La Ley de Arrendamientos Urbanos es especialmente protectora con el arrendatario de una vivienda habitual, y por ese motivo establece derechos a su favor frente a la posibilidad de que el propietario desee vender la vivienda arrendada.
En este artículo vamos a analizar las implicaciones que tiene para vendedor, comprador e inquilino una posible venta de la vivienda arrendada.
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Contacte con nosotras¿Se puede vender una vivienda que se encuentra alquilada?
Sí, la ley no prohíbe la venta de una vivienda puesta en alquiler, pero sí establece algunos requisitos que debe cumplir el vendedor a la vez que otorga ciertos derechos al inquilino.
Estos derechos consisten básicamente en la posibilidad que tiene el inquilino de convertirse en propietario del inmueble (mediante el derecho de adquisición preferente), o en el mantenimiento del alquiler, en determinadas circunstancias, si no desea comprar la vivienda o si ha renunciado en el contrato al derecho de adquisición preferente.
Por otro lado, la ley tiene en cuenta la posición del nuevo posible comprador, y también protege sus derechos como propietario.
¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente a favor del inquilino?
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) no impide que el propietario venda la vivienda alquilada, pero somete la venta al requisito de ofrecerla en primer lugar al inquilino, lo que hace mediante el derecho de adquisición preferente (artículo 25 de la LAU).
El derecho de adquisición preferente a favor del inquilino se compone a su vez de los derechos de tanteo y retracto.
Estos derechos tienen preferencia sobre cualquier otro similar, excepto sobre los siguientes:
- El retracto del que dispone el posible copropietario de la vivienda.
- El derecho que figure inscrito con anterioridad en el Registro de la Propiedad.
Derecho de tanteo
El inquilino tiene un derecho de tanteo antes de que se produzca la venta, y significa que el arrendatario o inquilino tiene la facultad de ofrecerse también como comprador de la vivienda, con preferencia a cualquier otro.
Para poder ejercitar su derecho de tanteo, el propietario le debe notificar fehacientemente su intención de vender, con el fin de que el inquilino pueda ofrecer el mismo precio.
El inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo sobre el inmueble, a contar desde el día siguiente a aquel en que reciba la notificación fehaciente por parte del arrendador de su intención de vender la vivienda.
Derecho de retracto
El derecho de retracto es el que tiene el inquilino cuando se ha producido la venta sin que haya tenido la oportunidad de ejercer su derecho de tanteo.
El inquilino podrá hacer efectivo su derecho de retracto si no ha recibido la notificación del propietario antes de la venta de la vivienda, o si la venta no ha cumplido con los requisitos exigidos. También si finalmente el propietario ha vendido por un precio inferior al que había anunciado.
En ese caso, el comprador deberá notificar fehacientemente la venta al arrendatario, e informarle de las condiciones en que se ha producido, y entonces el arrendatario podrá reclamar la vivienda para sí abonando el precio efectivamente pagado por el comprador más los demás gastos que le haya ocasionado la venta.
El arrendatario debe ejercer su derecho de retracto en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del comprador.
Excepciones al derecho de adquisición preferente
No obstante, el derecho de adquisición preferente no puede ser aplicado en todo caso. La ley exceptúa el caso de que la venta afecte a la totalidad de las viviendas que forman parte de un mismo edificio.
Renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente
Los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda arrendada son una facultad para el inquilino, pero no una obligación, y puede renunciar a ejercerlos.
La renuncia se puede hacer en el mismo momento en que se produzca la venta o incluso pactarse con anterioridad, en el momento de la celebración del contrato. Si se pacta así, el propietario solo tiene la obligación de informar al inquilino de la futura venta con un plazo de antelación de 30 días naturales.
¿Cuándo se debe mantener el arrendamiento en caso de vender la vivienda?
Aunque el inquilino no desee convertirse en propietario de la vivienda, la ley aún le otorga derechos como inquilino del nuevo propietario.
De acuerdo con el artículo 14 de la LAU, el comprador de la vivienda tiene que respetar el arrendamiento hasta completar el periodo de 5 años de duración (o de 7, si el arrendador es persona jurídica) garantizado legalmente, si el arrendamiento tiene pactada una duración mayor.
Hasta entonces, el nuevo propietario se subrogará en los derechos y obligaciones del antiguo arrendador.
A partir de ese plazo, las obligaciones del nuevo propietario dependen de si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, y de si el comprador reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria:
- Si el arrendamiento no está inscrito y el comprador cumple los requisitos, una vez completado el plazo mínimo de 5 o 7 años, según el caso, podrá liberarse del arrendamiento.
- En este caso, el inquilino no puede verse perjudicado, por lo que el antiguo propietario debe indemnizarle por el tiempo de arrendamiento que se haya dejado de cumplir.
- Si el arrendamiento está inscrito, deberá respetar el arrendamiento por el tiempo total pactado, subrogándose en la posición del arrendador.
¿Se puede pactar que se extinga el arrendamiento al vender la vivienda?
Sí, existe la posibilidad de que el inquilino y el propietario pacten en el momento de celebrar el contrato que el arrendamiento se extinga si se vende la vivienda, pero aun así, el nuevo propietario deberá respetar al menos el tiempo que falte de arrendamiento hasta completar el plazo de 5 o 7 años, según el caso.
¿Existe alguna forma de que el comprador pueda disolver el arrendamiento en el momento de la compra?
Al margen de las opciones descritas, y a menos que el inquilino decida finalizar el contrato voluntariamente, en principio el nuevo propietario no podrá disponer de la vivienda antes de que se cumpla el tiempo pactado de arrendamiento, si éste es menor de 5 años (o de 7, en caso de arrendador persona jurídica), o antes de que se cumpla dicho plazo, si el plazo pactado es mayor.
No obstante, como arrendador y arrendatario, el nuevo propietario y el inquilino siguen sujetos a los derechos y obligaciones que establece la LAU, por lo que, si alguno de ellos incumple, el otro podrá resolver el contrato (artículo 27).
Por otro lado, el nuevo propietario podrá disponer de la vivienda si se dan los presupuestos del artículo 9.3 de la LAU, es decir, si necesita la vivienda para que sea su vivienda habitual o la de alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Pero esa necesidad de disponer de la vivienda para él o para un familiar tiene que surgir una vez comprada la vivienda. Si dicha necesidad existía antes de ese momento, rescindir el contrato por ello constituiría un fraude de ley.
Además, se tienen que cumplir los requisitos del artículo 9.3:
- Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato al menos.
- Que el arrendador (el nuevo propietario, en este caso) haga la comunicación al inquilino con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.
Si el contrato se celebró del 24 de enero de 2019 en adelante, fecha en que entra en vigor una reforma que afecta al artículo 9.3 de la LAU, se exige también lo siguiente:
- Que se hiciera constar expresamente en el contrato que el arrendador podía rescindir el contrato por esta causa.
- Que el arrendador sea persona física, ya sea que necesite la vivienda para él mismo o para un familiar.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).