¿Qué ocurre si el contrato de arras está firmado por un solo propietario?

Un contrato de arras se celebra para reforzar el compromiso de las partes de celebrar el contrato de compraventa en un plazo determinado. Es un auténtico contrato, y como tal, debe estar firmado por ambas partes para su validez.

Pero en la práctica pueden darse casos en los que la vivienda es propiedad de varias personas, y existen dudas sobre la validez del contrato en caso de que solo lleve la firma de una de ellas.

¿Es válido un contrato de arras firmado por un solo propietario?

No, el contrato de arras firmado por un solo propietario, cuando la vivienda es propiedad de varias personas, no es válido, y se tiene por no celebrado. Por lo tanto no es vinculante, y no obliga a las partes a lo contemplado en él.

No obstante, existen casos especiales en los que el contrato no sería nulo sino anulable, es decir, que si uno de los propietarios que no ha dado su consentimiento no lo denuncia, el contrato surtirá todos los efectos. Es el caso de la venta de una vivienda de titularidad ganancial, que debe contar con el consentimiento de ambos cónyuges.

¿En qué casos se considera que hay más de un propietario?

Será necesario asegurarse de que el contrato de arras está firmado por todos las personas implicadas en los siguientes casos:

• Cuando el vendedor esté casado en régimen de gananciales, como ya se ha dicho, ya que ambos cónyuges deben dar su consentimiento en caso de que la vivienda sea ganancial. Si es privativa, el propietario único puede disponer de ella libremente. Si están casados en régimen de separación de bienes, se entiende que la vivienda es privativa de uno de ellos, por lo que bastará con su firma para que el contrato de arras sea válido. Si la vivienda pertenece a los dos, es un caso típico de copropiedad, y deberán firmar ambos.
• Se exceptúa de todo lo anterior la vivienda familiar, ya que si el contrato de arras tiene por objeto la compraventa de la vivienda habitual de los cónyuges, será necesario el consentimiento de los dos, independientemente de quién sea el propietario y del régimen económico por el que estén casados (artículo 1320 del Código Civil). Sin embargo, la venta o el contrato de arras firmado por uno solo no perjudicará al comprador de buena fe.
• Cuando existe un usufructo sobre la vivienda que es objeto del contrato de arras, se considera que hay dos propietarios: nudo propietario y usufructuario. En consecuencia, deberán firmar los dos.
• Cuando la vivienda pertenece en proindiviso a una pluralidad de propietarios, como es el caso típico de los hermanos que heredan del padre fallecido, también deberán firmar todos ellos, a menos que uno tenga un poder para realizar actos de disposición en nombre de todos.

¿Qué pasa si no firman todos los propietarios un contrato de arras?

Si el contrato de arras no tiene la firma válida del vendedor y comprador no tiene efectos jurídicos. Si uno de los propietarios no firmantes se echa atrás alegando que no ha dado su consentimiento, la jurisprudencia mantiene dos posturas contradictorias: 

• Entender que se trata de un contrato nulo de pleno derecho. 
• Considerar que el contrato tiene efectos para el propietario que ha firmado y para el comprador, pero no para los demás. Según esta postura, el propietario solo se habrá podido obligar sobre la porción de la vivienda que es de su propiedad, mientras que el resto de copropietarios mantienen su parte intacta, aunque esta es una solución muy poco satisfactoria para el comprador.

En cualquier caso, se entiende que el comprador podrá ejercitar una acción civil para reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados por los actos del vendedor.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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