La legislación sobre arrendamientos de vivienda está orientada principalmente a la protección del arrendatario, al que se considera la parte más débil de la relación contractual, máxime teniendo en cuenta que el contrato tiene por objeto la vivienda habitual.
Por ese motivo, las causas por las cuales se puede extinguir el arrendamiento son estrictamente las tasadas en la ley, y en las condiciones que vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotras¿Cuáles son las causas de extinción de un alquiler de vivienda?
A lo largo de todo el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se establecen los distintos supuestos de extinción del contrato de arrendamiento y también las causas por las que una de las partes puede resolverlo, y son las siguientes:
Finalización del tiempo pactado
El artículo 9 de la ley fija el tiempo de duración del contrato, así como de su prórroga obligatoria hasta un mínimo de 5 años (o de 7, si el arrendador es persona jurídica), terminado el cual, se extingue el contrato.
Más allá de la posibilidad de prórroga obligatoria, existe un tiempo máximo de 3 años de prórroga voluntaria (por periodos sucesivos de un año) en los que tanto el arrendador como el arrendatario pueden resolver el contrato si avisan con la antelación requerida (artículo 10 de la LAU).
Una vez iniciada la prórroga, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.
Aún hay que tener en cuenta una posible prórroga extraordinaria en territorios con mercado tensionado, pero que debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.
No obstante, si el arrendatario es persona vulnerable y el arrendador es un gran tenedor de vivienda, este tendrá la obligación de aceptar una prórroga extraordinaria de hasta un año.
Reclamación del propietario para uso propio
El contrato de arrendamiento también se extinguirá si el propietario reclama la vivienda para sí o para alguno de sus familiares de primer grado o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pero siempre que esta posibilidad se haya hecho constar expresamente en el contrato al tiempo de su celebración (artículo 9.3).
Desistimiento por parte del arrendatario
El contrato también se extingue por voluntad unilateral del arrendatario, siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses y lo avise con una antelación mínima de 30 días (artículo 11).
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En caso de que el desistimiento se produzca dentro de los 6 primeros meses, se deberán abonar las rentas que resten hasta cumplir los 6 meses.
Además, el arrendatario puede extinguir el contrato en los casos en que el arrendador incumpla cualquiera de sus obligaciones o realice obras en la vivienda que la hagan inhabitable.
Resolución del derecho de arrendador
El contrato se extinguirá si se resuelve el derecho del arrendador, es decir, si el arrendador deja de tener derecho a poner en alquiler la vivienda en los casos que detalla el artículo 13, aunque el arrendatario podrá continuar como tal hasta un mínimo de 5 años, o de 7, si el arrendador era persona jurídica.
El arrendamiento se extingue, sin excepción, cuando se extingue el derecho de usufructo, superficie u otros análogos de goce, si el arrendador era el beneficiario de ese derecho.
Enajenación de la vivienda
La venta u otra forma de enajenación de la vivienda sólo extingue el arrendamiento si se hubiera pactado así al tiempo de su celebración, y solo cuando ya se hayan cumplido al menos 5 años de arrendamiento, o 7, si el arrendador es persona jurídica.
Si no se pactó, el arrendatario aún tendrá derecho a continuar en la vivienda al menos hasta un mínimo de 5 años, o de 7, si el arrendador es persona jurídica. Si la duración pactada fuera superior a 5 años, o superior a 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, o 7 años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de 5 años, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir (artículo 14).
Separación, nulidad o divorcio del arrendatario
Se extingue el alquiler si el cónyuge a quien le fuera atribuido el uso de la vivienda en caso de separación, nulidad o divorcio no expresa su voluntad de continuar en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial (artículo 15).
Muerte del arrendatario
El contrato se extingue en caso de muerte del arrendatario si se pactó esta posibilidad expresamente y se dan las siguientes condiciones:
- Si la duración pactada es superior a 5 años o a 7, si el arrendador es persona jurídica.
- Si se cumplen los requisitos que establece la ley en cuanto a la duración del contrato y el tiempo del fallecimiento.
- Si el arrendatario no es persona vulnerable u otra con especiales necesidades (artículo 16).
Si no se pactó la extinción en caso de fallecimiento, solo se producirá si no hay parientes con derecho a subrogarse en el contrato o estos no ejercitan su derecho en tiempo y forma.
Obras no consentidas por el arrendador
También se extingue el contrato por voluntad del arrendador si el arrendatario realiza obras en la vivienda no consentidas por aquel (artículo 23.2).
Incumplimiento del arrendatario
El artículo 27 establece distintas causas de incumplimiento del arrendatario que facultan al arrendador a resolver el contrato:
- Falta de pago de la renta, de las cantidades asimiladas a la renta, de la fianza o de su actualización.
- Subarriendo o cesión inconsentidos.
- Daños en la vivienda provocados dolosamente o realización de obras no consentidas.
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Incumplimiento de cualquier otra obligación pactada en el contrato.
Pérdida de la vivienda
Por último, también se prevé la extinción de pleno derecho en caso de pérdida total de la vivienda por causa no imputable al arrendador y de declaración firme de ruina por las autoridades competentes (artículo 28).
¿En qué casos no se extingue el contrato de arrendamiento de vivienda?
Además de los casos expuestos, en los que se extingue el arrendamiento, existen otros casos que pueden generar ciertas dudas, pero en los que, al no cumplirse las condiciones necesarias para la extinción, el contrato sigue vigente:
- Reclamación del dueño para uso propio, si no se pactó en el contrato expresamente.
- Desistimiento por parte del arrendatario cuando su cónyuge o pareja decida continuar con el alquiler. Igual ocurrirá si, al término del contrato, el arrendatario no desea prorrogarlo, pero su cónyuge o pareja sí.
- Enajenación de la vivienda arrendada (salvo lo mencionado en caso de pacto en contrario), debiendo el contrato continuar hasta un mínimo de 5 años, o de 7, si el arrendador es persona jurídica, e incluso hasta la totalidad de su duración, si es mayor a esos plazos y el alquiler estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Separación, divorcio o nulidad matrimonial, si el cónyuge a quien se atribuya la vivienda avisa de esta circunstancia en el plazo de 2 meses.
- Muerte del arrendatario, cuando exista derecho de subrogación y los beneficiarios lo ejerciten en plazo y forma.
¿Hay diferencias en los contratos de renta antigua?
Los contratos celebrados previamente a la entrada en vigor de la ley y con anterioridad al 9 de mayo de 1985, conocidos como contratos de renta antigua, se siguen rigiendo por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, hoy derogada.
Según el artículo 56 de esta ley, la duración del contrato puede ser prorrogada indefinidamente a voluntad del arrendatario, pero el alquiler se extinguirá en los siguientes casos:
- Cuando se cumpla el tiempo de alquiler pactado por las partes y se dé cualquier supuesto de excepción a la prórroga (artículo 62).
- Por fallecimiento del inquilino, cuando no existan parientes con derecho a subrogación, o estos no lo ejerciten en tiempo y forma (artículo 58 y siguientes). Los supuestos de subrogación son más amplios de acuerdo con la ley de 1964 que con la ley actual de 1994.
- Por alguna de las causas de resolución establecidas en el artículo 114, entre las que están: la falta de pago de la renta; el subarriendo ilegal; la transformación de la vivienda a local de negocio; la realización de daños dolosos o de obras no consentidas; la realización de actividades inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres; la expropiación forzosa del inmueble o la declaración de ruina, etc.
Como se puede apreciar, las causas de resolución para los contratos de renta antigua son muy similares a las de los contratos actuales, si bien las posibilidades de prórroga y posible subrogación son más amplias que en la actualidad.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).