Cuando se produce la venta de un piso o local sujeto a un régimen de propiedad horizontal, existen obligaciones frente a la comunidad de propietarios cuya responsabilidad a veces plantea dudas, como es el caso del pago de las cuotas pendientes y otros gastos.
En este artículo vamos a aclarar quién es responsable del pago de los gastos frente a la comunidad, cómo se hace el reparto entre vendedor y comprador y qué aspectos conviene tener en cuenta al afrontar la compraventa.
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Contacte con nosotras¿Quién es responsable del pago de los gastos frente a la comunidad de propietarios?
En teoría, vendedor y comprador sólo son responsables de la parte de gastos que corresponde al tiempo en que han ostentado la titularidad del inmueble. De ese modo, si, por ejemplo, las cuotas y otros gastos de la comunidad se deben pagar a principio de mes, pero se celebra la compra el día 15, el vendedor será responsable de la parte de gastos correspondiente a la primera quincena, y el comprador, de la segunda.
Sin embargo, de cara a la comunidad de propietarios, estos cálculos son irrelevantes, ya que, frente a ella, el único responsable de la totalidad de la cuota del periodo de que se trate es quien figure como propietario de la vivienda en el momento del devengo, en el caso del ejemplo, quien sea propietario a principio de mes.
Esto es así sin perjuicio de que vendedor y comprador acuerden entre ellos el reparto de los gastos, y, por tanto, la devolución de lo debido a quien tuvo que pagarlo todo frente a la comunidad.
¿Qué pasa si el responsable no paga los gastos?
Si quien sea propietario en la fecha del devengo (sea o no responsable de la deuda) no paga a la comunidad, esta podrá reclamarle el pago por medio de un procedimiento monitorio, más ágil y simplificado que un procedimiento ordinario.
Además, las deudas frente a la comunidad, correspondientes al año en curso y a los 3 años anteriores, tienen carácter de crédito preferente (artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal).
Pero, como garantía adicional, también responde el nuevo adquirente del inmueble, en virtud de la afección que recae sobre el propio inmueble, hasta el límite de la anualidad en curso y de los 3 años anteriores.
Esto significa que la comunidad, llegado el caso, podría solicitar el embargo del inmueble para cobrar la deuda contraída. En este caso no se trata de una obligación personal, por lo que la responsabilidad del comprador se limita al valor del piso o local, quedando a salvo el resto de su patrimonio.
Por tanto, independientemente de quién figure como propietario en el momento del devengo de las cuotas debidas, la comunidad podrá dirigirse también contra él y contra el propio inmueble.
¿Deben pagar ambos proporcionalmente a su deuda?
Como hemos visto, a la comunidad le es indiferente el reparto de la deuda entre los sucesivos propietarios del inmueble, fundamentalmente por motivos de operatividad. Pero eso no significa que solo uno de ellos deba correr con toda la deuda.
Así, comprador y vendedor deberán acordar quién corre con los gastos de la comunidad en el momento de la venta, y este acuerdo tendrá fuerza vinculante entre ellos, aunque no afecte a la comunidad.
La ley no establece nada al respecto, pero los tribunales avalan esta tesis, aplicando por analogía el criterio del Tribunal Supremo en relación con el prorrateo del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) entre comprador y vendedor en atención al tiempo de titularidad de cada uno.
¿Cómo se hace el reparto de los gastos entre comprador y vendedor?
En la práctica, salvo pacto en contrario, se suele prorratear por días la cuota del periodo en que se otorga la escritura, en proporción al tiempo en que cada uno es propietario del inmueble.
También el notario recoge este reparto en la escritura de compraventa, además de exigir que se aporte un certificado de deudas de la comunidad.
Aunque estos pactos no tienen efectos frente a la comunidad (que podrá reclamar a quien figure como propietario y al nuevo adquirente dentro del límite legal), sí son vinculantes entre las partes.
¿Qué se debe tener en cuenta antes de formalizar la compraventa?
Considerando los aspectos señalados, tanto vendedor como comprador deberían tomar sus cautelas a la hora de firmar un contrato de compraventa y asegurarse de que se cumplen los siguientes pasos:
- Solicitar un certificado de deudas de la comunidad, para saber con certeza qué cantidades se deben en la fecha de la venta.
- Establecer claramente en el contrato el reparto de los gastos, normalmente en proporción al tiempo de titularidad que ostente cada uno.
- Comunicar dicho acuerdo al notario, para que lo incluya en la escritura de compraventa.
- Una vez pagado, dejar constancia en la escritura de que el piso o local se encuentra al corriente del pago de los gastos de comunidad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).