que hemos visto en el apartado anterior. Es decir:

• Ningún copropietario puede impedir que otro utilice el bien común.
• Todos ellos están obligados a utilizar el bien según el destino que le es propio (si es una vivienda, vivir en ella).
• Igualmente, todos tienen que pagar los gastos de conservación.

Uso y disfrute del proindiviso por parte de todos los comuneros de forma sucesiva

También es posible que todos los comuneros disfruten del bien en proindiviso por turnos. Es decir, cada uno de ellos lo hará durante el tiempo que le corresponda, teniendo en cuenta su cuota de participación (siempre tendrá derecho a usar más tiempo el bien aquel copropietario con mayor porcentaje de propiedad).

Esta es una opción interesante por ejemplo a la hora de disfrutar de un inmueble como segunda residencia. Al hilo de esto, es importante tener en cuenta que el artículo 398 del Código Civil establece lo siguiente:

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

(...)

Artículo 398 del Código Civil

Teniendo en cuenta este precepto, los comuneros tendrán que ponerse de acuerdo respecto a la forma en que van a disfrutar del bien en proindiviso por turnos. En caso contrario, tendrán que recurrir a la autoridad judicial para que nombre a un administrador.

Uso y disfrute del proindiviso en exclusiva por parte de un comunero

Es una situación que se produce de forma habitual. Puede ocurrir por ejemplo cuando un matrimonio tiene la propiedad de la vivienda familiar, pero después de divorciarse solo uno de ellos sigue viviendo en ella.

También puede ocurrir cuando varios hermanos heredan un inmueble y uno de ellos, que no tiene vivienda propia, se queda a vivir en él. O si varias personas heredan un local que uno de ellos ya utilizaba en vida del causante.

De nuevo, es necesario que exista acuerdo por parte de todos los copropietarios en que uno de ellos disfrute del bien en exclusiva y en otros posibles aspectos, como que dicho copropietario pague una cuota al resto por ello.

Para garantizar el uso en exclusiva del bien por uno de los comuneros se puede celebrar un pacto de exclusión, conforme al cual, no se podrá exigir la división de la cosa común por un tiempo determinado, que no exceda de 10 años, siendo posible prorrogar este plazo por nuevo acuerdo

Si alguno de los comuneros ocupa en exclusiva el inmueble sin consentimiento del resto, existen dos opciones:

1. Iniciar un procedimiento de desahucio por precario. En este caso se celebrará un juicio verbal en el que los demandantes tendrán que acreditar su derecho a la posesión y quién es el copropietario que está viviendo en el inmueble sin permiso del resto.
2. Pago de una indemnización a los demás comuneros. Los demás copropietarios pueden realizar un requerimiento fehaciente, por burofax, principalmente, de cese del uso de la vivienda y de indemnización, que puede ser equivalente a la renta que hubiera tenido que pagar l al resto de copropietarios. Si esto no surte efecto, solo queda la posibilidad de acudir a la autoridad judicial.

¿Durante cuánto tiempo puede usar en exclusiva el bien uno de los comuneros?

Como hemos visto, los comuneros pueden acordar que no se inicie la acción de división de la cosa común por un plazo de 10 años, plazo que puede prorrogarse por un máximo de otros 10 años por nuevo acuerdo.

Al margen de esto, hay otros casos que también inciden en la duración del uso en exclusiva del bien en proindiviso:

• Si uno de los comuneros disfruta del inmueble por ser la vivienda familiar, y tener atribuida la custodia de los hijos menores de edad después del divorcio, tendrá derecho a seguir utilizándola incluso después de que estos cumplan la mayoría de edad, tal como ha establecido la jurisprudencia.
• En caso de que el comunero disfrute de la vivienda familiar por sentencia judicial de divorcio, al ser el cónyuge más necesitado de protección, la propia resolución judicial contendrá el tiempo en que puede hacerlo (por tiempo limitado o por plazos anuales prorrogables hasta que finalice el proindiviso).
• Y si el proindiviso se ha originado por una herencia, el testador puede imponer el tiempo que puede disfrutar del proindiviso en exclusiva uno de los herederos (siempre que con ello no grave los derechos legitimarios correspondientes).

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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