La extinción de condominio: qué es y cómo se hace

El condominio es una situación jurídica que se produce cuando varias personas tienen la titularidad de un mismo bien o derecho.

En esta guía completa explicamos cómo se hace la extinción de condominio y analizamos todas las opciones paso a paso. 

¿Cómo se extingue un condominio?

La extinción de condominio se producirá en los siguientes casos:

• Adjudicación a uno de los codueños. Uno de los copropietarios puede comprar a los demás sus respectivas partes de participación en la cosa común. De este modo, se convertirá en el único propietario de la misma, a cambio del pago de un precio.
• División de la cosa común. Según dispone el artículo 400 del Código Civil, cualquiera de los comuneros podrá exigir que se divida la cosa común. Salvo que en tal caso, la cosa resulte inservible, como veremos a continuación. Cuando se trate de un edificio que así lo permita, se podrán adjudicar pisos o locales independientes con sus elementos comunes ajenos (artículo 401).
• Renuncia de los codueños. En este caso, podrían darse dos situaciones distintas:
  • Que todos los copropietarios renuncien a su derecho sobre la cosa común. Por ejemplo, podría suceder si las cargas que dicho bien supone son mayores que los beneficios de mantener su titularidad.
  • Que renuncien todos los copropietarios excepto uno. Podría darse el caso, por ejemplo, de que uno de los codueños tuviera una situación económica claramente inferior a los demás copropietarios, y que estos renunciaran a su parte de la copropiedad en favor de aquel.
• Destrucción o pérdida. Si deja de existir la cosa común sobre la que recae el condominio, este también quedará extinguido.

De todos los casos anteriores, conviene analizar más a fondo la división de la cosa común. Llegado a este punto, hay que diferenciar si se trata de un bien divisible o indivisible.

¿Cómo se hace la división de la cosa común cuando se trata de un bien indivisible?

El Código Civil establece que los comuneros pueden exigir la división de la cosa común, a menos que de tal división resulte inservible.

Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina

(...)

Artículo 401 del Código Penal

Pues bien, si no se puede dividir, y ninguno de los copropietarios está dispuesto a pagar sus respectivas partes al resto y adjudicarse el bien en exclusividad, se tendrá que vender la cosa y repartir entre todos los codueños el precio conseguido.

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

(...)

Artículo 404 del Código Civil

Para el caso de que no exista acuerdo se podrá solicitar la división judicialmente, con el mismo efecto, si bien al producirse la venta en subasta pública el precio que se obtiene es bastante inferior al valor del bien o derecho en cuestión.

Además, se contempla otra posibilidad en el caso de que se trate de un edificio que permita su división. En estos casos, cualquiera de los codueños puede solicitar que se divida, adjudicándose pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos. Para ello habrá que atenerse a lo establecido en el artículo 396.

(...)

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.

Artículo 401 del Código Penal

Es decir, cada copropietario pasaría a ser propietario en exclusiva de uno o varios pisos o locales, y a su vez sería codueño de los elementos comunes (suelos, fachadas, portal, escaleras, porterías, etc.).

Estas partes que estarían en régimen de comunidad de bienes no se podrán dividir en ningún caso, y solo se podrán enajenar, gravar o embargar junto a la parte concreta privativa de la que son anejo inseparable.

Si se enajena un piso o local, los propietarios de los demás pisos o locales no tendrán derecho de tanteo ni de retracto (a menos que este título se haya constituido aparte, pero no por el hecho de que anteriormente existiera una comunidad de bienes).

¿Cuáles son los límites de la división de la cosa común?

La división de la cosa común está sujeta a los siguientes límites:

1. Que exista un pacto de conservación del bien común. En el artículo 400 del Código Civil se prevé la posibilidad de que exista un pacto para conservar el bien por un plazo máximo de 10 años, que se podrá prorrogar si hay acuerdo para ello.
2. Que la cosa resulte inservible al ser dividida. Por ejemplo, una casa no se puede dividir, pero es probable que sí se pueda dividir un edificio formado por varios pisos, como ya hemos visto.
3. Los acreedores o cesionarios de los partícipes, en caso de haberlos, podrán concurrir a la división de la cosa común. También podrán oponerse a dicha división sin que se verifique su concurso. No podrán impugnar la división ya realizada, salvo que exista fraude o se hubiera verificado la oposición interpuesta de manera formal para impedirla, y salvo los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez en todo caso (artículo 403).
4. La división de la cosa común no podrá perjudicar a un tercero, que conservará su derecho de hipoteca, servidumbre u otro derecho real que tuviera antes de la partición (artículo 405). Así, por ejemplo, no podrá afectar la división a un derecho de usufructo constituido sobre la cosa común.

Otros ejemplos de extinción de la copropiedad

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• ¿Cómo se hace la extinción de condominio entre hermanos?

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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