La compra de una vivienda o de cualquier inmueble es una operación que requiere tiempo para que el vendedor pueda ponerla a disposición del comprador y este pueda entregar el precio total de la compraventa. Por eso, para evitar que la vivienda sea ofrecida a otros posibles compradores mientras se están realizando las gestiones necesarias para la compra, es habitual celebrar un contrato de reserva entre el comprador y el vendedor o, en su caso, la inmobiliaria.
Si, finalmente, resulta que la inmobiliaria ocultó información relevante sobre el inmueble, el contrato de reserva deja de ser válido, y el comprador tiene derecho a recuperar el dinero de la señal.
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Contacte con nosotras¿Qué obligaciones implica el contrato de reserva para la inmobiliaria?
El contrato de reserva tiene por finalidad pausar la comercialización del inmueble durante el tiempo que acuerden las partes. Una vez transcurrido el plazo, el comprador debe formalizar la compra, o, en principio, perderá el dinero entregado como señal, y el vendedor debe transmitirlo en las mismas condiciones que existían en el momento de la reserva.
Ello implica que si la inmobiliaria es la encargada de comercializar el inmueble, debe garantizar que las condiciones del mismo son las que indicó al comprador en el momento de hacer la reserva.
En ese sentido, el artículo 2 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, establece que la información proporcionada en la oferta debe ser veraz y ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda. Tampoco podrá la oferta inducir a error al comprador ni silenciar datos fundamentales de la vivienda (artículo 3).
Así mismo, la información debe ser especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta, incluyendo una nota explicativa que contenga los siguientes datos: el precio total de venta (impuestos incluidos), la forma de pago, los medios de pago admisibles en caso de aplazamiento, la posible subrogación del comprador en alguna operación de crédito no concertada por él (además de la responsabilidad hipotecaria que corresponda, en su caso, con expresión de vencimientos y cantidades) y las garantías que deba constituir el comprador por el precio (artículo 6).
Por otro lado, se debe informar también al comprador de los datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o indicarse la falta de inscripción, en su caso (artículo 4.6).
Todo ello supone la obligación de la inmobiliaria de realizar las gestiones oportunas para recabar la información actualizada y completa sobre la vivienda y sus condiciones antes de ofertarla al público y concertar cualquier contrato de reserva.
¿Qué ocurre si la vivienda no responde a las características descritas?
Cualquier incumplimiento de las obligaciones descritas se considerará una infracción en materia de protección al consumidor y podrá ser sancionada administrativamente con multa previa denuncia ante la oficina de defensa del consumidor.
Además, las condiciones incluidas en la oferta publicitaria de la vivienda por la inmobiliaria son contractualmente vinculantes y pueden ser exigidas por el comprador. Si el cumplimiento no es posible, por no ajustarse a la realidad del inmueble, el comprador puede resolver el contrato.
La resolución del contrato conlleva la recuperación por parte del comprador de las cantidades entregadas como señal en un contrato de reserva, en su caso, puesto que la celebración de la venta se ha frustrado por culpa de la inmobiliaria.
¿Se puede negar la inmobiliaria a devolver la señal?
Cuando se comprueba que las condiciones reales no se corresponden con las mencionadas en la oferta e incluidas en el contrato de reserva, pueden barajarse dos escenarios distintos:
La inmobiliaria ocultó datos relevantes
Si la inmobiliaria no incluye la información real en la oferta, a sabiendas, se entiende que está actuando de mala fe y que el contrato de reserva no es válido, por lo que el comprador tiene derecho a recuperar el dinero de la señal, ya que la venta se ha frustrado por incumplimiento de la inmobiliaria.
La inmobiliaria actuó con negligencia
También puede ocurrir que la inmobiliaria en realidad no conociera el dato relevante y por ello no incluyera esa información en la oferta ni en el contrato de reserva.
En ese caso, se entiende que su actuación ha sido negligente, por no comprobar la información con todos los medios a su alcance (por ejemplo, solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad para conocer las cargas existentes sobre la vivienda y las limitaciones de transmisión), y también se considera que ha incumplido sus obligaciones en el contrato de reserva y que el comprador queda facultado para resolver.
Posteriormente, la inmobiliaria podrá reclamar al vendedor por haberle ocultado información, pero igualmente es ella quien debe responder ante el comprador.
¿Qué puede hacer el comprador si se ocultaron datos en el contrato de reserva?
Un contrato de reserva en el que figura información falsa o errónea es anulable por vicios en el consentimiento, ya que el comprador ha firmado basándose en un conocimiento erróneo, y no hubiera prestado su consentimiento de haber conocido la verdad.
Ante esta situación, el comprador tiene dos opciones:
- Pedir la anulabilidad del contrato de reserva por vicio en el consentimiento, para lo cual dispone de 4 años desde que se formalizó. Para ello, sería necesario acudir a los tribunales e interponer una demanda de anulabilidad, lo que puede alargar la solución del problema más tiempo del deseado.
- Resolver el contrato de reserva por incumplimiento contractual por parte de la inmobiliaria, ya que no proporcionó información veraz y por tanto no cumplió con sus obligaciones.
- Esta vía se basa en el artículo 1124 del Código Civil, que, ante el incumplimiento por una de las partes, faculta a la otra a escoger entre exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o resolver el contrato, con el resarcimiento de daños y el abono de los intereses en ambos casos.
- En este caso, la resolución del contrato se puede comunicar a la inmobiliaria por medio de un burofax en el que se le informe de su incumplimiento y de la consecuente resolución con base en el artículo 1124, además de exigir la devolución del dinero entregado por la reserva.
Adicionalmente, el comprador podrá poner una reclamación ante la oficina de defensa del consumidor, denunciando a la inmobiliaria por publicidad engañosa y ocultación de datos, lo que podrá derivar en un expediente administrativo y una sanción económica.
En cualquier caso, antes de acudir a la vía judicial, será necesario intentar previamente una solución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias o MASC, en virtud de la Ley Orgánica 1/2025.
Además, con carácter preparatorio, es necesario que el comprador recabe todos los documentos y medios de prueba que puedan ayudar a probar sus argumentos, como una copia de la oferta inmobiliaria, una copia del contrato de reserva, nota simple del Registro de la Propiedad, donde consten las cargas o situación jurídica de la vivienda que no han sido comunicadas por la inmobiliaria, conversaciones o emails, etc.
¿Se puede pedir a la inmobiliaria el saneamiento por vicios ocultos?
En este caso, aunque la inmobiliaria haya ocultado intencionadamente información relevante, no procede la reclamación por vicios ocultos, ya que la compraventa no se ha consumado todavía ni la inmobiliaria es el vendedor final.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).