¿Qué ocurre si el contrato de arras no está firmado por el vendedor?

Para su validez, el contrato de arras, que se celebra con el fin de asegurar una compraventa futura, debe estar firmado por las partes legitimadas para hacerlo, que son el comprador y el vendedor. 

Sin embargo, en la práctica esta cuestión a veces no es tan fácil de dilucidar, y existen algunos casos que pueden llevar a confusión.

A continuación vamos a analizar las dudas más frecuentes que pueden surgir cuando el contrato de arras no está firmado por el vendedor. 

¿Cuándo se entiende que el contrato de arras está válidamente firmado por el vendedor?

El vendedor del inmueble únicamente puede ser el propietario del mismo, que por tanto es el único que puede firmar válidamente un contrato que suponga cualquier acto de disposición sobre el inmueble.

Pero en una compraventa de vivienda, o de cualquier tipo de inmueble, pueden intervenir varias personas, y en ese caso el comprador puede no tener claro quién está capacitado para firmar el contrato.

Contrato de arras firmado por inmobiliaria

Un contrato de arras que no esté firmado por el legítimo propietario de la vivienda, sino por la inmobiliaria que lo ofrece a la venta, no es válido porque la inmobiliaria no tiene el poder de disposición sobre la vivienda.

Sin embargo, pueden darse algunas circunstancias que justifiquen el hecho de que la inmobiliaria firme el contrato: 

• Si el propietario y vendedor ha otorgado un poder notarial a favor de la inmobiliaria, para que perfeccione la venta sin necesidad de contar con su ratificación posterior. En ese caso, la inmobiliaria puede realizar cualquier acto de disposición de la vivienda en relación a su compraventa, y los contratos celebrados y firmados por ella serán válidos.
• Si la inmobiliaria es en realidad la promotora de la construcción de la vivienda y la legítima propietaria. En ese caso no hay nadie con más derecho que ella para firmar el contrato de arras y el de compraventa, por lo que el contrato de arras sería válido.
• Si la inmobiliaria hace las primeras gestiones, instando al comprador a firmar el contrato de arras para reservar la vivienda y plasmando también su firma, en espera de que el vendedor ratifique el acto. Pero el contrato no será válido hasta que no tenga la firma del vendedor.

Contrato de arras cuando hay pluralidad de propietarios

A veces, el propietario de la vivienda, y por ende, el vendedor, no es una sola persona, sino más de una. En cualquier caso, el contrato de arras solo se entiende válidamente firmado cuando lleva la firma de comprador y vendedor, y, en caso de ser varios los propietarios de la vivienda, cuando lleva la firma de todos ellos. 

Pero ¿cuándo se considera que hay varios propietarios? Hay algunos casos donde puede existir cierta confusión:

• Cuando la propiedad está dividida entre el nudo propietario y el usufructuario. En este caso, el nudo propietario no tiene el pleno dominio, así que necesita que el usufructuario también dé su consentimiento para transmitirlo. Si el contrato no lleva la firma de ambos, podrá transmitir solo la nuda propiedad.
• Cuando la propiedad está dividida entre varios propietarios, existiendo un proindiviso sobre la vivienda. En este caso, cada copropietario por sí solo es libre de disponer de su parte de la vivienda, que se traduce en un porcentaje sobre la misma, pero no podrá celebrar válidamente un contrato de arras ni de compraventa sobre la totalidad de la casa. Por tanto, si el contrato de arras no lleva la firma de todos ellos, no es válido.

¿Qué consecuencias tiene que el contrato de arras no esté firmado por el vendedor?

Si, por alguna de estas circunstancias, o por cualquier otra, el contrato de arras no lleva la firma válida del vendedor, o lleva la firma de otra persona que no sea el legítimo propietario y vendedor, se entenderá que el contrato no es válido, porque le falta un elemento esencial.

Por tanto, se tendrá por no celebrado, y si el comprador ha entregado una cantidad de dinero, tendrá derecho a que se le reintegre. 

Por otro lado, al no haberse celebrado válidamente, no vincula a las partes, que podrán o no celebrar la compraventa, sin que ninguna de ellas pueda pedir responsabilidades a la otra parte.

Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en el área inmobiliaria para evitar errores en la tramitación de una compraventa y tener la seguridad de que se dan los pasos adecuados en todo momento.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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