¿Cuántos meses de impago de alquiler son necesarios para solicitar el desahucio?

¿Cuántos meses de impago de alquiler son necesarios para solicitar el desahucio?

Cuando un inquilino no paga la renta o las cantidades asimiladas a la renta, el propietario o arrendador de la vivienda o local puede desahuciarlo desde el mismo momento en que se incumpla la obligación de pago. Es decir, desde el primer mes que no pague.

Sin embargo, para evitar pérdidas de tiempo y otros inconvenientes, hay algunos trámites previos que conviene tener en cuenta.

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¿Cuándo se puede iniciar un desahucio por falta de pago?

El arrendador o propietario del inmueble puede iniciar el proceso de desahucio desde el mismo momento en que el arrendatario incumpla su obligación de pagar la renta o las cantidades asimiladas a esta, como son los suministros de agua, luz, gas, etc. que le corresponda pagar según el contrato.

La ley no impone ningún plazo de espera antes de iniciar el desahucio por impago, aunque sí ofrece diferentes opciones, según cuál sea el interés principal del arrendador:

  1. Exigir solo el pago de la deuda, pero sin desalojar al inquilino: en este caso, lo adecuado es interponer una demanda de reclamación de deuda, no ejercitar la acción de desahucio, cuya vía queda abierta para el caso de que se produzca un nuevo impago del inquilino en el futuro.
  2. Exigir el pago de la deuda y además el desalojo de la vivienda o local, acumulando ambas pretensiones en la misma demanda (artículo 250.1.1º y 438. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
  3. Exigir el desalojo de la vivienda y perdonar la deuda, para lo cual será necesario anunciar este compromiso en la propia demanda de desahucio y determinar un plazo para el desalojo voluntario del inquilino, que no podrá ser inferior a 15 días desde que se le notifique la demanda (artículo 437.3 de la LEC).
  4. Hacer un requerimiento extrajudicial para exigir el pago como paso previo a la interposición de la demanda de desahucio, evitando así la posibilidad de enervación del desahucio por parte del inquilino (artículo 22.4 de la LEC).

En caso de que se opte por hacer un requerimiento extrajudicial antes de la presentación de la demanda, esta no se podrá interponer hasta que transcurran 30 días desde la fecha del requerimiento.

¿Para qué sirve hacer un requerimiento previo?

Como hemos visto, la demanda de desahucio se puede interponer directamente, desde el mismo momento en que el inquilino incumpla su obligación de pago, o bien después de haberle requerido el pago por un medio extrajudicial.

En caso de que el incumplimiento del arrendatario haya sido algo puntual, puede ser más efectivo y útil para ambas partes simplemente requerirle el pago por un medio fehaciente, tal y como indica el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Este medio fehaciente suele ser un burofax, y es aconsejable enviarlo con acuse de recibo y certificación de contenido, para que, llegado el caso de tener que probarlo, se pueda acreditar.

Si el inquilino paga, no será necesario iniciar un procedimiento de desahucio. Si no paga, se podrá iniciar la acción de desahucio, una vez hayan transcurrido 30 días desde que se envió el requerimiento.

Si no se hace este requerimiento previo, y se opta por la interposición de la demanda de desahucio directamente, cabe la posibilidad de que el inquilino enerve el desahucio.

Por tanto, el requerimiento previo sirve para evitar que el inquilino ejercite su opción de enervación y evite el desahucio, aunque tiene el efecto añadido de retrasar el procedimiento 30 días, que son los que deben transcurrir hasta poder interponer la demanda de desahucio.

¿En qué consiste la enervación del desahucio?

Ante una demanda de desahucio por impago de rentas, el inquilino tiene la opción de enervar el desahucio, es decir, de evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas cuando el letrado de la Administración de Justicia le requiera para que ejercite la enervación. Este requerimiento judicial se produce una vez admitida la demanda y antes de la vista.

No obstante, el inquilino demandado no podrá hacer uso de la posibilidad de enervar el desahucio en los siguientes casos:

  • Si ya ejerció ese derecho ante una demanda de desahucio anterior por el mismo motivo, salvo si el cobro no tuvo lugar por causas imputables al arrendador.
  • Si fue requerido extrajudicialmente por el arrendador y no atendió al requerimiento.

¿Cuándo es aconsejable interponer la demanda de desahucio?

Por todo lo expuesto, queda claro que el momento de interponer la demanda depende del interés del propietario o arrendador. Si está ante un inquilino que se retrasa en el pago con frecuencia, le conviene iniciar cuanto antes los trámites del desahucio, porque el procedimiento se puede dilatar considerablemente por motivos que escapan a su control, y no tiene sentido añadir más retrasos.

Si, por el contrario, su mayor interés es cobrar la deuda, debe tener en cuenta los efectos de realizar el requerimiento extrajudicial previo. Es posible que el inquilino decida pagar con prontitud para enervar el desahucio, con lo que se ahorra tiempo y tener que acudir a los tribunales. Y, además, se evita que pueda volver a hacer uso de esta posibilidad si se produce un nuevo incumplimiento.

Erika Sánchez Arrillaga
Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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