La legislación española permite que el arrendador o propietario de un inmueble pueda reclamar las rentas impagadas y desahuciar al inquilino, todo en un mismo procedimiento. Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) da la posibilidad de acumular en una misma demanda la solicitud de declarar la existencia de ambos derechos y la pretensión de ejecutar la sentencia, cuando ésta le dé la razón al propietario.
Sin embargo, en algunas circunstancias puede ocurrir que se consiga el desahucio y posterior desalojo del inmueble, pero quede pendiente el pago de las rentas debidas. En ese caso, ¿qué se puede hacer? La respuesta dependerá de los pasos que se hayan completado en el procedimiento.
A continuación vamos a analizar los supuestos en los que es posible que esto suceda, y las soluciones a las que puede recurrir el propietario del inmueble.
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Contacte con nosotras¿En qué casos puede quedar pendiente el pago de la deuda después de un desahucio?
Como hemos adelantado, los supuestos más lógicos en que esto puede suceder son los siguientes:
No se ha solicitado en la demanda que también se ejecute la sentencia
Esta situación se produce cuando no se ha solicitado en la demanda de desahucio y declaración de deuda que se ejecute también la sentencia (artículo 549.3 de la LEC).
Como ya se ha dicho, para el caso de ejercitar la acción de desahucio a causa de la falta de pago de la renta, la Ley de Enjuiciamiento Civil ofrece la posibilidad de que se solicite en la misma demanda de juicio declarativo la ejecución de la sentencia.
Es decir, que además de obtener del tribunal una declaración de que tiene razón y realmente se le debe esa cantidad y se debe abandonar el inmueble, el propietario puede lograr que se fuerce al arrendatario a cumplir la sentencia, si no lo hace por su propia voluntad. Se unen, por tanto, la fase declarativa y ejecutiva en un mismo proceso.
El inquilino abandona el inmueble tras el juicio pero no paga la deuda
Cuando se ha celebrado el juicio de desahucio, se ha dictado la diligencia de lanzamiento (es decir, la ejecución del desalojo) y, antes de ese momento, el inquilino o arrendatario decide abandonar el inmueble por propia voluntad pero sin pagar la deuda, poniendo así fin al acto del lanzamiento o desalojo (artículo 703 de la LEC).
O si ese mismo desalojo voluntario se produce durante el proceso, antes de la vista del juicio verbal (artículo 440.3 de la LEC).
En este caso, sí se solicitó que se ejecutara la sentencia, pero, poco antes de que se lleve a cabo el efectivo desalojo, el inquilino o arrendatario decide desocupar la vivienda o local, aunque deja pendiente la deuda.
Si esto ocurre, se da por terminado el procedimiento y se deja sin efecto la diligencia de lanzamiento, salvo que a petición del propietario se mantenga para dejar constancia del estado en que se encuentre el inmueble.
Todo esto se comunica al propietario para que inste el despacho de la ejecución para cobrar la cantidad que le debe el arrendatario, esto es: para que pueda iniciar la fase de ejecución basándose en el resultado de ese juicio anterior de desahucio.
Se solicita el desahucio pero no la condena al pago de las deudas
Aún cabe una tercera opción por la que puede producirse el desahucio pero no cobrarse la deuda: si solo se solicita el desahucio en el juicio declarativo verbal (es decir, solo se pretende que se declare el derecho al desahucio) pero no se solicita además la condena al pago de las deudas.
Esta opción no tiene mucha lógica, ya que se puede hacer uso de la posibilidad de hacer ambas cosas en una misma demanda (artículo 250.1.1º de la LEC), pero puede que el propietario, por el motivo que sea, decida no reclamar la deuda en ese momento, sino solo instar el desahucio basándose en el impago de la renta.
Una vez conseguido, aún quedará pendiente el pago de la deuda, y puede interesar reclamarla en un momento posterior.
¿Cómo puede reclamar la deuda el propietario después de un desahucio por impago?
Antes de entrar a analizar las soluciones, hay que aclarar algunos conceptos. En nuestro ordenamiento existen los juicios declarativos y los juicios ejecutivos. El hecho de que se demande a alguien por algún tipo de incumplimiento contractual o lo que fuera no implica que se vaya a poder obligar a esa persona a cumplir con lo pactado. Eso habría que hacerlo en una fase posterior, la fase ejecutiva.
En un primer momento, tan solo se puede conseguir que un juez o tribunal declare la existencia de ese derecho, es decir, “nos dé la razón”. Cuando se condena a alguien en un juicio declarativo, se espera que el condenado cumpla por sí mismo lo que determine la sentencia. Cuando no lo hace voluntariamente es cuando hay que acudir a un juicio ejecutivo para que le fuercen a hacerlo.
En el ámbito del desahucio, la reclamación de la deuda y la acción de desahucio se resuelven en juicios declarativos, en este caso, en un juicio verbal. Una vez resuelto y condenado el arrendatario, con esa sentencia se puede acudir a un juicio ejecutivo para que le obliguen a pagar y a abandonar el inmueble.
Como hemos visto, nuestra legislación permite acumular tanto las dos demandas declarativas (impago de deuda y desahucio) como estas con la acción ejecutiva. Sin embargo, el propietario demandante puede haber optado por no hacerlo todo en el mismo procedimiento.
¿Qué opciones tiene el propietario para cobrar la deuda?
Dependerá de qué pasos haya “completado” hasta el momento para el reconocimiento de la deuda y la ejecución correspondiente.
- Así, si ya hay una sentencia que declare la existencia de esa deuda, podrá ir directamente con ella a un juicio ejecutivo para que obliguen al arrendatario a pagarle.
- Si aún no hay una sentencia reconociendo esa deuda, aunque haya pedido el desahucio basándose en ese impago, tendrá que ir previamente a un juicio declarativo donde condenen al arrendatario al pago de la deuda. Y si no paga, habrá que ir a un juicio ejecutivo.
- Si ya hay una sentencia de desahucio reconociendo además la deuda, y se ha logrado que el inquilino o arrendatario desaloje el inmueble, pero no ha pagado la deuda, también habrá que ir a la fase ejecutiva.
¿Se debe enviar un burofax reclamando la deuda?
La ley no obliga a reclamar la deuda previamente por burofax, y lo cierto es que, si en este caso que nos ocupa ya se ha procedido al desahucio y se supone que al desalojo del inmueble, el deudor está más que avisado de que debe esas cantidades, por lo que no tiene sentido volver a reclamarle por un burofax.
Además, el envío del burofax dilatará el procedimiento al menos 30 días más, y cumplir con ese trámite sólo tendría sentido para evitar algunos efectos no deseados en caso de acudir a un juicio por desahucio, como la enervación.
Como aquí ya se ha producido el desahucio, la reclamación de la deuda por burofax no supone ninguna ventaja.
¿Cómo solicitar la declaración de la deuda en juicio declarativo?
Si aún no hay una sentencia que declare que el arrendatario realmente debe esa deuda y está obligado a pagarla, habrá que iniciar un procedimiento declarativo para ello.
Existen dos opciones: el proceso monitorio y el juicio verbal.
El proceso monitorio
El proceso monitorio es un juicio más rápido que se puede instar si la deuda es líquida, determinada, vencida y exigible, y se puede acreditar de los modos que señala el artículo 812 de la LEC. En este caso los requisitos se cumplen.
Además, habrá que saber con exactitud cuál es el domicilio del demandado. Si se tiene ese dato, se puede recurrir a este tipo de proceso que es más rápido que el juicio verbal. Una vez finalizado, si el deudor no paga, se abre la vía ejecutiva para forzarle a ello (artículo 816.1 de la LEC).
Una particularidad de este tipo de proceso es que no se necesita la intervención de abogado y procurador.
El juicio verbal
El juicio verbal es el que de manera general establece la Ley de Enjuiciamiento Civil para la demanda por impago de renta (artículo 250.1.1º). Si no se conoce con exactitud el domicilio del demandado, habrá que acudir a este procedimiento, que es algo más lento que el proceso monitorio.
Si estamos en el caso del arrendatario ya desahuciado y desalojado del inmueble, es muy probable que no se conozca su domicilio actual.
Una vez se obtenga la sentencia en la que se reconoce la existencia de la deuda, se podrá acudir con ella a la fase ejecutiva.
Para el juicio verbal por impago de rentas de arrendamiento es necesaria la intervención de abogado y procurador sea cual sea la cantidad reclamada.
¿Cómo solicitar el pago de la deuda en juicio ejecutivo?
La ejecución forzosa se contempla en el artículo 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la sentencia condenatoria de un juicio declarativo previo es un título suficiente para solicitarla.
Hay que tener en cuenta que el plazo para solicitar la ejecución forzosa es de 5 años desde que se dictó la sentencia que reconoce la deuda.
Para instar la ejecución forzosa será necesaria también la intervención de abogado y procurador (salvo que provenga de proceso monitorio de cantidad inferior a 2000 euros), y será competente para conocer del procedimiento el mismo juez o tribunal que conoció del asunto en primera instancia.
La demanda de ejecución deberá tener el contenido que establece el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Finalmente, se dictará auto despachando ejecución, e inmediatamente un decreto por el que se dicte la forma en la que se procederá a la ejecución: requiriendo al deudor para que pague, embargando sus bienes, averiguando qué otros bienes posee, etc.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).