En ocasiones, se establece una situación de copropiedad sobre un bien inmueble, generalmente como consecuencia de una herencia o tras un divorcio. En estos casos, es muy habitual que los copropietarios quieran poner fin cuanto antes a la situación de proindiviso de este bien.
En este post vamos a analizar cómo funciona la subasta de un inmueble en copropiedad si no hay acuerdo para extinguir el condominio.
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Contacte con nosotrasEl artículo 400 del Código Civil legitima a cualquiera de los copropietarios para solicitar la división de la cosa común en cualquier momento. Esta posibilidad solo puede estar limitada mediante un pacto que obligue a conservar la cosa indivisa por un plazo determinado, que no podrá exceder de 10 años, aunque podrá ampliarse posteriormente.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
¿Cómo se extingue el condominio sobre un bien inmueble?
Así, en situaciones de copropiedad sobre un bien, se hace necesario que los copropietarios lleguen a algún tipo de acuerdo para decidir cómo repartir la cosa común y así terminar con esta situación de condominio.
En los casos en que este bien inmueble sea divisible, como sucede con un edificio que consta de diferentes pisos o locales, o de un terreno, se puede proceder a la adjudicación de una porción a cada uno de los copropietarios.
Si se trata de un bien inmueble indivisible, o su división lo volvería inservible para el uso al que se destina, como es el caso más habitual cuando se trata de una vivienda, los copropietarios pueden acordar su venta y repartir su precio en proporción a la cuota de cada uno.
Así se establece en el artículo 401 del Código Civil:
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.
Asimismo, conviene precisar que, en las situaciones de condominio sobre la vivienda familiar tras un divorcio, existen algunas especificidades concretas. Puedes ampliar esta información en este post.
¿Qué ocurre si los copropietarios no acuerdan cómo extinguir el condominio?
Cuando los comuneros no alcanzan este pacto, el copropietario o los copropietarios interesados en la división de la cosa común pueden iniciar un proceso judicial denominado acción de división de la cosa común.
Este procedimiento estará dirigido a la venta del inmueble en subasta pública. Posteriormente, se procede a la entrega de la fracción correspondiente a cada comunero del importe obtenido y se pone fin a la situación de copropiedad.
Así se dispone en el artículo 404 del Código Civil:
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
(...)
Además, el artículo 1062 del Código Civil, de aplicación en estos casos en virtud del artículo 406 del mismo cuerpo legal, establece:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
No cabrá oposición alguna ante su ejercicio y solo estará limitado por la existencia del mencionado pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado, regulado por el artículo 401 del Código Civil.
¿En qué consiste el procedimiento judicial?
Tras la sentencia que determine la subasta pública de la vivienda, un perito o tasador privado procederá a su tasación.
Posteriormente, tendrá lugar la subasta pública, en la que podrán pujar el resto de los copropietarios.
Además, tienen la ventaja de que si alguno de ellos logra que se le adjudique el bien, por haber realizado la puja más alta, finalmente no tendrá que pagar toda la cantidad ofrecida, ya que habrá que descontar la parte equivalente a su porcentaje de propiedad sobre el inmueble.
¿Y si el bien está hipotecado?
Los casos en los que aún existe un préstamo hipotecario sobre el bien inmueble en situación de proindiviso pueden presentar algunas dudas.
A tenor de lo dispuesto por el artículo 405 del Código Civil, el fin de la situación de copropiedad no alterará los términos del contrato del préstamo hipotecario.
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, (...).
En estas situaciones, aquellos a quienes se les hubiera concedido el préstamo en su momento seguirán siendo los deudores, pese a este cambio en la titularidad del bien. Así, la única solución posible pasa por la subrogación de la hipoteca. Puedes ampliar la información en este post.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).