¿Cómo se hace la extinción de un condominio?

En este artículo vamos a explicar cómo se extingue el condominio, una situación jurídica que se produce cuando varias personas tienen la titularidad de un mismo bien o derecho.

¿Cómo se extingue un condominio?

El condominio se puede extinguir por varias vías:

Adjudicación a uno de los codueños

Uno de los copropietarios puede comprar a los demás sus respectivas partes de participación en la cosa común. De este modo, se convertirá en el único propietario de la misma, a cambio del pago de un precio.

División de la cosa común

Según dispone el artículo 400 del Código Civil, cualquiera de los comuneros podrá exigir que se divida la cosa común. Salvo que en tal caso, la cosa resulte inservible (artículo 401).

Cuando se trate de un edificio que así lo permita, se podrán adjudicar pisos o locales independientes con sus elementos comunes ajenos. Así lo establece el artículo 401, por el cual, habrá que seguir las normas del artículo 396 a la hora de hacer dicha división.

Destrucción o pérdida

Si deja de existir la cosa común sobre la que recae el condominio, este también quedará extinguido.

Renuncia de los codueños

En este caso, podrían darse dos situaciones distintas:

• Que todos los copropietarios renuncien a su derecho sobre la cosa común. Por ejemplo, podría suceder si las cargas que dicho bien supone son mayores que los beneficios de mantener su titularidad.
• Que renuncien todos los copropietarios excepto uno. Podría darse el caso, por ejemplo, de que uno de los codueños tuviera una situación económica claramente inferior a los demás copropietarios, y que estos renunciaran a su parte de la copropiedad en favor de aquel.

¿Cómo se hace la división de la cosa común?

De todos los casos anteriores, conviene analizar la división de la cosa común, puesto que llegado este punto hay que analizar en primer lugar si se trata de un bien divisible o no.

El Código Civil establece que los comuneros pueden exigir la división de la cosa común, a menos que de tal división resulte inservible. Pues bien, si no se puede dividir, y ninguno de los copropietarios está dispuesto a pagar sus respectivas partes al resto y adjudicarse el bien en exclusividad, se tendrá que vender la cosa y repartir entre todos los codueños el precio conseguido (artículo 404).

Para el caso de que no exista acuerdo se podrá solicitar la división judicialmente, con el mismo efecto, si bien al producirse la venta en subasta pública el precio que se obtiene es bastante inferior al valor del bien o derecho en cuestión.

En el mismo precepto se contempla otra posibilidad en el caso de que se trate de un edificio que permita su división. En estos casos, cualquiera de los codueños puede solicitar que se divida, adjudicándose pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos. Para ello habrá que atenerse a lo establecido en el artículo 396.

Es decir, cada copropietario pasaría a ser propietario en exclusiva de uno o varios pisos o locales, y a su vez sería codueño de los elementos comunes (suelos, fachadas, portal, escaleras, porterías, etc.).

Estas partes que estarían en régimen de comunidad de bienes no se podrán dividir en ningún caso, y solo se podrán enajenar, gravar o embargar junto a la parte concreta privativa de la que son anejo inseparable.

Si se enajena un piso o local, los propietarios de los demás pisos o locales no tendrán derecho de tanteo ni de retracto (a menos que este título se haya constituido aparte, pero no por el hecho de que anteriormente existiera una comunidad de bienes).

¿Cuáles son los límites de la división de la cosa común?

La división de la cosa común está sujeta a los siguientes límites:

1. Que exista un pacto de conservación del bien común. En el artículo 400 del Código Civil se prevé la posibilidad de que exista un pacto para conservar el bien por un plazo máximo de 10 años, que se podrá prorrogar si hay acuerdo para ello.
2. Que la cosa resulte inservible al ser dividida (artículo 401). Por ejemplo, una casa no se puede dividir, pero es probable que sí se pueda dividir un edificio formado por varios pisos. En estos casos, se puede dividir el edificio siguiendo lo establecido en el artículo 396, como ya hemos visto.
3. Los acreedores o cesionarios de los partícipes, en caso de haberlos, podrán concurrir a la división de la cosa común. También podrán oponerse a dicha división sin que se verifique su concurso. No podrán impugnar la división ya realizada, salvo que exista fraude o se hubiera verificado la oposición interpuesta de manera formal para impedirla, y salvo los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez en todo caso (artículo 403).
4. La división de la cosa común no podrá perjudicar a un tercero, que conservará su derecho de hipoteca, servidumbre u otro derecho real que tuviera antes de la partición (artículo 405). Así, por ejemplo, no podrá afectar la división a un derecho de usufructo constituido sobre la cosa común.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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