Formar parte de una comunidad de propietarios tiene como consecuencia que los comuneros deben hacer frente a una serie de obligaciones para asegurar el buen funcionamiento del edificio, y una de ellas es el pago de las cuotas de la comunidad.
Por eso, cuando uno de ellos no cumple con su obligación de pago, la ley reconoce a la comunidad de propietarios el derecho a reclamar las cantidades adeudadas incluso por medio de un procedimiento preferente.
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Contacte con nosotras¿Qué son las cuotas de la comunidad para qué sirven?
Las cuotas de la comunidad son las cantidades que corresponde pagar a cada copropietario para contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, además de a la dotación del fondo de reserva que existe en la comunidad para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación, y de accesibilidad.
Las cuotas pueden ser ordinarias o extraordinarias, según tengan por finalidad, respectivamente, contribuir a los gastos habituales o a una necesidad puntual, como es el caso de las derramas.
Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, los créditos de la comunidad tienen carácter de preferentes y se pueden exigir por delante de otras deudas que tenga el deudor.
¿Quién debe pagar las cuotas de la comunidad?
Las cuotas de la comunidad deben ser satisfechas por cada propietario en proporción a la cuota de participación que le corresponda según el título constitutivo de la comunidad.
Además, según el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas corresponde pagarlas a quien sea propietario de la vivienda en el momento en que las cantidades sean exigibles.
¿Qué pasa si un propietario no paga la parte que le corresponde?
Ante un propietario moroso que no paga las cuotas, la comunidad de propietarios puede actuar de distintas formas:
- Cuando tenga lugar la convocatoria para una reunión de la junta de propietarios, se incluirá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, y advertirá de la posibilidad de que queden privados de voto, si se dan las circunstancias para ello (artículo 16).
- Podrán participar en la junta de propietarios, con voz pero sin voto, los propietarios que en el momento de iniciarse esta no se encuentren al corriente en el pago de las deudas vencidas y no las hayan impugnado judicialmente (artículo 15).
- La comunidad de propietarios podrá acordar medidas disuasorias contra el propietario deudor mientras dure la situación de morosidad, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad del inmueble. Por ejemplo, se puede impedir el uso temporal de una instalación común, la privación de un servicio o la imposición de intereses superiores al legal (artículo 21.1).
Pero, además de las medidas expuestas, la comunidad de propietarios podrá reclamar judicialmente las cantidades adeudadas en concepto de gastos comunes tanto ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o correspondientes al fondo de reserva.
No obstante, la ley también señala que podrá recurrirse a un procedimiento de mediación o arbitraje con objeto de evitar la vía judicial (artículo 21.6).
¿Cómo se puede reclamar judicialmente el pago de las cuotas de la comunidad?
La propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21.2, prevé la vía procedimental para reclamar las cuotas impagadas ante los tribunales, lo que deberá hacerse por los cauces del proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
Mediante este procedimiento, más ágil y sencillo que otros procedimientos para reclamación de cantidades, se podrán reclamar las deudas líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, requisitos que cumplen las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios.
La demanda, que habrá que presentar ante el juzgado de primera instancia competente, se podrá dirigir también contra el titular registral, ya que este será en última instancia el afectado si se llega a ejecutar el inmueble, y deberá ir acompañada de un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda donde conste el importe adeudado y su desglose.
En caso de haber oposición del demandado, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de los bienes que sean necesarios para cubrir la cantidad reclamada, con los intereses y las costas.
¿Se puede embargar la vivienda por impago?
Sí, en caso de que el impago persista, se puede llegar al embargo de la vivienda y a su posterior ejecución en subasta pública para cobrar la deuda con el dinero de la venta.
Así lo prevé el artículo 9.1.e) al señalar que el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de la obligación del pago de las cuotas de la comunidad.
¿Qué pasa si se vende la vivienda con deudas por impago de cuotas?
Es aconsejable que el nuevo adquirente de la vivienda se asegure previamente de que el vendedor se halla al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, lo que podrá hacer solicitando al administrador de la comunidad un certificado de deudas.
Si no lo hace, y adquiere la vivienda con deudas, la comunidad podrá reclamárselas a él, tal y como establece el mismo artículo 9.1.e), en virtud del cual, el adquirente de la vivienda, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con la propia vivienda adquirida de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores propietarios.
Sin embargo, esta responsabilidad tiene un límite: los gastos correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la que se produzca la venta y a los 3 años naturales anteriores.
Como ya se ha dicho, la vivienda estará afecta al pago de la obligación, pudiendo ser embargada en caso de no saldar la deuda.
¿Qué pasa con las obras contratadas por la comunidad si algún propietario no paga?
Aparte del perjuicio económico que se causa a la comunidad, hay que tener en cuenta el perjuicio operativo que supone que la comunidad no pueda quizá hacer frente al pago de la reforma proyectada por no contar con los fondos necesarios.
En este caso, si uno o más propietarios no pagan la parte que les corresponde de las respectivas derramas, ¿qué puede hacer la comunidad de propietarios?
Se plantean dos posibilidades:
Realizar las obras
Si la comunidad contrata igualmente la ejecución de las obras de mejora o rehabilitación que originaron la derrama, tiene dos opciones:
- Adelantar el dinero total del coste de la obra y reclamar posteriormente al propietario moroso.
- Contratar la obra igualmente y confiar en que cada propietario pagará su parte.
En caso de que finalmente no se pueda hacer frente al pago total, la comunidad responde frente al acreedor con todos los fondos y créditos a su favor, y el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que haya sido parte en el proceso de aprobación y contratación de la obra, de manera subsidiaria y después de haber requerido de pago al propietario deudor.
Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita estar al corriente en el pago de las deudas vencidas en el momento de ser requerido por el acreedor (artículo 22).
No realizar las obras
También puede darse el caso de que la comunidad opte por paralizar la actuación y no realizar las obras hasta que logre reunir la totalidad del dinero.
No obstante, si se trata de obras necesarias y urgentes (cuya ejecución puede decidir el mismo administrador, dando cuenta inmediata al presidente), lo normal es que se lleven a cabo, pudiendo la comunidad instar el embargo de la vivienda del propietario moroso y ejecutarla para cobrar su crédito.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).